Premier achat: résidence principale

[Mr_Chiffre]

Peut-être qu'ils cherchent une espèce d'acheteur qui se fait rare...le pigeon

Ce ne sera pas moi.

Un achat de ce genre m'engage sur 20 ans .

Assez etrange pour les vendeurs de proposer un bien au dessus du prix du marché alors qu'ils l'ont acquis en 2020 et qu'ils n'ont visiblement pas fait de travaux de réno energétique ...

Parce qu'ils veulent pas accepter que les acquéreurs refuseront de suivre...

Et avec le nouveau DPE la donne change...


Je sais le type de bien que je cherche, si il faut patienter pour l'avoir je le ferai

 

[Blister]

Parce qu'ils veulent pas accepter que les acquéreurs refuseront de suivre...

Forcément, depuis des années on entend dire que "l'immobilier ne baisse jamais" donc beaucoup y ont cru.

Maintenant les agents immobiliers doivent leur faire comprendre le contraire et ils ont du mal à les convaincre.

 

[Mr_Chiffre]

Forcément, depuis des années on entend dire que "l'immobilier ne baisse jamais" donc beaucoup y ont cru.

Maintenant les agents immobiliers doivent leur faire comprendre le contraire et ils ont du mal à les convaincre.

Bah vu la hausse des taux en permanence, la donne n'es plus là même.

Surtout a Limoges ou beaucoup d'appartement sont mal isolé et entretenu...

 

[MDacier]

Ça reste étrange que des investisseurs ne soient pas au courant...

 

[Mr_Chiffre]

Ça reste étrange que des investisseurs ne soient pas au courant...

Ne pas être au courant de quoi?

 

[Mr_Chiffre]

C'est encore pire que ce que je pensais....

Je viens de recevoir le DPE: isolation par les murs recommandé d'un montant entre 9300€ et 11900€

Autres travaux pour augmenter la note: 20000€.

J'ai parcouru les budgets de la copropriété :

Bon c'est un syndic avec des ressources qui avoisinent on va dire les 4000€...
Investissement ruineux...

 

[MDacier]

Ne pas être au courant de quoi?

Qu'ils auraient eu du mal a revendre un bien sans faire d'isolation...

 

[Mr_Chiffre]

Qu'ils auraient eu du mal a revendre un bien sans faire d'isolation...

Hum la c'est plus grave: rapport défavorable à la mise en copropriété de l'immeuble, présence d'amiante et enveloppe travaux conséquente...

La avec le nouveau DPE,son idée de vendre son appartement a un pigeon tombe à l'eau...

Bonne nouvelle je m'en tire bien. 0 honoraires de frais de notaire à payer...

Les banques viennent d'être avise...

Je vais continuer de chercher...

 

[Blister]

rapport défavorable à la mise en copropriété de l'immeuble, présence d'amiante et enveloppe travaux conséquente...

La mariée est bien habillée (pour l'hiver ).

Il faudra qu'ils trouvent un pigeon illettré qui ne sait pas lire les rapports

Et n'oublions pas que "l'immobilier ça monte toujours !"

 

[Damienn]

J'ai envoyé un nouveau message a l'agent immobilier pour lui demander des éléments complémentaires ( règlement copropriété, derniers PV AG,

Bonjour, suis surpris que l'on puisse formuler une offre d'achat sans avoir connaissance des comptes-rendus des 3 dernières AG de la copropriété

Je ne parle pas que de la dernière AG de 2022, mais celles de 2021, 2020 aussi.

En fait, avant que il y'ai une copropriété, c'était une maison individuelle,

L'appartement visitée est au deuxième étage et a été acheté par les propriétaires actuels en 2021.

Lors de la visite en présence de mon père, on a bien évidemment abordé beaucoup de questions sur la copropriété et nous ne voulons pas nous baser que sur des paroles

Le syndicat de l'immeuble est bénévole certes et plutôt récent mais j'ai demandé quand-même plus d'éléments.

L'actuel propriétaire n'as rien a voir avec celui qui en 2020 as fait la division par trois de la maison individuelle pour le transformer en immeuble.

Celui qui en 2020 a fait les travaux était un investisseur privé et as revendu en trois lots le bien qui a l'origine était une maison de famille individuelle.

Dans la copropriété actuelle, ce sont trois propriétaires en nom propre ( donc pas de société diverse propriétaire)

D'après les dires de l'agent immobilier, les seules dépenses du syndic de copropriété se sont contentes de l'entretien en état des communs.

La volonté du syndic de copropriété en question est simplement de pouvoir garder le bien en état .

D'après mes recherches sur le fichier national des copropriétés, il me donne les informations suivantes :

Nombre de lots en copropriété : huits


Date du règlement de la copropriété :01/04/1958

Nombre de lots : 8

4 lots d'habitation principales

4 lots habitations/commerces/bureaux

Via georisques j'ai pu ainsi découvrir qu'un rapport de division des lots avait été fait en 2020 par un géomètre expert a l'endroit où se situe la parcelle de mon bien ( j'ai été la chercher sur le cadastre en ligne)

Hum la c'est plus grave: rapport défavorable à la mise en copropriété de l'immeuble, présence d'amiante et enveloppe travaux conséquente...

Je ne comprends rien...

 

[MDacier]

Hum la c'est plus grave: rapport défavorable à la mise en copropriété de l'immeuble, présence d'amiante et enveloppe travaux conséquente...

La avec le nouveau DPE,son idée de vendre son appartement a un pigeon tombe à l'eau...

Bonne nouvelle je m'en tire bien. 0 honoraires de frais de notaire à payer...

Les banques viennent d'être avise...

Je vais continuer de chercher...

De toute manière, comme on te l'indiquait au début, il vaut mieux éviter de s'intéresser à des biens vendus au dessus du prix du marché...

 

[Blister]

De toute manière, comme on te l'indiquait au début, il vaut mieux éviter de s'intéresser à des biens vendus au dessus du prix du marché...

Et ne pas acheter quand ce n'est pas clair et/ou qu'on ne comprend pas tout.
C'est la base.
Les biens "atypiques", "à fort potentiel" et autres appellations de ce genre cachent souvent des particularités/spécificités dont il faut se méfier.

 

[Mr_Chiffre]

De toute manière, comme on te l'indiquait au début, il vaut mieux éviter de s'intéresser à des biens vendus au dessus du prix du marché...

Je ne reproduirait pas cette erreur.

Et ne pas acheter quand ce n'est pas clair et/ou qu'on ne comprend pas tout.
C'est la base.
Les biens "atypiques", "à fort potentiel" et autres appellations de ce genre cachent souvent des particularités/spécificités dont il faut se méfier.

D'où pourquoi dorénavant, je vais demander les documents que j'ai besoin pour y voir plus clair après une visite. Et solliciter plusieurs avis.

Je suis en train de préparer une fiche acheteur.

Et maintenant user et abuser de l'outil des impôts....

 

[MDacier]

Et maintenant user et abuser de l'outil des impôts....

Tu parles de app.dvf.etalab.gouv.fr ?

 

[Mr_Chiffre]

Tu parles de app.dvf.etalab.gouv.fr ?

Exactement....

 

[Mr_Chiffre]

Bon, voilà les dernières nouvelles :

- J'ai revisité un appartement plus petit mais pas trop mal aménagé.

Dans le même immeuble un appartement similaire s'est vendu 79200€. A en juger par la fourchette des prix au mettre carré moyen ,un T3 de 55 mètres carrés vaudrait un peu plus.

Ci joint un listening de quelques biens vendus dans le quartier.

Le mandataire en demande 115000€.

Je ne suis pas d'accord avec le prix

Premier élément : le DPE indique une isolation par les murs intérieurs a refaire. Or qui dit isolation par les murs intérieurs veux dire aussi comblage d'une fissure plus qu'apparente dans la chambre a coucher et les dalles au plafond a changer....

Deuxième élément : mes calculs au prix moyen du mètre carré soit 1600€ *55 pour le lot principal me donnent 88000€ + la cave de 5 mettre carré 9000€ soit au total 97000€ en fourchette moyenne. Au plus bas: 1400€ *60 soit 84000€.

Je peux retenir au grand max 88000€ en faisant une première offre a 80000€ ( fêrer le poisson)

Je suis en pleine rédaction et analyse des AG précédentes.

 

[MDacier]

Quel est la lettre du DPE qui vous a été présenté ?
Quand a t il été fait (avant ou après 07/2021)?

Étrange que vous vous intéressiez a un bien à nouveau annoncé plus de 10% au dessus du prix du marché...
A moins qu'il y ait une forte marge de négo

 

[Damienn]

Bonjour,
Les prix sur impôt.gouv sont hors frais d'agence si les frais sont à la charge de l'acheteur.

 

[Mr_Chiffre]

Quel est le DPE qui vous a été présenté.
Quand a t il été fait (avant ou après 07/2021)

Le DPE présente a été fait après le 1/07/2021. Il est D, au niveau des émissions GES, c'est C. Il précise une isolation des murs par l'intérieur et un changement du ballon d'eau chaude par un système de pompe a chaleur. Montant des travaux estimés par le DPE: 3850€.

On me l'a envoyé hier soir avec les PV des AG précédentes (2021,2022,2023)


Je précise que sur le PV 2022, le logement du gardien a été vendu pour 50000€ net de frais d'agence.

Mais ça ne correspond pas ce logement du gardien a la vente effectuée l'an dernier dans le même immeuble d'un bien similaire à 79200€ dixit le spf de Limoges.

 

[Mr_Chiffre]

Bonjour,
Les prix sur impôt.gouv sont hors frais d'agence si les frais sont à la charge de l'acheteur.

Les frais du mandataire immobilier sont à la charge du vendeur.

Cela ne change pas le problème de la détermination du prix au mettre carré du lot principal et de sa dépendance (cave).

Je ne veux pas faire d'offre au dessus du prix du marché.

115000€ pour un lot complet de 60 lettres carrés cela fait un bien a pratiquement a 1916€ le mettre carré.

On est à 316€ du prix moyen au mettre carré (1600€ en moyenne voir 1400€ si logement en mauvais état)

Donc lot principal : 55 mètres carrés a 1450€ soit 79750€

Cave: 5 mètres carres a 1450€ soit 7250€

Total 86750€

C'est l'évaluation d'une amie qui me disait de pas en mettre plus de 88000€.

Autre son de cloche de mes parents :

Offre a 110000€ . Mais avec une fissure dans la chambre a coucher, des dalles au dessus de ma tête..pas sur que ça en vaille la peine. Et surtout que dans 20 ans, qui sait ce que ça vaudra?

Je me laisse encore un peu de temps pour formaliser par écrit mon offre d'achat ...