Plan d'épargne fiscal

[cristaline]

Bonjour,

Je suis sur le point de donner mon accord sur un plan d'épargne fiscal par amortissement de Robien. Pouvez vous me dire si l'opération qu'on me propose est intéressante pour moi :
Célibataire, sans enfant
Revenus 2005 : 33500

Appartement T2 dans le Morbihan
Cout : 148300
Taux : 4,1 % à taux variable
Durée 26 ans
ADI : 0,53 e

Loyer garanti : 470 e
Progressivité du loyer /an : 1,5 %
TMI : 28,26 %

Capital réalisé en sortie d'opération (9 ans) : 43.619 e

Merci de vos réponses. A lire dans tous les forums, je ne sais plus trop quoi penser et si cela est vraiment intéressant-
Le cabinet qui me propose cette opération est un cabinet d'audit recommandé par des amis.

 

[djey33]

TROP CHER LE TAUX !!!! BEAUCOUP TROP CHER !!!

ou alors, c'est un taux fixe ...

 

[christianR]

Bonjour,
C'est beau mais c'est grand le Morbihan...Dans quelle ville et combien de m2 le T2 ? Parking ou pas parking ? Votre tranche d'impôt actuelle = 28.26% votre future tranche = 30% mais seulement pour 4000 € le reste sera à 14% donc une simulation avec les nouveaux taux d'imposition fera ressortir un gain d'impôt inférieur. Le plan d'épargne fiscal ça n'existe pas !!! C'est un "habillage commercial" C'est bien une opération immobilière que vous allez faire et pas une opération financière de type plan épargne logement !
Cordialement.
Christian

 

[cristaline]

L'appartement se situe à Hennebont (56), c'est le domaine de Kerbihan. L'appartement fait 48,01 m2 et le balcon 5,58 m2. Et il y a un parking en sous sol.
Ce n'est pas très clair pour moi pour ce qui concerne le PEF, c'est bien pour ca que je sollicité l'avis d'experts.
Pour vous donner un exemple de la simulation, en année 1 (année ou l'appartement comence à être loué, il ressort une montant de Loyers de 5640 pour une déduction de 10412 e et une économie d'impot de 2826 e avec des charges + ass d'un montant de 1176 e, et un financement de 6080 e

Merci de vos lumières.

 

[Cédric30]

Bonjour Cristalline,

Que c'est beau de faire miroiter des rendements exponentiels en utilisant comme le dit, à juste titre ChristianR, un habillage commercial du style "plan d'épargne fiscal" (je souris même en l'écrivant!).
Le marché à Hennebont, tout comme ses alentours devient cher. Cependant le prix de vente me semble un peu élevé pour un T2 sans garage mais surtout ce qui me choque c'est un emprunt sur 26 ans au taux de 4.10 variable.
Ce qui m'amène à plusieurs remarques.

1. 4.10 % variable aujourd'hui, c'est nettement au dessus du marché. Est-il capé 1 pt, 2 pts, 3 pts (Capé = limité à la hausse ou à la baisse de n points)?
Préférez de toute façon un taux fixe.
2. Avez-vous vraiment besoin de défiscaliser compte tenus de vos revenus et de votre situation familiale? Pas si sûr.
3. Je ne peux pas me permettre de vous conseiller sans connaître votre situation, mais je vous incite fortement à prendre rdv avec un conseiller en gestion de patrimoine (celui de votre banque) et/ou un notaire avant de vous engager.

Cordialement

Cédric

 

[cristaline]

Merci de votre réponse. Pour ne rien vous cacher lorsque je lui ai fait remarquer que c'était à taux variable, il m'a répondu que ca ne changeait rien pour moi, que si les taux montaient, on allongerait la durée du prêt mais que cela n'avait aucune incidence pour moi et donc sur mon effort d'épargne (156 euros en moyenne par mois). Merci bcq de vos conseils je dois voir mon banquier dans 15 jours, je lui en parlerais.

 

[christianR]

Bonjour

C'est sûr que ce n'est pas grave de payer 1 ou 2 ans de plus sauf que les 156 € c'est bien vous qui les payez et pas lui !!! A moins qu'il ne prenne le relais avec ses économies personnelles ! Ca me fait peur pour la profession d'entendre des âneries pareilles !
Cordialement.
Christian

 

[cristaline]

et bien je crois que c'est clair. Encore merci de vos précieux conseils.

 

[clement]

bonjour à tous,

en parlant de taux fixe je tiens à dire que le principe du taux varible l'avantage est qu'il n'y a pas de pénalité en cas de remboursement anticipé, idéal pour les investisseurs qui souhaitent revendre l'opération au bout des 9ans.

4,1 ca peut paraitre beaucoup, mais c'est tout simplement qu'ils arrivent à un sommet et qu'ils redescendront. d'autant plus que tu as une option de pa

 

[clement]

bonjour à tous,

en parlant de taux fixe je tiens à dire que le principe du taux varible l'avantage est qu'il n'y a pas de pénalité en cas de remboursement anticipé, idéal pour les investisseurs qui souhaitent revendre l'opération au bout des 9ans.

4,1 ca peut paraitre beaucoup, mais c'est tout simplement qu'ils arrivent à un sommet et qu'ils redescendront. d'autant plus que tu as une option de passage en taux fixe dans l'offre de la banque.

l'intérêt d'allonger le finacement est que l'épargne diminue, après libre à toi de voir si tu peux augmenter ton épargne pour réduire la durée du finacement.

 

[Socket]

Bonsoir cristaline,

je vous invite à parcourir le post au sujet de ma proposition, vous y retrouverez des éléments comparables.

Comme quoi le discours est bien rodé...

Je pense qu'il faut se renseigner sur l'emplacement du bien, la proximité de commerces, transport etc et voir le dynamisme de la région, permettant de définir si le bien présente un risque ou non.

Exemple, l'investissement réalisé en plus de savoir si c'était un bon ou un mauvais investissement, était à 200m environ de la voie de TGV lyon-Paris ( merci mappy & google earth)... Inutile de dire que ca été un élément éliminatoire. Le CF nous disait qu'il était inutile d'aller voir la maison car il fallait le voir uniquement comme un placement....
Donc renseignez vous bien.

Cordialement

 

[maxi_92]

tiens je tombe par hasard sur ce montage immobilier car 2 ans plus tard les appartements y sont toujours disponibles à la vente. Le T2 se négocie autour de 100.000 euros actuellement (Hennebont a un prix moyen au M2 de 1800 EUR)
vous allez donc entièrement reperdre le montant que vous n'aurez pas mis dans vos impôts. Je ne sais pas si vous avez fait l'opération depuis.

 

[stunt38]

vu la "qualité de conseil" donné par ce gestionnaire j'espère que cet investissement n'a pas eu lieu.

toutefois il faudra voir dans 10 ans au moment de la revente pour pouvoir apprécier le prix

 

[clement]

bonsoir,

je souhaite connaitre la profession des differentes personnes qui ont posté sur ce sujet!

bon we a tous

 

[tbw]

bonjour,

@clement : comment peux tu dire que les taux variables vont descendre et que 4.1% est un sommet.

Personnellement je pense plutot que les taux vont continuer à monter (autour de 6%) et qu'à ce moment là les taux varaibles vont eux aussi monter.

Un juste retour en arrière de 10 ans

A+
erwan

 

[Gagarine]

4,1%, toute une époque

Mais comme le disent les "conseillers" : un taux qui monte c'est bien car cela vous permet d'augmenter votre déficit. No comment.

 

[stunt38]

@tbw : le message que tu cites date d'1 an


Edit : mea culpa babas, la fatigue de la fin de semaine

 

[babas]

stunt38 : ?????

 

[oso]

Bonjour,

on me propos un PEF également avec 10% de rentabilité annuelle !

j'ai calculé suivant la règle classique je suis plutôt à 3%, le prix du plan est cher enfin je trouve par rapport au marché local le loyer sera correct et garantie.

Connaissez vous les méthodes de calcul de rentabilité pour les robien à part celle ci :

loyer - Charge (collectives, assurance, intéret) / cout d'achat = TRE.

?

Merci.

 

[tbw]

Bonjour,

ta formule est incomplète car il manque au moins 2 choses :

- l'amortissement fiscal sur la période

- la récupération des frais (si c'est possible)

Malheureusement je n'ai pas de formule sous la main.

A+
erwan