mise en amortissement refus, blocage de la totalite des fonds

[Fei]

Bonjour,

Je vous explique notre pb, notre cas est un peu complexe.

L’Achat en VEFA en 2012, l’offre de prêt signé 25/09/2012 avec les prêts suivants :
- PTZ de l’état 100700 Euros
- Prêt 92 424000 Euros
- Prêt classique initiale 142400 Euros, diminuer à 106600 Euros par la Banque en 2015

La signature chez Notaire en Mars 2013, le premier déblocage du PTZ a eu lieu.
La construction a pris en retard 1 an, nous avons contacté notre conseiller pour calculer le frais bancaire lié à ce retard, puisque le promoteur rembourse les indemnités.
Là, notre conseiller juste calcule le frais qui correspondant 1 an différé totale, elle n'a dit rien sur le délais 3 ans pour la déblocage des fonds.

Au bout de 3 ans, j’ai reçu un courrier recommandé de notre banque qui nous demande de fournir l’ensemble des factures pour débloquer la totalité des fonds avant 25/09/2015, passé cette date, il n’est plus possible de débloquer le prêt.
Au 25/09/2015, nous avons réussi à fournir notre dernier l’appel fond qui correspondant 90% de notre prêt, comme la construction n’a pas fini, on ne peut pas fournir les factures restants.
Nous avons ensuite faire la demande de prolongation cette délais en fournissant le justificatif du retard, cela a été refusé par la Banque.

Le 26/09/2015, notre conseiller nous a reçu pour signer l’accord de diminuer la prête nominale, et proposé de le remplacer par une prête conso.
Nous avons accepté la diminution du prêt mais refusé la prêt conso (à cause du cout élevé), et on va utiliser notre épargne.
J’ai bien demandé face en face lors de RDV :
Quand on va commencer à rembourser ? elle m’a bien confirmé à partir de l’OCTOBRE.

En Octobre, on a reçu le nouveau tableau d’amortissement, on a aperçu qu’il fait encore 2 ans différés, et la mise en amortissement déclenche dans 2 ans soit 08/2017.
Nous avons contacté notre conseiller à nouveau pour confirmer la date d’amortissement soit:
- Dès maintenant
- Ou le jour de la livraison notre appart (dans 3 mois)
- Ou dans 2 ans
Là, la réponse de notre conseiller nous a dégoûtés : il faut continuer à payer 2 ans intérêt intercalaire comme prévue dans l’offre de prêt, car il y a une période franchise de 24 mois.

J’ai fait la relecture de notre offre de prêt, c’est définit NULLLE PART -- la période franchise doit être minimum 24 mois, la seule chose que je trouve dans notre offre est le calcul d’intérêt pendant la période franchise.

Si cela (période franchise minimum 24mois) est définit implicite dans notre offre, comment je peux deviner ?
Ma banque a-t-elle le droit de refuser notre demande de mise en amortissement immédiate ?
Ai-je obligé de prendre un avocat ?
J'ai pensé aussi à rachat notre pret, je n'ai pas envie de chez eux. est ce que la demande rachat peut être aussi refusé pour la même raison ?

J'ai oublié de dire : il s'agit un différé interne, le première déblocage du prêt nominal était 08/2015

 

[Aristide]

Bonjour,

En premier je trouve bizarre que pour une VEFA l'on vous propose un différé interne plutôt qu'externe enore appelé anticipation.

Dans le premier (= interne) le différé est à l'intérieur de la duré totale; ainsi, à titre d'exemple, un prêt de durée totale de 240 mois avec différé interne de 24 mois s'amortira en fait sur 216 mois.

Alors qu'avec une anticipation la durée maximale serait de 264 mois avec une durée de différé externe maximale de 24 mois; dans tous les cas la période d'amortissement serait de 240 mois dans cet exemple.

Mais, en général, il est exact qu'un différé interne reste figé à ce qui a été définit dans l'offre/contrat alors que, au contraire, un différé externe est défini avec une durée indicative maximale que l'on peut stopper dès la déclaration d'achèvement des travaux avec production simultanée des justificatifs de dépenses.

Maintenant, si la banque l'accepte d'une part et que, d'autre part, ses moyens techniques/informatiques le lui permettent, elle pourrait toujours faire une dérogation au contrat est passer immédiatement en amortissement ?

Concernant la franchise je vous suggère d'être vigilant sur le mode de calcul des intérêts et, plus précisément, sur la méthode de capitalisation.

En effet le code civil (article 1154) ne permet une capitalisation des intérêts (= paiement "d'intérêts sur les intérêts") que si c'est prévu dans l'offre/contrat et à condition qu'elle concerne des intérêts échus et dus au moins pour une année entière" (Attention : ce n'est pas écrit "dus depuis une année entière").

Or certaines banques capitalisent encore au mois le mois.

Enfin vous pouvez procéder au remboursement anticipé - et donc à un rachat de crédit - quand vous le voulez (Article 312-21 du code de la consommation)

Cdt

 

[Fei]

Merci pour ces informations, j'ai encore quelques questions.

Bonjour,

En premier je trouve bizarre que pour une VEFA l'on vous propose un différé interne plutôt qu'externe enore appelé anticipation.

Dans le premier (= interne) le différé est à l'intérieur de la duré totale; ainsi, à titre d'exemple, un prêt de durée totale de 240 mois avec différé interne de 24 mois s'amortira en fait sur 216 mois.

Alors qu'avec une anticipation la durée maximale serait de 264 mois avec une durée de différé externe maximale de 24 mois; dans tous les cas la période d'amortissement serait de 240 mois dans cet exemple.

Mais, en général, il est exact qu'un différé interne reste figé à ce qui a été définit dans l'offre/contrat alors que, au contraire, un différé externe est défini avec une durée indicative maximale que l'on peut stopper dès la déclaration d'achèvement des travaux avec production simultanée des justificatifs de dépenses.

Maintenant, si la banque l'accepte d'une part et que, d'autre part, ses moyens techniques/informatiques le lui permettent, elle pourrait toujours faire une dérogation au contrat est passer immédiatement en amortissement ?

Oui, il s'agit bien un différé interne, les 24 premiers échéances, je ne paye que l'assurance.
les capitals + les intérêts intercalaire s'amortira dans les 216 mois suivants.

Dans ce cas là, si la Banque nous refus la dérogation au contrat et passer en amortissement, je ne peux rien faire ?

Enfin vous pouvez procéder au remboursement anticipé - et donc à un rachat de crédit - quand vous le voulez (Article 312-21 du code de la consommation)

Cdt

Pour rachat, il me semble qu'on est obligé de rachat aussi des PTZs ( PTZ+ et Prêt 92)
comme je n'ai pas encore le certificat BBC ( car notre appartement n'a pas encore archivé ), je peux effectuer le rachat sur ces trois prêts dès maintenant ou il faut bien attendre le label BBC (soit la livraison) ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui, il s'agit bien un différé interne, les 24 premiers échéances, je ne paye que l'assurance.
les capitals + les intérêts intercalaire s'amortira dans les 216 mois suivants.

Oui; il s'agit d'un différé total.
Comme je vous l'ai dit il faut vérifier si le mode de capitalisation des intérêts (qui ne sont pas des intérêt "intercalaires" mais tout simplement des intérêts normaux dus mais non payés) est conforme au code civil.

Dans ce cas là, si la Banque nous refus la dérogation au contrat et passer en amortissement, je ne peux rien faire ?

Non; c'est l'application du contrat.

Pour rachat, il me semble qu'on est obligé de rachat aussi des PTZs ( PTZ+ et Prêt 92)

Possible mais pas certain; dépend de ce qui est prévu dans votre offre/contrat.

comme je n'ai pas encore le certificat BBC ( car notre appartement n'a pas encore archivé ), je peux effectuer le rachat sur ces trois prêts dès maintenant ou il faut bien attendre le label BBC (soit la livraison) ?

Le code de la consommation vous permet le remboursement anticipé quand vous le voulez.

Par contre les PTZ ne peuvent pas être rachetés en tant que tels par une autre banque; s'il sonts rachetés ils ne seront plus à taux zéro.

Cdt

 

[Fei]

Bonjour,



Oui; il s'agit d'un différé total.
Comme je vous l'ai dit il faut vérifier si le mode de capitalisation des intérêts (qui ne sont pas des intérêt "intercalaires" mais tout simplement des intérêts normaux dus mais non payés) est conforme au code civil.

J’ai vérifié mon tableau amortissement, c’est bien pour une année, mais c’est plus couteuse, non ?
Je vous explique :
0-12 échéances : on paie 23 Euros Assu, l’intérêt à 3xx Euros
12-24 échéances : on paie 23 Euros Assu, l’intérêt légèrement plus que 3xx Euros (car capital est recalculé)
24-36 échéances : on paie 735 euros , 23 euros Assu + 712 Euros Intérêt, le capital remboursé est 0
Il me semble que je paie d’abord l’intérêt des deux ans précédant, c’est bien ça ?
A la fin cette période, il me reste encore 1200 euros intérêt
36-48 échéances : on paie 735 euros , 23 euros Assu + 712 Euros Intérêt, le capital remboursé est 0
A la fin cette période, intérêt restant : - 4000 Euros, on paie l’intérêt qui n’existe pas, et on ne peut pas rembourser notre capital.
On paie
100600*0.0365*4 = 15563 euros intérêt en plus pour un différé 2 ans qu’on ne voulait pas
Durant 4 ans, on ne paie que les intérêts. la capital amortisse est 0

C’est bien ça mon calcule ?

Le code de la consommation vous permet le remboursement anticipé quand vous le voulez.

Par contre les PTZ ne peuvent pas être rachetés en tant que tels par une autre banque; s'il sonts rachetés ils ne seront plus à taux zéro.

Cdt

Je sais bien qu’il faut rachat les PTZ comme prêt normal avec bien sur un taux.
Mais si je pars sur 14 ans, avec le taux actuel, mensualité un peu plus élevé par rapport le prêt actuel, le cout total n’est pas plus élevé.
Je vais voir avec un courtier pour le calcul.

Ma question est :
Sans certificat BBC, la banque peut-on refuser rachat ?
Ou il y aura une majorité au moment de rachat ?
Dans contrat, il est précisé : il faut fournir le certificat un an après l’achèvement des travaux, pour rachat devrait-on le fournir immédiate ?

 

[Aristide]

C’est bien ça mon calcule ?

Il y a deux façons de faire qui génèrent toutes les deux un coût supplémentaire mais la capitalisation est plus onéreuse que l'autre.

La succession de chiffres que vous annoncez ne permet pas d'y voir clair; il faudrait joindre une copie de votre tableau d'amortissement.

Je sais bien qu’il faut rachat les PTZ comme prêt normal avec bien sur un taux.
Mais si je pars sur 14 ans, avec le taux actuel, mensualité un peu plus élevé par rapport le prêt actuel, le cout total n’est pas plus élevé.

Ouais...!!!!...???
Financièrement parlant ce raisonnement n'est pas bon; vous ne prenez en considération que votre "sortie de trésorerie".

Je répète pour la niéme fois que fois que le coût du crédit (simple) est critère le moins pertinent; l'ayant déjà expliqué/démontré à de multiples reprises, je vous renvoie vers mon blog pour plus de détails.

Ma question est :
Sans certificat BBC, la banque peut-on refuser rachat ?
Ou il y aura une majorité au moment de rachat ?
Dans contrat, il est précisé : il faut fournir le certificat un an après l’achèvement des travaux, pour rachat devrait-on le fournir immédiate ?

Je vous ai déjà dit que la rachat était toujours possible (article L.312-21 du code de la consommation).


Cdt

 

[michel762]

Au bout de 3 ans, j’ai reçu un courrier recommandé de notre banque qui nous demande de fournir l’ensemble des factures pour débloquer la totalité des fonds avant 25/09/2015, passé cette date, il n’est plus possible de débloquer le prêt.

bonjour,

Nous avons vécu quelque chose de similaire avec un retard de construction.
C'est un coup monté de la banque et la banque savait probablement parfaitement que le promoteur aurait du retard avant vous.
Aucune banque ne voudra reprendre le dossier miné.
Ils vont faire le mort, ne plus répondre aux lettres, refuser de de décaisser et faire du chantage pour vous obliger à signer un avenant à un taux à la limite de l'usure.
Le mieux est d'assigner au plus vite au Tribunal de proximité cette pègre, (de proximité ou bien d'instance et surtout pas de grande instance car ils en ont la maîtrise avec les renvois dilatoires et les demandes reconventionnelles bidons) avec un prétexte léger, défaut de conseil par exemple et demander quelques centaines d'euros.
Et là, une fois assigné au TI, ils calment leurs ardeurs à faire du chantage et à faire signer des avenants, je suis passé par là et obtempèrent à un taux proche du taux initial (si non, c'est changement de l'économie du contrat).
Par contre, il faut gérer le procès au TI qui peut s'envenimer et passer au TGI mais entre temps vous avez bouclé l'opération immobilière et limité la casse.