Ordre déblocage des fonds pour éviter ou diminuer les intérêts intercalaires???

[vclochette]

Bonsoir,

Si vous aviez quelques conseils à me donner concernant le déblocage des fonds, ça nous éviterait peut être de se faire avoir lors de l'acceptation de l' offre de prêt...

Je résume: nous voulons acheter un bien ancien qui nécessite des travaux de remise à neuf. L'opération est d'à peu près 260000€
Acquisition: 130000€
Travaux: 130000€

Pour le financement:
150000€ de prêt immobilier
30000€ PTZ+
80000€ d'apport personnel

Les banques nous disent que la période de déblocage des fonds avec les intérêts intercalaires est obligatoire.
Ça ne nous dérangerait pas de démarrer le maximum en amortissement dès la vente car nous n.avons pas de loyer supplémentaires à payer, et nous pouvons avoir un différé de 5ans avec le PTZ+.

Mon idée était de séparer le coût de l.acquisition et celui des travaux.
De démarrer l'amortissement du coût de l'acquisition à la signature.
D'utiliser apport et PTZ (je ne sais pas dans quel ordre) pour les 1ères factures concernant les travaux, et à la fin de débloquer les qq 20000€ de prêt restant pour les travaux.

C'est réalisable? Nous paierions des intérêts intercalaires que sur la dernière période et les 20000€?
Y a -t-il mieux?

Merci de votre aide

 

[Aristide]

Bonjour,

La logique serait d'utiliser en priorité les ressources qui vous coutent le moins cher; donc, à priori, PTZ - Apport personnel - Prêt complémentaire.

Si votre banque utilise la pratique de l'amortissement immédiat et que vous avez la capacité d'en supporter les charges, c'est une solution non seulement pour éviter les intérêts intercalaires mais aussi de réduire l'ensemble des intérêt payés puisque chaque tranche de prêt commence a être amortie immédiatement.

Voir :

Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[vclochette]

Bonjour,

La logique serait d'utiliser en priorité les ressources qui vous coutent le moins cher; donc, à priori, PTZ - Apport personnel - Prêt complémentaire.

Si votre banque utilise la pratique de l'amortissement immédiat et que vous avez la capacité d'en supporter les charges, c'est une solution non seulement pour éviter les intérêts intercalaires mais aussi de réduire l'ensemble des intérêt payés puisque chaque tranche de prêt commence a être amortie immédiatement.

Voir :



Cdt

Merci pour votre réponse. J'ai lu votre blog, tout est bien décrit mais ce n'est pas évident de comprendre toutes les subtilités! Je découvre le monde des prêts immobiliers et je crois que nous compliquons les choses avec le financement de travaux.
Je viens de comprendre qu'il y avait 2 sortes de différé! Du coup pour nous il faudrait le différé partiel je pense. Alors que sur la dernière simulation il était précisé franchise...

Pour l'amortissement immédiat je vais me renseigner mais peuvent-ils me dire qu'ils ne peuvent pas démarrer l'amortissement de l'acquisition tant que le dernier déblocage concernant les travaux n'est pas fait?

L'idéal serait
Acquisition: amortissement immédiat
Travaux: déblocage PTZ et amortissement immédiat ( car différé de 5ans)
Puis déblocage apport personnel (car il sera bloqué j'imagine)
Enfin déblocage des 20000€ restant soit 1- en 1fois et en amortissement immédiat
2- en plusieurs fois avec amortissement immédiat
3- en plusieurs fois en différé partiel

Du coup on paierait:
Dès la signature:
La mensualité totale correspondant à l'acquisition, sur 300mois

Au fur et à mesure des travaux:
Après 1er déblocage du PTZ -+ : Rien pendant 5 ans puis 300mois mensualité totale
Rien après chaque déblocage de l'apport personnel.
Puis vers la fin des travaux (dans 6 à 12mois), 1- mensualité totale correspondant au 20000€ sur 300mois
Ou 2- après déblocage d'une partie des 20000€ prêtés, mensualités correspondant au capital débloqué+assurances jusqu'à la fin des travaux puis moins de 300mois
Ou 3- après déblocage d'une partie des 20000€ prêtés, mensualités correspondant au capital débloqué+assurances jusqu'à la fin des travaux plus 300mois


Je vous avoue qu'au niveau du coût du financement je ne sais pas s.il vaut mieux le cas 2 ou 3...

Merci de votre aide en tous cas

 

[Wolverine]

Tu as oublié l'assurance du PTZ, celui-ci commence une fois le PTZ débloqué

Après 1er déblocage du PTZ -+ :
=> Année 0 à 4 : l'Assurance du PTZ qui doit ce devrait être - de 10 euros/mois (voir même probablement 5 euro/mois) soit 120 euros/ans[/U])
=> Année 5 à 25 : 300 mois mensualité totale+l'Assurance du PTZ environ 5 à 10 euro/mois

Le PTZ est un taux à 0% mais il a aussi une assurance, il s'agit d'une centaine d'euros /an
Moi je le considère comme négligeable mais faut mieux être le plus précis possible pour éviter les mauvaises surprises.

 

[Aristide]

Alors que sur la dernière simulation il était précisé franchise...

Avec une franchise vous ne payez aucun intérêt....et, quelquefois (rare), vous ne payez même pas l'assurance.
La capitalisation des intérêts est réglementée par l'article 1154 du code civil ("au moins pour une année entière") mais - hélas - certaines banques ne le respectent pas et capitalisent au mois le mois.


Mais tout ce qui est dû et non payé est capitalisé.

Cette capitalisation augmente donc le capital dû et, comme les intérêts sont calculés sur le capital dû, les intérêts augmentent aussi.

Par contre, si l'assurance fait aussi l'objet d'une franchise, comme il ne s'agit pas d'intérêt, elle peut être capitalisée au mois le mois.

Travaux: déblocage PTZ et amortissement immédiat ( car différé de 5ans)
Puis déblocage apport personnel (car il sera bloqué j'imagine)
Enfin déblocage des 20000€ restant soit 1- en 1fois et en amortissement immédiat
2- en plusieurs fois avec amortissement immédiat
3- en plusieurs fois en différé partiel

Mais non !

Vos compliquez les choses pour rien.

Vous avez un projet qui se compose d'une acquisition et de travaux.

Si vous avez la capacité d'assumer les charges générées et que votre banque pratique l'amortissement immédiat l'ordre de déblocage logique est le suivant :

Stade N °1

1) - PTZ
2) - Apport personnel
3) - Complémentaire jusqu'à atteindre le montant nécessaire à financer l'acquisition.

Stade N° 2
Déblocages d'autant de "tranches du prêt complémentaire" que d'appels de fonds pour les travaux

Au stade N° 1 vous paierez
+ L'assurance sur la PTZ
+ L'échéance en capital + intérêts + assurances sur la "tranche du prêt complémentaire" nécessaire à financer l'acquisition.

Au Stade N° 2 vous paierez
+ Les échéances du stade N° 1
+ Les échéances en capital + intérêts + assurances des "tranches du prêt complémentaire" nécessaires au financement des appels de fonds "travaux"

NB) - La pratique peut être différente d'une banque à l'autre; il en ressort que les mensualités définitives ne sont pas identiques ni le coût du crédit?.

Si votre banque ne pratique pas l'amortissement immédiat ou que vous ne puissiez pas assumer les charges qui en découlent la logique des déblocages reste la même mais l'idée de solliciter deux crédits complémentaires serait à étudier de telle sorte que les mensualités correspondent à votre capacité de remboursement.

NB) - Votre plan de financement aurait pu être amélioré avec un montage gigogne à échéances lissées.

A toutes fins utiles voir :

[Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées ?
[lien réservé abonné]

Tu as oublié l'assurance du PTZ, celui-ci commence une fois le PTZ débloqué

Après 1er déblocage du PTZ -+ :
=> Année 0 à 4 : l'Assurance du PTZ qui doit ce devrait être - de 10 euros/mois (voir même probablement 5 euro/mois) soit 120 euros/ans[/U])
=> Année 5 à 25 : 300 mois mensualité totale+l'Assurance du PTZ environ 5 à 10 euro/mois

Le PTZ est un taux à 0% mais il a aussi une assurance, il s'agit d'une centaine d'euros /an
Moi je le considère comme négligeable mais faut mieux être le plus précis possible pour éviter les mauvaises surprises.

Dans l'immense majorité des cas la prise d'effet des assurances est à l'acceptation de l'offre ce qui est logique et normal (Dans le cas contraire quid du projet si l'un des emprunteurs décédait après acceptation de l'offre mais avant déblocage des fonds ?).

Dès lors, les primes d'assurances sont dues - pour tous les prêts y compris PTZ - qu'il y ait eu ou non mise à disposition de fonds.

Cdt

 

[vclochette]

Avec une franchise vous ne payez aucun intérêt....et, quelquefois (rare), vous ne payez même pas l'assurance.
La capitalisation des intérêts est réglementée par l'article 1154 du code civil ("au moins pour une année entière") mais - hélas - certaines banques ne le respectent pas et capitalisent au mois le mois.


Mais tout ce qui est dû et non payé est capitalisé.

Cette capitalisation augmente donc le capital dû et, comme les intérêts sont calculés sur le capital dû, les intérêts augmentent aussi.

Par contre, si l'assurance fait aussi l'objet d'une franchise, comme il ne s'agit pas d'intérêt, elle peut être capitalisée au mois le mois.



Mais non !

Vos compliquez les choses pour rien.

Vous avez un projet qui se compose d'une acquisition et de travaux.

Si vous avez la capacité d'assumer les charges générées et que votre banque pratique l'amortissement immédiat l'ordre de déblocage logique est le suivant :

Stade N °1

1) - PTZ
2) - Apport personnel
3) - Complémentaire jusqu'à atteindre le montant nécessaire à financer l'acquisition.

Stade N° 2
Déblocages d'autant de "tranches du prêt complémentaire" que d'appels de fonds pour les travaux

Au stade N° 1 vous paierez
+ L'assurance sur la PTZ
+ L'échéance en capital + intérêts + assurances sur la "tranche du prêt complémentaire" nécessaire à financer l'acquisition.

Au Stade N° 2 vous paierez
+ Les échéances du stade N° 1
+ Les échéances en capital + intérêts + assurances des "tranches du prêt complémentaire" nécessaires au financement des appels de fonds "travaux"

NB) - La pratique peut être différente d'une banque à l'autre; il en ressort que les mensualités définitives ne sont pas identiques ni le coût du crédit?.

Si votre banque ne pratique pas l'amortissement immédiat ou que vous ne puissiez pas assumer les charges qui en découlent la logique des déblocages reste la même mais l'idée de solliciter deux crédits complémentaires serait à étudier de telle sorte que les mensualités correspondent à votre capacité de remboursement.

NB) - Votre plan de financement aurait pu être amélioré avec un montage gigogne à échéances lissées.

A toutes fins utiles voir :




Dans l'immense majorité des cas la prise d'effet des assurances est à l'acceptation de l'offre ce qui est logique et normal (Dans le cas contraire quid du projet si l'un des emprunteurs décédait après acceptation de l'offre mais avant déblocage des fonds ?).

Dès lors, les primes d'assurances sont dues - pour tous les prêts y compris PTZ - qu'il y ait eu ou non mise à disposition de fonds.

Cdt

Merci pour vos réponses.
J'ai demandé une dernière simulation qui sera avec lissage, je vais voir ce que la banque propose et je reviendrai en discuter car tout ceci est bien compliqué!
Et effectivement je n'avais pas pensé qu'on devait payer l'assurance du PTZ pendant le différé!