Plusieurs prêt et amortissement négatif

[Pixel]

Bonjour,

Ce n'est pas mon domaine mais j'aimerai comprendre :

Pour financer une construction neuve j'ai la possibilité de faire 3 prêts :
- Un PTZ : 60 000€ sur 16 ans
- Un pret Casden : xxxx€ sur xx€
- le reste en prêt immo à 3,3% sur 25 ans

La somme des 2 dernières lignes font : 230 000€
Nous souhaitons des mensualités fixe sur 25 ans <1400€

Le pret Casden me permet d'avoir sur une somme avec des taux préférentiels :
plus la somme est petite par rapport à mon nombre de point (50000), plus le taux est avantageux.

Quel est le bon raisonnement à avoir ?
Emprunter une plus petite somme (15000) à un super taux?
Ou emprunter plus et augmenter la durée et le taux ?
Comment faire attention à l'amortissement négatif avec ces 3 prets à lisser?

Merci d'avance pour vos lumières.

 

[yannou79]

Vous avez de la chance, je suis un spécialiste du système casden. Quel est votre taux d'assurance, pour chaque prêt (et précisez SVP sur capital initial ou capital restant du)
Il va de soit que le prêt immo 3.3 sur 25 ans est un prêt lisseur ? Avez vous au moins 10% d'apport dans votre projet?

 

[yannou79]

En l'état, avec un petit tour sur mon simulateur perso, en considérant que vous avez 10% d'apport (minoration des taux casden de 0.1%) et en prenant 0.36 comme assurance sur CI (0.18 sur 2 têtes à 100 %)
Il vous faut faire un prêt de 94 000 € à la casden sur 15 ans (soit 47 000 points dépensés avec l'option 2 pour un taux de 2.75)
vous lissez le tout avec votre prêt sur 25 ans 3.3. Si la banque sait faire un lissage correcte, la mensualité ressort assurance comprise à 1411 €. A voir si la banque ne peut pas elle même vous accorder un montage gigogne avec un prêt sur 15 ans ayant un taux proche de 2.75. Cela simplifierai les démarches d'avoir tout dans la même banque.

 

[Pixel]

Merci beaucoup pour vos messages.
Et merci pour vos conseil d'expert Casden !

Si je comprend bien il faut previligier une somme plus importante sur une moins longue durée pour le prêt CASDEN ?
Mais pourquoi est ce plus interressante qu une petite somme sur une plus longue durée ?
Comment arrivé vous à cette conclusion ? Par simulation ?
En fait je cherche a comprendre le principe que je n ai pas encore saisi !

Voici les précisons du projet :
Coût total de l'opération : 320k€
Apport :25k€ (et oui pas tout à fait 10%)
PTZ : 60840 sur 16 ans
56000 points CASDEN exactement
Le prêt a 3,3% sur 25 ans serait mon prêt principal.
Revenu : 4150€/ mois pour nous 2
Les taux assurances, je ne sais pas du tout...
Mais on devrait se mettre a 50/50

Grand merci d avance pour votre aide et vos réponses.

Ps : comment je peux simuler ? Avec quel simulateur ?

 

[Aristide]

Bonjour,

En fait je cherche a comprendre le principe que je n ai pas encore saisi !

A toutes fins utiles :

Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées ?
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[yannou79]

j'ai un simulateur perso qui permet de gérer ce genre de cas. Déjà distribué dans le lien que cite Aristide (au milieu des nombreux posts). Effectivement, il y a plusieurs combinaisons à tester, et je les teste toutes pour trouver l'optimum. Puisque vous n'avez pas 10% d'apport dans le projet, les taux casden seront majorés de 0.1 (ou ils seraient minorés de 0.1 si vous aviez 10% d'apport on peut le voir dans les 2 sens )
L'assurance à 50/50 n'est pas possible pour la partie casden du prêt, ils n'acceptent pas moins de 100% sur chaque tête.

Avec les nouvelles données communiquées, il faudra emprunter 93 300 € à la casden option 2 ( 46 650 points) sur 15 ans taux 2.85 et lisser le tout avec le prêt lisseur pour une mensualité globale d'environ 1418 €. Cela vous laissera 10 000 points pour une éventuelle renégociation du taux plus tard dans la vie de ce prêt casden.
Une autre option un poil plus alambiquée émerge avec ces nouvelles données qui permet une meilleur optimisation :
Emprunter 56 000 € sur 12 ans option 1 (taux 2.25) et demander à la casden un différé TOTAL de 2 ans (il faut prétendre avoir des travaux à faire pour habiter la maison, cela ne devrait pas poser de problème). Si la banque avec le prêt lisseur est capable de bien lisser le montage avec la période de différé, il en ressort des mensualités à 1414,5 € soit environ 1000 € d'économisé sur la globalité du montage.
Bien sur il n'y a qu'avec le pourcentage exact des assurances que je pourrais faire une optimisation fiable (enfin la casden c'est 0.18*2 si vous avez 35 ans ou moins et que vous optez pour leur assurance groupe fort peu compétitive).

 

[Pixel]

Merci beaucoup pour toutes vos réponses.
Je vais essayer à mon tour les simulations et demander à ma banque la meilleure optimisation possible !
Encore merci !