Optimise son epargne en vu achat immo

[Anonyme]

Bonjour j'aurai besoin d'un conseil afin d'optimiser mon epargne en vu d'un achat immo dans 3 ans minimum et 5ans maximum.

J'ai un CEL ouvert depuis 10 ans avec 400 euros
j'ai un PEL ouvert depuis l'annee derniere avec 34 000.
Je fais des versement de 150/mois. De plus en complement afin d'arriver à remplir au maximum le PEL, j'attend avec impatience que la bourse remonte pour vendre des placements (17000) et deposer la somme sur le PEL. J'espere au plus tard dans 2ans afin de gagner des interets.
Livret A: 14 000
LDD : 50

Il me reste environ 100euros et je suis partagé entre le CEL ou le LDD. Vu la faible somme je ne suis pas sur que cela est interessant de mettre sur le CEL car le LDD fait 4% en ce moment...A votre avis vaut il mieux quand meme tout miser sur le CEL?

Derniere question j'ai cru comprendre que le PEL servait d'apport personnel lors d'une demande de pret immobilier, mais est ce la somme epargné sur le PEL ou le montant de l'emprunt via le PEL qui est considéré comme apport personnel?

Merci d'avance de vos réponses

 

[stunt38]

Bonjour et bienvenue,

pour un projet immobilier identifié le mieux reste l'épargne logement au point de vue optimisation.

le CEL est certes à 1er vue moins intéressant qu'un livret classique/défiscalisé, mais au final la perte d'intérêt est largement compensé par le gain réalisé en terme de taux d'emprunt.
vous pouvez donc intégrer vos 100€ de capacité d'épargne mensuelle à ce compte.

quand au PEL il est effectivement considéré comme apport et en toute logique cloturé lors du montage du dossier de prêt.

toutefois les sommes présentent dessus peuvent être utilisé pour autre chose et pas nécessairement injecté dans l'opération.

mais bon, selon votre situation à ce moment la (revenus, apport...) sans doute vaudrat il mieux les utiliser pour votre projet.

Cdt

 

[Anonyme]

Vu pour le CEL, merci.

Donc si j'ai bien compris quand on dit que le PEL peut servir d'apport personnel , il s'agit bien du montant du PEL (soit 62000 euros si il est au maximum) et non le montant du prêt pouvant être effectué par le PEL? car sur les sites internet je lis un peu de tout.

Merci.

 

[stunt38]

en fait le taux de prêt du PEL ne comptera pas dans votre endettement mais comme apport perso, ce qui est un avantage car cela vous libère de l'endettement pour le prêt classique qui fait le gros du financement du projet immo.

ensuite ce sont les droits à prêts que l'on utilise et qui sont virtuels (pas possible de les retirer en liquide par exemple).

donc l'argent du PEL est libre d'utilisation.

 

[Anonyme]

Excusez moi j'ai du mal à comprendre... si vous aviez un exemple ?

Ce que je comprend c'est que dans le montage d'un projet immob , il contiendrait une partie au taux du PEL et une autre à un taux t et donc l'apport personnel c'est la partie au taux du PEL?

 

[stunt38]

ex :

M. X a un PEL avec 30 000 € dessus et la possibilité de faire un prêt de 10 000 € sur 8 ans à 4,20%.

son projet immobilier est à 100 000 € (frais de notaire compris).
il n'a pas d'épargne à coté.

il décide de se lancer et d'utiliser son PEL.

il aura donc 10 000 € à 4,20% mais il manquera 90 000 €.

ces 90 000 seront financer par un prêt classique à 5,5% (par exemple)

dans le calcul de son endettement (les fameux 33% des revenus) on considèrera que le prêt PEL n'existe pas et que son endettement est vierge.

concernant les 30 000 € d'épargne du PEL il pourra soit les injecter tout ou partie dans son projet immo, soit les placer ailleurs ou les dépenser comme bon lui semble.

de toute façon le PEL sera cloturer.

voila pour l'histoire, désolé si j'explique mal mais je ne suis pas bon pédago

 

[Anonyme]

@stunt38 : Merci c'est tres bien expliqué! j'ai tout compris!

Cela dit, si le pret PEL ne rentre pas dans l'endettement, il est tres facile au final d'avoir un endettement superieur à 33%.... Il faut vraiment calculer le taux d'endettement reelle (pret pel + pret immo)!

 

[stunt38]

effectivement, ce n'est pas parce qu'on peut s'endetter à plus que 33% qu'il faut forcément le faire, d'où l'intérêt d'injecter l'argent du PEL comme apport pour emprunter moins.

cdt

 

[koco]

en fait le taux de prêt du PEL ne comptera pas dans votre endettement mais comme apport perso, ce qui est un avantage car cela vous libère de l'endettement pour le prêt classique qui fait le gros du financement du projet immo.

Je ne connaissais pas ce point. Cela vaut il aussi pour un CEL ? Si non, je vais regretter d'avoir ouvert un CEL à la place d'un PEL.

 

[stunt38]

oui, l'épargne logement en général.

 

[toto78]

Bonjour,

je cite stunt38 :

"pour un projet immobilier identifié le mieux reste l'épargne logement au point de vue optimisation.
le CEL est certes à 1er vue moins intéressant qu'un livret classique/défiscalisé, mais au final la perte d'intérêt est largement compensé par le gain réalisé en terme de taux d'emprunt."

Je serais fortement intéressé par une démonstration. J'ai un LDD et livret A au plafond et un CEL (ouvert en sept '08) à 2600€. Et je ne transfère pas faute d'être convaincu par l'opération.

merci d'avance

 

[stunt38]

Bonjour toto,

pour calculer tout ça il faut d'abord connaitre le montant de tes droits à prêts pour voir quel crédit cela t'apporte et à quel taux sur la base d'un projet immédiat.

tu peux utiliser le simulateur du site pour faire le calcul et pour te projeter pour un projet plus long terme.

ensuite c'est une simple soustraction pour voir la différence.

d'un coté les intérêts correspondants à la rémunération des placements (forcément le CEL en aura moins que le livret A/LDD) et d'autre part la différence d'intérêts sur le montant emprunté avec le CEL avec un prêt classique (la forcément le prêt CEL sera plus avantageux que le prêt classique).

si l'économie d'intérêt réalisé avec le prêt CEL par rapport à un prêt normal est supérieur à la différence des intérêts de rémunération du CEL par rapport aux livrets A/LDD sur la somme correspondante il sera alors plus intéressant de placer l'argent sur le CEL que sur ces autres livrets.

je sais c'est du charabia mais avec quelques chiffres ce sera beaucoup plus parlant

problème : on se base sur des estimations.

l'objectif c'est de voir si pour une somme donnée sur tel période il est plus intéressant de la placer sur un CEL ou un livret A (par exemple)

Or, les taux évoluent dans l'année, et si le projet a lieu dans quelques années on en peut absolument pas calculer avec précision le "gain" potentiel.

toutefois si on se réfère à l'historique des taux on observe que le CEL reste toujours inférieur aux taux de placements et de d'emprunts.

donc à partir de la on peut faire des estimations tout à fait plausible même si on ne connait pas les taux à l'avance, le principe restera toujours valable.

cdt

 

[toto78]

Je dois avouer que le calcul ne me tente guère... Alors je vous fais confiance. J'ai coupé la poire en deux, faisant grossir mon CEL de 2600 à 5000€. Et début 2009, je tenterai peut-être ce calcul fastidieux.

Merci de votre réponse rapide et félicitation pour votre site si bien fait et utile.