pass foncier : quel galere!!

[teamjade]

Prenez un lotissement de 20 maisons en PASS foncier, donc construite sur des terrains qui n'appartiennent pas encore aux "propriétaires" des maison qui ne sont finalement pas propriétaires.


Avec le "nouveau" PASS FONCIER, il n'y a plus de portage du terrain par le CIL, nous sommes propriétaires dès le départ du terrain et de la maison.
Il ne s'agit plus que d'un prêt à remboursement différé, donc que la maison soit achetée en pass foncier ou pas le remboursement anticipé s'il doit avoir lieu le sera dans les mêmes conditions qu'un prêt sans pass foncier.

REG

 

[Aristide]

teamjade
Avec le "nouveau" PASS FONCIER, il n'y a plus de portage du terrain par le CIL, nous sommes propriétaires dès le départ du terrain et de la maison.
Il ne s'agit plus que d'un prêt à remboursement différé, donc que la maison soit achetée en pass foncier ou pas le remboursement anticipé s'il doit avoir lieu le sera dans les mêmes conditions qu'un prêt sans pass foncier.

Pour le secteur diffus (maison individuelle) ce n'est pas ce que je lis un peu partout sur les sites concernés (chercher « Pass Foncier » sur Google) ???


Bien comprendre le Pass Foncier - Finances Personnelles6 juil 2009 ... Avec le Pass-Foncier Jusqu'au 31 décembre 2010
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Le Pass foncier : comment ça marche ?

1. Le principe du Pass foncier
Le Pass foncier est un mécanisme de portage financier sur 25 ans maximum de la charge foncière d’une acquisition immobilière neuve réalisée par des ménages primo-accédants dont les revenus sont inférieurs aux plafonds PSLA.

En maison individuelle, il prend la forme d’une dissociation de l’acquisition du foncier de celle du bâti, le foncier étant porté par une structure désignée par le collecteur 1% logement.

En opération groupée ou en logement collectif, il prend la forme d’un prêt à remboursement différé (le "prêt Pass foncier") octroyé par un collecteur du 1% logement.

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[teamjade]

Bonjour Aristide,

il s'agit du nouveau "pret pass foncier" caractéristique ci-dessous prisent sur le site de l'ANIL :

"Prêt Pass-Foncier® à remboursement différé
Le PRET PASS-FONCIER prend la forme d’un prêt à remboursement différé qui est accordé par un CIL/CCI. L’opération se réalise dans un cadre juridique classique : notamment par la signature d’un acte notarié pour l’acquisition du terrain d’une part et d’un contrat pour la construction de la maison d’autre part ; s’il s’agit de l’acquisition d’un logement à construire en collectif, l’accédant signe un contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

Opérations ouvrant droit au PRET PASS-FONCIER
La construction ou l’acquisition d’une maison ou d’un logement situé dans un immeuble collectif, affecté à la résidence principale de l’accédant.
Le prix d’acquisition ou de construction (TTC) ne doit pas excéder un prix maximum au m² de surface utile, variable suivant la zone géographique d’implantation du logement :
zone A

4 100 €

zone B1

2 750 €

zone B2

2 400 €

zone C

2 100 €

Ce plafonnement est applicable aux logements ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire à compter du 28 mars 2009.
Dans le cas d’une construction du logement, ce plafond s’applique pour le seul prix de la construction (ni le prix du terrain, ni par conséquent le coût total de l’opération ne sont plafonnés).

Caractéristiques du PRET PASS-FONCIER
Le différé d'amortissement

Le Prêt PASS-FONCIER comporte un différé d’amortissement, c’est-à-dire une période pendant laquelle l’emprunteur ne paie, chaque mois, que les intérêts :

au taux de 1,25% par an, si l’accédant est salarié du secteur assujetti à la participation des employeurs à l’effort de construction (entreprise du secteur privé autre qu’agricole);
au taux de 2,5% par an, dans les autres cas.
La durée de la période de différé d’amortissement est égale à la plus longue des durées des autres prêts concourant au financement de l’opération, à l’exclusion du prêt à 0% ; elle est au maximum de 25 ans.
A l‘issue de la période de différé d’amortissement, l’emprunteur commence à rembourser le capital. Il dispose d’un délai de 10 ans maximum pour le faire. Le taux d’intérêt au cours de cette période est de 4,5% par an.
Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur a la faculté de rembourser par anticipation le capital, sans être redevable d’une quelconque pénalité.
Montant

Le montant du PRET PASS-FONCIER accordé par les CIL/CCI est égal à 30 % du coût total de l’opération (TTC), dans la limite d’un plafond qui varie suivant la zone géographique d’implantation du logement :

Zone* A Zone* B1 Zone* B2 Zone* C
50 000

45 000

40 000

30 000

(*) résultant de l'arrêté du 29.4.09 (JO du 3.5.09)"

Ce nouveau dispositif n'est opérationnel que depuis le 01.09.09 et encore peu de banque le connaisse.
C'est le CIL de ma région qui m'en à parlé et m'a fait le plan de financement.

Cordialement,
REG

 

[james62000]

Bonjour

J'ai une question: est ce que le terrain on passe chez le notaire avant ou apres l'obtention du permis de conduire?
Merci beaucoup

James 62000

 

[Aristide]

Bonjour,

Je suppose donc que votre projet est "Acquisition de terrain + construction" ?

Non, le permis de construire n'est normalement pas obligatoire pour l'achat du terrain.
Si ce n'est pas un terrain "loti", prenez cependant la précaution d'avoir le certifcat d'urbanisme.

Une attestation de dépôt de permis de construire pourra par contre vous être demandée.
Cordialement,

 

[sevaepa]

Bonjour Aristide,

il s'agit du nouveau "pret pass foncier" caractéristique ci-dessous prisent sur le site de l'ANIL :

"Prêt Pass-Foncier® à remboursement différé
Le PRET PASS-FONCIER prend la forme d’un prêt à remboursement différé qui est accordé par un CIL/CCI. L’opération se réalise dans un cadre juridique classique : notamment par la signature d’un acte notarié pour l’acquisition du terrain d’une part et d’un contrat pour la construction de la maison d’autre part ; s’il s’agit de l’acquisition d’un logement à construire en collectif, l’accédant signe un contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

Opérations ouvrant droit au PRET PASS-FONCIER
La construction ou l’acquisition d’une maison ou d’un logement situé dans un immeuble collectif, affecté à la résidence principale de l’accédant.
Le prix d’acquisition ou de construction (TTC) ne doit pas excéder un prix maximum au m² de surface utile, variable suivant la zone géographique d’implantation du logement :
zone A

4 100 €

zone B1

2 750 €

zone B2

2 400 €

zone C

2 100 €

Ce plafonnement est applicable aux logements ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire à compter du 28 mars 2009.
Dans le cas d’une construction du logement, ce plafond s’applique pour le seul prix de la construction (ni le prix du terrain, ni par conséquent le coût total de l’opération ne sont plafonnés).

Caractéristiques du PRET PASS-FONCIER
Le différé d'amortissement

Le Prêt PASS-FONCIER comporte un différé d’amortissement, c’est-à-dire une période pendant laquelle l’emprunteur ne paie, chaque mois, que les intérêts :

au taux de 1,25% par an, si l’accédant est salarié du secteur assujetti à la participation des employeurs à l’effort de construction (entreprise du secteur privé autre qu’agricole);
au taux de 2,5% par an, dans les autres cas.
La durée de la période de différé d’amortissement est égale à la plus longue des durées des autres prêts concourant au financement de l’opération, à l’exclusion du prêt à 0% ; elle est au maximum de 25 ans.
A l‘issue de la période de différé d’amortissement, l’emprunteur commence à rembourser le capital. Il dispose d’un délai de 10 ans maximum pour le faire. Le taux d’intérêt au cours de cette période est de 4,5% par an.
Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur a la faculté de rembourser par anticipation le capital, sans être redevable d’une quelconque pénalité.
Montant

Le montant du PRET PASS-FONCIER accordé par les CIL/CCI est égal à 30 % du coût total de l’opération (TTC), dans la limite d’un plafond qui varie suivant la zone géographique d’implantation du logement :

Zone* A Zone* B1 Zone* B2 Zone* C
50 000

45 000

40 000

30 000

(*) résultant de l'arrêté du 29.4.09 (JO du 3.5.09)"

Ce nouveau dispositif n'est opérationnel que depuis le 01.09.09 et encore peu de banque le connaisse.
C'est le CIL de ma région qui m'en à parlé et m'a fait le plan de financement.

Cordialement,
REG

Méfiance tout de même, le nouveau dispositif est à peine lancé que la plupart des CIL ferme la porte par des critères contraignants ou en limitant leur intervention sur les biens en VEFA (hors terrain+maison par CCMI donc), l'argent commence déjà à manquer semble-t-il.

 

[L.P.]

Bonjour, j'ai une question sur le pass foncier dans le cadre de l'acquisition d'un appartement neuf, je sors de chez la conseillère d'une banque X et elle me dit que j'ai droit à 43929€ en pass foncier, elle me fait un montage très intéressant mais arrivé à la maison, j'étudie le papier et je me rend compte qu'elle s'est plantée sur les mensualités du PTZ, du coup son montage n'est pas bon.

Je me met donc à faire des calculs, et je me rend compte que le plus intéressant est de mettre le pass foncier ainsi que le PTZ à la suite du crédit principal (crédit principal sur une durée de 16 ans environ).

Mais en faisant ça, ça me donne à la fin du crédit principal des mensualités énormes du coup du PTZ majoré à 36400€ à rembourser sur une faible durée (car il doit être remboursé en 22 ans maxi) en plus des 43929€ du pass foncier.

La seule manière est d'emprunter moins en pass foncier (donc d'emprunter plus sur crédit principal, d'autant plus que j'ai un meilleur taux sur le crédit principal), mais je me demande si on a le choix, donc ma question est est-ce que je peux choisir le montant de mon crédit en pass foncier?

 

[james62000]

Bonsoir

Je suis actuellement dans le dispositif du pass foncier, et je me demande si il serait possible de construire avec un maitre d'oeuvre?

Merci d'avance
James 62000

 

[sevaepa]

A fuir, ces dossiers sont refusés par les CIL.

 

[Aristide]

Je suis actuellement dans le dispositif du pass foncier, et je me demande si il serait possible de construire avec un maitre d'oeuvre?

Bonjour,
Aucun texte ne vous l'interdit.

Je vous suggère cependant :
+ d'être vigilent car le contrat de maîtrise d'oeuvre vous protège moins qu'un contrat de construction de maison individuelle.
+ de souscrire une assurance dommage ouvrage. Elle est assez chère mais, comme chacun le sait, l'assurance n'est chère qu'avant le sinistre.
+ de payer ses honoraires au maître d'oeuvre bien entendu mais de ne lui verser aucun appels de fonds des artisans et/ou entreprises. Payez les directement.

Pour les éventuelles complications administratives liées au Pass Foncier, je n'ai pas d'avis.

Cordialement,

 

[sevaepa]

il est clair (et je parle d'expérience), qu'un contrat CMI offre bcp plus de garanties.

Les CIL doivent aussi le penser puisque sur les opérations terrain+construction ils refusent systématiquement les projets avec recours à un maître d'oeuvre (position officielle).

 

[fereteve]

pour notre cas nous nous avons abandonné le m.o .
aprés négociation au cil (en plusieurs fois) on avait réussi à passer avec un m.o (on trouve anormal que la société tartanpion ne puisse nous faire la maconnerie en direct ,alors que le constructeur prendra en sous traitance la société tartanpion !)
ils on bien compris le problème, mais ont imposé une d.o avec un m.o ou archi(dans la mesure ou il prète 30000 remboursable dans 25 ans ;ils veulent etre sur que la maison sera encore debout)
ensuite les problèmes sont arrivés: le m.o ne peut fournir la d.o .
c'est a nous de la prendre (un dossier hyper technique à remplir )il ne sait pas le remplir .un autre nous dira qu'en 20ans il en à fait 2 avec d.o.
elle coute entre 4000 et 5000 euros . on doit faire une étude de sols 1700 euros .(si celle ci n'est pas bonne -argile -surcout de micropieux 15000 à 25000 euros) bref on s'est tourné vers un ccmi.

 

[james62000]

Bonjour
Merci pour vos echanges.
Le MO m'estime un devis avec des plans fournis par mes soins que j'avais fais avec un constructeur.
Il m'a indiquer qu 'il estimerait le devis avec des prestations plus haute que celle du constructeur tout en ne depassant pas le prix fixé avec le constructeur
J'atends une reponse du cil pour voir la faisabilité du dossier en passant par un mo.
Merci

 

[yohann16]

Bonjour,

Nous avons réussi à avoir un pass foncier avec un MO mais la banque nous a mis des bâtons dans les roues alors que le CIl a accepté. Il est difficile d'obtenir un prêt dans certaines banques avec un MO dans le cas d'un pass foncier donc renseignez vous sur votre banque.

 

[james62000]

A priori , selon ses dires si le cil accepte il suive

 

[james62000]

j'ai rdv le 8/1 pour faire le dossier complet