Mon banquier me prete moins si je loue, help

[mcreation]

Bonjour,
ma femme et moi (et mes deux enfants) sommes propriétaires d'un appartement sur lequel il nous reste 16 années à payer.

Vu les temps qui courent, nous n'arrivons pas a vendre cet appartement, nous avons donc pensés a le louer.

Nous demandons a notre banquier de faire une simulation car nous voudrions louer notre appart et faire un credit pour une maison, et là il nous annonce qu'il nous prete 45 000 en moins que si nous vendions notre appart' suis clair ?

Est ce normal ?

 

[LMDP]

Oui, ce n'est pas inhabituel.
Même si les loyers sont égaux à la mensualité du crédit, cela réduit votre capacité d'emprunt.

Par exemple : vous gagnez 1500 euros net par mois.
Votre banquier calcule une capacité d'emprunt de 33% de vos revenus maximum, soit 500 euros par mois. C'est, au maximum, ce que vous pouvez lui rembourser.

Maintenant, en plus de vos revenus, vous avez un appartement, que vous louez. Les loyers que vous percevez sont de 600 euros par mois, et vous remboursez des mensualités de 600 euros par mois également. Il vous reste donc toujours 1500 euros de revenus par mois, et j'imagine que vous considérez être dans le même cas de figure que ci-dessus.

Sauf que votre banquier va calculer de la manière suivante : capacité d'emprunt maximum = un tiers de vos revenus.
Soit 33% de (1500 + 600) = 700 euros par mois
Mais vous avez déjà 600 euros de remboursement
Conclusion : le banquier considère que votre capacité d'emprunt n'est plus que de 100 euros par mois, il vous prêtera bien moins que dans le premier cas.

En fait, je simplifie à l'extrême, car chaque banque a sa propre méthode pour calculer combien elle peut vous prêter, mais cet exemple simpliste (et relativement faux) vous explique pourquoi votre banquier vous a fait cette réponse.

 

[mcreation]

Oui, ce n'est pas inhabituel.
Même si les loyers sont égaux à la mensualité du crédit, cela réduit votre capacité d'emprunt............... vous explique pourquoi votre banquier vous a fait cette réponse.

Wouah reponse rapide !! merci

Bien, je comprends mieux sa fébrilité maintenant ...ils ne prennent aucun risque. C'est vraiment triste.
En tout cas merci beaucoup, je crois que je vais faire le tour des banques afin de trouver mieux.

 

[philB]

Bonjour,

Soit 33% de (1500 + 600) = 700 euros par mois
Mais vous avez déjà 600 euros de remboursement
Conclusion : le banquier considère que votre capacité d'emprunt n'est plus que de 100 euros par mois, il vous prêtera bien moins que dans le premier cas.

Pourquoi le loyer versé par les locataires n'est-il pas inclus dans les revenus du loueur ? ça ré-équilibrerait le bilan.

 

[tomaz38]

Sûrement car le loyer n'est pas une source de revenus fixe et sûre (vacance locative, locataire qui ne paye pas ses loyers, etc) ?

 

[philB]

Sûrement car le loyer n'est pas une source de revenus fixe et sûre (vacance locative, locataire qui ne paye pas ses loyers, etc) ?

c'est vrai, mais les sources de revenus sûres sont rares... Quid d'une perte d'emploi, d'un accident du travail...? Les assurances sont là pour ça, non ?

 

[Turbo-057]

En general le loyer est pris en compte à hauteur de 50-70% selon les banques.
Le pourcentage tiens compte des vacances locatives et autres aléas possible sur la location....

 

[LMDP]

philB : j'ai bien inclus les loyers : 1500 de salaire + 600 de loyer = 2100 de revenus.
Et le banquier considère toujours un taux d'endettement de 33%, soit une nouvelle capacité d'emprunt de 700 euros, amputée de 600 euros par le crédit.

Quoi qu'il en soit, c'est un exemple simpliste, juste pour expliquer le principe. J'ai fait l'hypothèse que le banquier prenait en compte 100% du loyer, mais avant calcul de la capacité d'emprunt maxi de 33%. On aurait pu faire d'autres hypothèses (prise en compte du loyer perçu après calcul de la capacité d'emprunt, prise en compte d'une partie du loyer seulement...). Le seul et unique cas ou la capacité d'emprunt n'aurait pas été diminuée, dans mon exemple, c'est si la banque prend en compte la totalité du loyer, et le fait après calcul du taux d'endettement sur les seuls salaires. Comme l'a signalé Turbo-057, ça ne fonctionne jamais comme ça, la banque ne prend en compte qu'une partie des loyers.

Cordialement

 

[mcreation]

pensez vous qu'une nouvelle banque pour avoir un client prendrait le risque de me preter plus ? je suis fonctionnaire ils ne prennent pas tro de risque non plus ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Il est tout à fait possible qu'une autre banque ait une autre approche de votre dossier.

A toutes fins utiles, sur les différents calculs possibles du taux d'endettement voir :

Blog : « Différents taux d’endettement »

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Cdt

 

[Anonyme]

Bonsoir, je constate lors des deux derniers messages de mcreation, vous parlez de risque que devrait prendre la banque à votre encontre.

Une banque c'est un commerce qui veut gagner de l'argent et pas en perdre. Plus le risque est grand pour elle, plus les conditions sont durcies pour vous.

Ensuite tant que le locataire paye son loyer cela permet de rembourser l'emprunt mais le jour où il ne paye plus son loyer comme cela a été écrit?

C'est peut être à vous d'aller voir la concurrence car chaque banque n'a pas la même appréciation du risque...