Opportunité de mutation / suivi de conjoint : Capacité d'emprunt ?

[sca]

Bonjour,
Dans le cadre d'une mutation vers la province, je souhaiterai savoir si vous avez des expériences de montage d'un dossier de crédit accepté en sachant que l'un des membres du couple va "perdre" son emploi (suivi de conjoint). Le but étant de s'installer directement dans un bien définitif et d'éviter entre autre 3 changements d'école successifs pour les enfants...

Actuellement, 2 crédits immo sont en cours (0 crédit conso), le premier sur la RP (reste 4 ans/15), le second correspond à un investissement locatif "scellier" (reste 13ans/15) soit un taux d'endettement proche d'environ 30%.
La vente de l'appartement actuel, après remboursement du crédit, permettrait d'apporter environ 45% du montant de la nouvelle RP (estimée à 450K FNI), un apport complémentaire de 15% est envisagé. L'idée serait donc de reprendre un crédit sur 20 ans avec des mensualités similaires à l'actuel pour apporter les 40 derniers %.

Ayant un salaire quasi équivalent à celui de ma femme, le taux d'endettement de notre couple va mécaniquement passer dans le rouge dès lors que ma femme va quitter son emploi. La banque suivra-t-elle ou évite de prendre ce type de risque ?

Merci par avance pour vos retours !

 

[Capach]

Honnétement, il serait bon d'attendre que votre femme retrouve un emploi avant de vous lancer.

Envisageons le pire, votre femme ne retrouve pas d'emploi rapidement voire perd ses droits assedic, vous dîtes que l'endettement serait excessif sans les revenus tirés de sa propre activité.

Dans votre intérêt, attendez un peu ...

 

[sca]

A noter que les locations de maison sont équivalente à l'échéance du crédit (env 1000 euros par mois), les agences immo ne risquent-elle pas de poser autant problème ?

 

[Capach]

Pour louer ? J'en ai aucune idée à vrai dire, je ne suis que financier.

 

[Anonyme]

Bonjour,

Actuellement, 2 crédits immo sont en cours (0 crédit conso), le premier sur la RP (reste 4 ans/15), le second correspond à un investissement locatif "scellier" (reste 13ans/15) soit un taux d'endettement proche d'environ 30%.
[..] L'idée serait donc de reprendre un crédit sur 20 ans avec des mensualités similaires à l'actuel pour apporter les 40 derniers %.

Ayant un salaire quasi équivalent à celui de ma femme, le taux d'endettement de notre couple va mécaniquement passer dans le rouge dès lors que ma femme va quitter son emploi.

Bonjour,

Passer dans le rouge c'est un euphémisme : si le nouveau prêt a effectivement une échéance équivalente à l'ancien, et que vos revenus sont divisés par 2, votre taux d'endettement sera proche de 60%. Ca me paraît très compliqué de convaincre une banque de vous suivre dans ces conditions.

Pour louer vous n'aurez pas de problème : vous aurez le capital constitué par la vente de votre RP actuelle qui pourra le cas échéant constituer une garantie de loyer.

 

[Capach]

Bonjour,
Pour louer vous n'aurez pas de problème : vous aurez le capital constitué par la vente de votre RP actuelle qui pourra le cas échéant constituer une garantie de loyer.

... sans pour autant constituer une caution bancaire, naturellement.

 

[Anonyme]

... sans pour autant constituer une caution bancaire, naturellement.

Si, bien sûr. Il est tout à fait possible de placer une partie de ce capital sur un compte bancaire ou (de préférence) un contrat assurance vie qui sera nanti à hauteur d'un an de loyer par exemple.
C'est même à mon avis la meilleure des garanties pour un propriétaire-bailleur.

 

[Capach]

Ah non, la remise d'une somme d'argent sur un compte bloqué d'un montant supérieur à un mois de loyer en principal est interdit. Article 22-2 de la loi "Memaz" du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation.

Par contre, une banque peut se porter caution, je suis bien d'accord. Dans ce cas, le locataire verse une certaine somme d'argent sur un compte bloqué et en cas de défaillance, la banque agit comme une caution solidaire et paye le loyer en débit de ce compte bloqué.

 

[Anonyme]

Ah non, la remise d'une somme d'argent sur un compte bloqué d'un montant supérieur à un mois de loyer en principal est interdit. Article 22-2 de la loi "Memaz" du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation.

Je crois que nous ne parlons pas de la même chose : l'article que vous citez concerne le dépôt de garantie qui est effectivement plafonné à 1 mois de loyer.

Par contre, une banque peut se porter caution, je suis bien d'accord. Dans ce cas, le locataire verse une certaine somme d'argent sur un compte bloqué et en cas de défaillance, la banque agit comme une caution solidaire et paye le loyer en débit de ce compte bloqué.

C'est ce que je décrivais : la caution, c'est à dire la garantie de loyer. Généralement, le fait d'être salarié avec un salaire représentant 2 ou 3 fois le loyer suffit. Mais dans le cas contraire (ou pour le cas de personnes non salariées : travailleur indépendant) il est possible de faire appel à une caution bancaire ou un nantissement d'assurance vie, pour un montant à convenir avec le bailleur (cela peut être 3 ans de loyer soit la durée du bail).

 

[Capach]

Et bah voila !

Ah les incompréhensions !