Nouveau et question sur prêt

[g4seb]

Bonjour, je m'appelle Seb et j'ai un projet de construction.

J'ai une proposition de ma banque (caisse epargne) qui me propose celà:
-Montant du projet 271637 frais de garantie inclus
-Reste à financer 223430 une fois l'apport déduit.
-Dans l'apport perso j'ai un PTZ de 10000€ qui est transférer sur mon nouveau crédit immo avec différé de 18ans vu que je vends mon appart. Je dois commencer à le rembourser en 2022 pendant 3 ans.

Elle me propose donc :
-Un prêt PRIMO OPTIONNEL de 50000€ à 3,18% sur 10 ans avec des mensualités hors assurance de 486,97 et assurance comprise (0,276%) pour 2 têtes à 100% 509,97
-Un prêt PRIMOLIS PHASE 2 de 173430 à 4,23% sur 25 avec des mensualités hors assurance de 707,87 et assurance comprise (0,276%) pour 2 têtes à 100% de 787,65

Cela veut dire que :
- de 2022 à 2024 je rembourse mon PTZ de 10000€,soit 225,17€/mois pendant 3 ans
- de l'année 1 à 10 ans je rembourse 1274€
- de l'année 10 à 25 je ne rembourse plus 787€

Est ce bien celà?

En espérant une réponse de votre part.

Merci

 

[Kenko822]

Le PTZ n'est pas un apport mais une dette. Les fonds ont déjà ete debloqué.

 

[hargneux]

Dans l'apport perso j'ai un PTZ de 10000€ qui est transférer sur mon nouveau crédit immo

Attention cela ne donne lieu à aucun flux, il est donc pas à integrer dans l'apport personnel.

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/litige-banque-de-13000-euros-sur-montage-pret.11585/

Voir cette discussion

 

[Aristide]

Bonjour,

En supposant que l'échéance de 225,17€ que vous annoncez sur le PTZ soit une échéance assurances comprises (???), tel que vous l'xpliquez les échéances seraient :
=> 3 premières années = 225,17 + 509,97 + 787,65 = 1.522,79€
=> Année 4 à fin année 10 = 509,97 + 787,65 = 1.297,62€
=> Année 11 à fin année 25 = 787,65€

Mais êtes vous bien certain que c'est cet échéancier que votre banque vous propose ?
Avec un prêt à taux zéro et deux prêts complémentaires de duréee et de taux différents c'est plutôt des montages avec échéances lissées que le Etablissements prêteurs proposent ???

A toutes fins utiles voir :
« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

« Graphiques explicatifs »
[lien réservé abonné]
[lien réservé abonné]

Cordialement,

 

[g4seb]

Alors pour répondre à tout le monde...
Effectivement je pense qu'il y a une erreur de compréhension je vais voir ça avec ma banque. Car le PTZ a déjà été débloqué, c'est son remboursement que je n'effectue pas. J'ai un différé de 18 ans dessus. Il est remboursable à partir de 2022...
Ce n'est donc pas un apport perso,mais c'est juste que je ne dois pas le rembourser tout de suite...

Pour récapituler mon projet, j'ai un appartement estimé à 130000€. Je fait un prêt relais de 70% ce qui fait 91000€. La dessus je dois 60000€ à la banque sans inclure le remboursement du PTZ. J'ai donc 31000€ d'apport. Ce qui fait qu'il me reste 40000de plus-value.Si j'avais dût rembourser le PTZ il me resterait que 30000€ si je calcul bien...

En plus de l'offre elle m'a décrit ça sur une feuille. Voilà ce qu'il y a dessus:
Terrain 102900
frais de notaire 6800
Construction 159000

Frais de garantie prêt relais 591,50
Frais de garantie prêt financement 2346,02
Soit un total de 271637,52€

Prêt relais 91000€
Soit prêt rachat 60900€
Relais apport 30100€

Donc 271637,52
- 30100€ (apport perso)
- 5000€ ( accompte sur terrain déjà encaissé)
- 10600€ (prêt à 0%) je pense qu'il y a une erreur là. Je téléphone mardi matin.
- 1916€ (à prendre sur livret)
- 591,50€ ( à prendre sur livret)

A financer :
Prêt Primo 50000 à 3,18% sur 10 ans -> 509,97€
Prêt Primo 2 phase 173430 à 4,23% sur 25 ans -> 787,65€
Soit un total de 1297,62€

Par contre Aristide là je ne sais pas...Comment puis je savoir s'il y a lissage?Je ne vois ça écrit nul part!
Le pTZ est en différé de 18 ans depuis 2004...
J'ai regardé le post sur le lissage, mais pas tout compris...que m'apporterait un lissage?Il pourrait très bien de faire un seul crédit??

Je vois dans la demande de crédit dans les charges non liées au projet que :
- 530€ / mois vont disparaitre vu que c'est mon crédit appart actuel
- 225,17 / mois PTZ ne disparaissent pas
- 246,23 / mois vont disparaitre vu que je rembourse mon crédit auto

Voilà...

 

[Aristide]

En supposant que l'échéance de 225,17€ que vous annoncez sur le PTZ soit une échéance assurances comprises (???), tel que vous l'expliquez les échéances seraient :
=> 3 premières années = 225,17 + 509,97 + 787,65 = 1.522,79€
=> Année 4 à fin année 10 = 509,97 + 787,65 = 1.297,62€
=> Année 11 à fin année 25 = 787,65€

J'ai un différé de 18 ans dessus. Il est remboursable à partir de 2022..

Javais mal lu votre post.
Avec un différé sur le PTZ qui commencerait à s'amortir en 2022, votre échéancier serait:
=> 10 ans = 509,97 + 787,65 = 1.297,62€
=> 2 ans = 787,65€
=> 3 ans = 787,65 + 225,17 = 1.012,82€
=> 10 ans = 787,65€

J'ai donc 31000€ d'apport. Ce qui fait qu'il me reste 40000de plus-value.Si j'avais dût rembourser le PTZ il me resterait que 30000€ si je calcul bien...

- 30100€ (apport perso)

Du fait que vous ne remboursez pas le prêt à taux zéro, ce n'est pas 30.000€ d'apport dont vous disposez mais de 40.000€

Par contre Aristide là je ne sais pas...Comment puis je savoir s'il y a lissage?Je ne vois ça écrit nul part!
Le pTZ est en différé de 18 ans depuis 2004...
J'ai regardé le post sur le lissage, mais pas tout compris...que m'apporterait un lissage?Il pourrait très bien de faire un seul crédit??

Un lissage simple, comme son nom l'indique, permet d'avoir la même échéance tout le temps

Un montage à échéances lissées avec des prêts gigognes (***) permet très souvent un gain appréciable sur le coût du crédit.

(***) Prêts gigognes = un prêt "emboîté" dans un prêt "lisseur"
Le prêt emboîté est de durée plus courte et donc de taux plus faible. Vous payez aussi des primes d'assurances décès-invalidité moins longtemps (du fait durée plus courte)
Le prêt lisseur (plus long et donc taux plus élevé) est un prêt à paliers d'échéance qui assure le lissage des échéances.

Le fait que, dans votre plan de financement, vous ayez un PTZ et deux prêts complémentaires avec des durées différentes et donc des taux différents ferait plutôt penser à un montage de ce type.

A voir avec votre banque à moins que les échéances qui "montent et descendent" pendant les 25 ans résultent de votre demande ?

Mais c'est déconseillé d'avoir des "trous" comme vous aurez pendant 2 ans avant de commencer à amortir votre PTZ.

Cordialement,

 

[g4seb]

Le truc que je ne comprends pas c'est que avec la calculette excel, 173430 à 4,23% sur 25 ans ne font pas 787,65€ mais 930€...
Et elle m'a parlé de lissage effectivement, mais lorsque je lui ai demandé si je payais le 1er prêt pdt 10 ans elle m'a repondu oui...

Donc là je commence à être largué.
Elle m'a aussi dit qu'elle avait fait comme ça pour que cela me fasse moins à payer. Un prêt court pour avoir un taux plus faible et un prêt long.Ce qui ressemble à votre explication citée ci dessous :

Le prêt emboîté est de durée plus courte et donc de taux plus faible. Vous payez aussi des primes d'assurances décès-invalidité moins longtemps (du fait durée plus courte)
Le prêt lisseur (plus long et donc taux plus élevé) est un prêt à paliers d'échéance qui assure le lissage des échéances.

Comme je l'ai dit dans l'offre de prêt je ne vois aucunement parler de lissage, je vois juste deux lignes de crédit citée ci-dessus que je remets ici:
Prêt Primo 50000 à 3,18% sur 10 ans -> 509,97€
Prêt Primo 2 phase 173430 à 4,23% sur 25 ans -> 787,65€

Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,
Avec votre offre de prêts vous devez avoir
=> soit les tableaux d'amortissement de ces deux prêts
=> soit le détail des échéances dans l'offre elle même.
Si, ainsi que je le pense, vous avez un prêt à échéances lissées, les paliers d'échéances doivent être précisés.
Cordialement

 

[g4seb]

Bonjour,
Alors je n'ai pas les tableaux d'amortissement, mais je vous poste les feuilles ou l'on voit les 2 lignes de crédit.
Voici aussi les intérêts des 2 crédit :
- pour celui de 50000 -> 11721.40€
- pour celui de 173430 -> 152338.82€

[lien réservé abonné]

Prêt Relais
[lien réservé abonné]

Prêt Immo
[lien réservé abonné]

 

[Aristide]

Désolé mais on ne voit rien sur les feuilles jointes et les intérêts payés n'apportent rien.
Cdt

 

[g4seb]

Désolé mais on ne voit rien sur les feuilles jointes et les intérêts payés n'apportent rien.
Cdt

Voilà les liens sont visibles sur la page précédente...

 

[Aristide]

J'ai regardé vos documents mais c'est pas clair du tout.
Je suppose que ce ne sont que des simulations ???
S'il s'agissait de documents intégrés à l'offre préalable, outre le détail des échéances, vous devriez avoir le Taux Effecti Global (TEG) et le Coût Total du Crédit prêt par prêt.

Je vous suggère de demander à votre banque un tableau d'amortissement prêt par prêt.
Cordialement

 

[g4seb]

Alors oui je n'ai rien signé à l'heure actuelle.
Je téléphonerais demain à ma banque.

Concernant le TEG il est inscrit prêt par prêt, non? 4.39 pour celui à 3.18 et 5.03 pour celui à 4.23.

En effet je n'ai scanné que les pages là...sur la page suivante de l'offre des prêts immo il est écrit :
Garanties :
CAUTION STE ( convention)
SACCEF
Primo -> montant 50000€ -> garantie 100% -> frais de garantie 525€
Primolis 2 phases -> montant 173430€ -> garantie 100% -> frais de garantie 1821.02€

Assurance emprunteur 1 :
Prêt primo -> 100% taux de prime 0.2760%
Prêt primolis -> 100% taux de prime 0.2760%

Assurance emprunteur 2 :
Prêt primo -> 100% taux de prime 0.2760%
Prêt primolis -> 100% taux de prime 0.2760%

Coût total des credits
Primo optionnel -> coût 11721.40€
Primolis 2 phases -> coût 152338.82€

Après sur les autres pages, ce n'est uniquement que :
- nom des demandeurs
- emploi
- projet
- récapitulatif ressources/charges
- surface financière
- patrimoine


Maintenant si vous voulez je peux vous envoyer l'offre par mail au complet?

 

[g4seb]

Bon je verrais demain, mais je pense aussi de plus en plus que ce soit un lissage.
Car en faisant une simulation de lissage trouvé sur internet, voilà ce que j'obtiens :

Durée (en mois) 120 180 300
Mensualités des autres prêts 487€ --- 58 440€
Mensualité du prêt principal 708€ 1 195€ 299 981€
Mensualité totale 1 195€ 1 195€ 358 421€

Et là je tombe plus ou moins sur mes pattes...

Par contre si elle ne m'a pas lissé mon PTZ qui commence à être remboursable en 12/2022, cela fera que je rembourserais 1200+225€ pendant 3 ans (2023,2024,2025). Peut on aussi lisser le PTZ?

 

[Aristide]

Oui, bien entendu
Cdt

 

[g4seb]

Merci. Je vous tiendrez au courant demain après mon coup de fil.
Par contre le lissage est sans assurance et vous conseillez de demander avec ...j'en ferais la demande.

Maintenant autre question. A ma banque j'ai un taux d'assurance de 0.2760% sur les 2 prêts, idem pour ma femme.
Vu qu'il ne peut avoir de vente liée, j'ai dis à la banque que je prendrais peut être mon assurance ailleurs. Là elle a tiqué, en me disant que si je ne prends pas l'assurance, les taux peuvent être légèrement plus haut. Elle me propose donc d'en prendre une chez eux (celle du crédit de 50000€) et l'autre ou je veux.
J'ai fait une simulation à la maaf(qui est mon assurance auto, habitation...) et j'obtiens un taux pour le crédit de 173430€ de 0.117% et ma femme 0.064% ce qui fait 7578€ d'assurance. Donc j'ai une différence de plus de 15000€ sur cette assurance.

Pensez vous que cela soit plus rentable, en sachant que dans le lissage il n'y aura plus que l'assurance de celui de 50000?

Je peux vous envoyer les clauses du contrat maaf si vous le voulez.

Merci

 

[Aristide]

Concernant les assurances, il faut comparer ce qui est comparable.
Comparer les tarifs ne suffit pas; il faut aussi comparer les contreparties réellement assurées.
A toutes fins utiles je vous suggère de lire mon post antérieur :
« Assurances Décès Invalidité : Bon à savoir »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir.9212/

D'autre part le tarif des assurances déléguées varient dans le temps ce qui n'est pas le cas des assurances groupes.
Certains assureurs annoncent des taux moyens qui sont trompeur car, si vous remboursez par anticipation, vous aurez en réalité payé plus que ce taux moyen calculé sur la durée totale.

Enfin si les primes ne sont pas intégrées dans le lissage celui-ci ne sera pas optimisé et vous aurez un coût du crédit supérieur à ce qu'il aurait pû être.

A vous de comparer, calculer et décider.

Cordialement,