par où commencer?

[floflo]

Bonjour, je suis nouvelle sur ce forum.

Je me tourne vers vous pour bénéficier de vos conseils avisés parce que j'aimerais investir dans l'immobilier mais je ne sais pas trop par où commencer.
Je me suis d'abord tourné vers la banque, puis j'ai rencontré une conseillere fiscale qui m'a fortement déplu...Je ne crois pas vouloir passer par des intermédiaires de ce genre.

J'aimerai acheter un appartement pour le louer, mais j'aimerai arriver à ce qu'il s'autofinance totalement ou presque si ce n'est pas trop une hérésie.
Apparemment, la loi robien ne serait pas plus avantageuse que ça pour nous car nous ne payons pas assez d'impôts (on est ds la tranche à 14%)

Par où dois je commencer?
Comment fait on pour savoir quel sera le futur loyer du bien que l'on achète?

Merci

Flo.

 

[solemio]

j'aimerai arriver à ce qu'il s'autofinance totalement ou presque si ce n'est pas trop une hérésie.

c'est (presque) impossible actuellement, sauf peut être dans la rénovation en achetant très peu cher le mètre carré.

 

[Gagarine]

Bonjour,

Pour ma part je ne fonctionne que comme cela car je suis dans la TMI à 14% (impossible avec une TMI à 30% à cause de l'IR généré). C'est donc tout à fait possible mais les biens sont rares. Il faut donc être à l'affut. Pour le loyer, il faut prendre un bien déjà loué ainsi vous ne risquez pas de vous tromper et de surestimer la valeur locative de votre bien. Pour que le bien soit autofinancé sur 15 ans, il faut une renta d'environ 9/10%.
2 pistes : le logement social (loyers souvent garanties par les CAF et autres FSL mais ne conter que sur 90% des loyers en moyenne. De plus cela demande souvent bcp de temps et de patience...) et les locaux commeriaux (le top avec des renta generalement > 8% !).

Cordialement.

 

[solemio]

d'accord c'est une piste mais il faut plus de 12 % minimum (en fonction des autres charges)

 

[floflo]

Pour le loyer, il faut prendre un bien déjà loué ainsi vous ne risquez pas de vous tromper et de surestimer la valeur locative de votre bien.

Ok, donc, il n'y a pas de regles précises pour définir le prix d'un loyer?

Pour que le bien soit autofinancé sur 15 ans, il faut une renta d'environ 9/10%.
2 pistes : le logement social (loyers souvent garanties par les CAF et autres FSL mais ne conter que sur 90% des loyers en moyenne. De plus cela demande souvent bcp de temps et de patience...) et les locaux commeriaux (le top avec des renta generalement > 8% !).

J'avoue que je n'ai pas encore trop compris cette histoire de rentabilité.
Je suis totalement novice et si qqn de tres patient veut bien prendre le temps de m'expliquer je lui en serais tres reconnaissante.

Autre chose, j'hésite entre acheter sur Paris intra muros ou en région parisienne. Ma préférence se porte actuellement vers Paris. Quel est votre avis à ce sujet? Studio pour étudiant? ou F2?

Est ce que vous passez par ces agences qui se proposent de tout gérer à votre place? ou est-ce que vous faites tout vous même avec une assurance complémentaire?

 

[schoubidou]

Bonjour Floflo,
Pour vous expliquer : un bien immobilier destiné a la location va se louer selon le marché local. On peut calculer ainsi la rentabilité locative du bien (loyer annuel/ prix du bien).
Pour moyenne : un bien en robien/borloo se trouve en moyenne autour de 4% de rentabilité. Une studette sur Paris/1ere couronne se trouve avec un rendement de 5.7 voir 6%. Aujourd'hui la studette parisienne présente les meilleurs rendements (surface entre 10 et 20m2 maxi). Le principe est donc d acheter un bien avec un crédit et le locataire paiera une partie des intérêts d emprunts. Comme précisé par solemio, l équilibre entre emprunt et loyer est quasi impossible, car outre les mensualités de l emprunt vous allez avoir une création d impot (revenus fonciers) + quelques dépenses occasionnelles (travaux, un chauffe-eau qui pète,...). Sur paris , on compte une dépense mensuelle de 150-200 euros en plus de vos loyers percus pour équilibrer l'opération. Une studette presente donc quelques inconvénients, on devra intervenir de temps en temps.
Si vous voulez eviter les problemes de ce genre (trouver un locataire, mettre un coup de peinture,..) vous pouvez regarder vers les SCPI de bureaux qui vous garantissent un rendement de 5.7 a 6% sans les contraintes evoquées precedement.

Cdt.

 

[Gagarine]

Bien sur bien sur...
Il n'empeche que je maintiens ce que j'ai dit. On trouve des renta interessantes qui permette d'autofinancer à 100% votre bien. Ok c'est biens sont rares et il faut un peu de patience pour en trouver. De même, si vous chercher à optimiser votre investissement, il vous faut gérer votre bien vous même pour économiser des frais.
Je pense que votre démarche est la bonne alors ne vous laissez pas endormir par des renta "du marché" à 6%. Laissez cela aux investisseurs qui veulent placer leur argent sans se poser trop de question...

Cordialement.