Montage financier maison+bien locatif

[fredsissou]

Bonjour je souhaite acquérir un terrain (2400m²) sur lequel il est possible de réaliser 2 habitations, mon projet est d'y faire ma résidence principale (100m²) puis une maisonnette (t2 45m²) attenante que je louerai. Il y aura au final qu'une seule construction qui regroupera les 2 habitations.
Quel sera le montage financier pour cette acquisition?
-2 crédits différents ?
-comment seront estimés/divisés chaque bien ? terrain au prorata de la surface dédiée (2/3 et 1/3 par exemple) ?
Sachant que financièrement je suis un peu juste, le but est qu'en faisant une pierre 2 coups, la maison me reviendra moins chère, surtout par rapport aux terrains qui sont très chers par ici.
Merci.

 

[Juloup]

Il n'y a pas de règle précisément définie, mais si vous faites le tout en une seule opération puis répartissez les coûts au prorata de la surface, je ne vois pas ce que le fisc pourrait y trouver à redire. Sachant que, s'agissant d'une construction neuve, vous ne pourrez déduire des revenus fonciers que les intérêts d'emprunt.

 

[fredsissou]

Merci Juloup pour votre réponse, c'est surtout d'un point de vue "crédit" que je me pose des questions, pour l'instant l'aspect fiscal me préoccupe pas trop. Déduire les intérêts d'emprunt c'est déjà ça.
Me faisant mes simulations j'ai besoin de connaitre justement quelles règles adopter.

 

[Juloup]

Vous ne pouvez pas faire une simulation de crédit sans prendre en compte l'aspect fiscal, puisque la fiscalité va grever d'autant les revenus locatifs, donc votre capacité de remboursement.
Vous pouvez avoir intérêt à scinder le prêt en deux durées distinctes, de manière augmenter les intérêts déductibles sur la partie louée, et à les diminuer sur votre RP.

 

[fredsissou]

Ce n'est pas très clair pour moi, comment j'intègre la partie fiscale? Jusqu’à présent je calculais ma capacité d'emprunt pour une maison seule (sans partie locative) et j'arrivais à la même chose que la banque. Je sais que je peux prendre 70% du loyer hors charge, si je scinde en deux le crédit est ce que j'aurai le même taux pour chaque ? J'aurai un acte notarié ou deux ?

 

[moietmoi]

J'aurai un acte notarié ou deux ?

Bonjour, vu que vous faites construire, le ou les actes notariés concernent le ou les terrains; il est probable d'après ce que vous nous dites que l 'achat du terrain global se fasse auprès d'un seul vendeur , et la division que vous voulez faire soit faite après la vente du terrain; il n y aura donc qu'un seul acte notarié, à mon avis; êtes vous en lotissement? ou est-ce en construction libre?

comment j'intègre la partie fiscale

la partie fiscale est importante , pour votre plan de trésorerie, mais n'impacte pas vraiment votre capacité d'emprunt, il est très rare que les banques regarde l'optimisation fiscale comme un revenu, éventuellement un montage fiscal astucieux peut mettre en valeur un reste à vivre plus important;

 

[fredsissou]

Bonjour moietmoi . Merci pour vos réponses. Ce sera un seul terrain, hors lotissement et en libre constructeur.

 

[Juloup]

la partie fiscale est importante , pour votre plan de trésorerie, mais n'impacte pas vraiment votre capacité d'emprunt, il est très rare que les banques regarde l'optimisation fiscale comme un revenu

L'optimisation non, la fiscalité normale oui. Qui est donc variable en fonction du TMI.