montant loyer scellier avec parking que prendre ?

[funkyman78]

bonjour,
je suis propriétaire d'un scellier en contruction, je me pose une question :

il s'agit d'un T2 de 38.80m² qui est dans la zone A du coté de cergy (donc 16.10€ du m²) cela représente donc 625€/mois sauf que nous avons une place de parking que nous souhaitons inclure dans le loyer.
Nous aurions voulu louer l'ensemble pour 690€ hors charges,cela vous semble-t-il judicieux ou devrions-nous le louer a part ? le prix me semble normal sans être excessif.

que faire pour la déclaration d'impots ? la partie habitable étant facturé 625€, peux-t-on déclarer et comment la partie parking ?
merci de votre aide et de vos commentaires

 

[kinder98h]

Bonjour,

Sur les notices des déclarations 2010, il est mentionné que la surface des garages et emplacement de stationnement n'es pas prise en compte dans le calcul du plafonds de loyer. C'est à dire qu'il n'est pas possible de faire un bail (appartement + garage) au dessus du plafond de 625 €.
Attention également, si tu souhaites louer séparement le parking, il te faudra exclure de la base de la réduction d'impôt, la fraction du prix d'acquisition de l'emplacement de stationnement.

Il s'agit simplement d'un commentaire et non d'une confirmation. C'est mon interprétation des notices de déclarations.

Kinder98h

 

[himalaya75]

[lien réservé abonné] voir p 39 et 41
Ce que dit kinder98h est juste...

 

[ZRR_pigeon]

il s'agit d'un T2 de 38.80m² qui est dans la zone A du coté de cergy (donc 16.10€ du m²) cela représente donc 625€/mois

Et le pri du marché local fait que vous pourriez le louer au plafond ????

 

[funkyman78]

oui compte tenu du secteur je peux le louer ce prix là...

on ne peux pas rajouter le parking après ? ne déduire que les 625€ mais rajouter à la facturation du locataire le parking ?
j'ai un crédit de 700€ sur cet appartement je comptais le rendre donc transparent pour moi, c'est la douche froide...
comment cela se passe pour la déclaration d'impot ? je vais indiquer 625+65€ de parking et cela va me poser des problèmes ? comment faire ? help me!

 

[ZRR_pigeon]

pouvez vous m'expliquer comment un investissement est transparent lorsque la mensualité est de 700 euros et que le loyer est de 700 euros??????????

Car je pense que vous avez loupé un episode.

NB :dans la declaration, transparent ou pas, tout se declare, meme un benefice foncier nul a l'equilbre.

 

[funkyman78]

je souhaitais simplement l'autofinancer... je ne voulais pas qu'il me coute mensuellement sur mes charges actuelles.

si vous êtes si futé et moi si naif , merci de m'expliquer votre raisonnement.
très sincèrement

 

[ZRR_pigeon]

alors un exemple concret :
700€ de loyer
700€ de mensualité (dont 400€ de capital et 300€ d'interets)

votre benefice foncier est de 700-300=400€ par mois
Vous devrez donc 30+12.3% de ce benefice en impot sur le revenu = 170€ par mois au fisc

et cela n'est que le scenario du premier mois ou tout est rose, mais plus vous avancez dans le pret, plus la portion de capital augmente et la portion d'interets diminue.

en fin de pret vous avez donc (en supposant un loyer constant pour aider la comparaison)
700€ de loyer
700€ de mensualité (dont 600€ de capital et 100€ d'interets)

votre benefice foncier est de 700-100=600€ par mois
Vous devrez donc 30+12.3% de ce benefice en impot sur le revenu = 253€ par mois au fisc

Tout ca pour dire que le terme autofinancement est galvaudé par des vendeurs sans scrupules, pour faire miroiter un investissement qui rapporte du patrimoine en ne coutant rien.

Peut etre avez vous la chance d'etre non imposable, dans ce cas les 42.3% se transformeraient en 12.3% mais j'en doute, sinon vous n'acheteriez probablement pas du Scellier...

(loin de moi l'idée de vous critiquer, il existe des montages permettant l'autofinancement, mais ils sont plus complexes et exigent certains pre-requis).

On peut mettre ca dans le meme sac que les gens qui payent 4000€ d'impots par an, et qui signent pour un appart scellier qui va leur faire economiser 4000€ par an pendant 9 ans, et qui pensent dur comme fer qu'ils vont payer 0€ d'impots pendant ces 9 ans...

 

[funkyman78]

merci pour votre explication, mais le plus important pour moi n'est pas le coté fiscalité, meme si c'est un plus. Je tenais a ce qu'il soit mensuellement neutre afin qu'il s'amortisse de lui meme dans mon quotidien.
Le scellier n'est pas une finalité c'est le coté investissement dans la pierre qui l'es...
j'ai pris sur 20 ans afin d'amortir entièrement au début des études supérieures de mes filles, voilà pourquoi.

 

[ZRR_pigeon]

ok, mais souvent on entend "effort d'epargne de 40€ mensuel", etc...

et dans la réalité c'est "effort d'épargne de 40€ ...+250€". Mais effectivement en occultant une parties des flux financiers, on arrive a de bons placements.

Mais c'est bien, ca contribue a soutenir le secteur du batiment, et quand le batiment va, tout va!

 

[Buffeto]

en termes simple ce qu'expliquait ZRR c'est qu'en trésorerie apparente , le bilan est nul effectivement .

mais en terme de comptabilité réelle il n'est pas impossible que l'imposition ne soit beaucoup plus élevée , d'où une perte en trésorerie réelle.

 

[ZRR_pigeon]

en termes simple ce qu'expliquait ZRR c'est qu'en trésorerie apparente , le bilan est nul effectivement .

mais en terme de comptabilité réelle il n'est pas impossible que l'imposition ne soit beaucoup plus élevée , d'où une perte en trésorerie réelle.

Ah! La sagesse qui apporte la concision et la qualité de la synthèse...