Loyer de lmnp sur le HT ?

[jean marie]

Sur quoi est basé la rénumération d'un LMnp géré par un gestionnaire: l'achat HT hors frais de notaire mais avec ou sans le mobilier?
Il y a t-il une obligation ou que des usages?

Cordialement

 

[Gagarine]

Vous parlez sans doute de la rentabilité annoncée. Elle se base sur le prix d'achat HT hors mobilier et hors frais de notaire. Juste les murs.
La seule obligation est de préciser le loyer dans le bail commercial. Le gestionnaire vous présente ensuite la renta qui est le plus à son avantage...

 

[jean marie]

Merci, j'ai du mal lire les lignes des projets que j'ai reçu où le loyer est sur le HT net( hors taxes foncières seulement )....

 

[babas]

le loyer est toujours HT sur le HT,sans le mobilier
les rentas au dessus de 5/5,5% sont de plus en plus dures à trouver...malheureusemnt

 

[jean marie]

Pour trouver plus de 5%: il n'y a guère que les Ehpad

 

[Gagarine]

Egalement sur des fins de programmes.

 

[paraton]

Ou encore, des lots d'occasion.

 

[jean marie]

La grande difficulté pour un petit investisseur lambda est la compétence d'analyse du bail et de la vrai rentabilité:
rentabilité annoncée - frais de notaire - taxe foncière - frais éventuel de gestion ou syndic - frais bancaires pour le prêt - ravalement de façade éventuel chaque 15 ans = combien -05% voir plus sur le rendement annoncé,.
Si en plus l'on rajoute une éventuelle marge de négocation obscure: un petit plus sur la renta. ou un remise sur le prix de vente....
Qui peut m'éclairer ?

 

[Gagarine]

C'est assez complexe sans cas concret. Il y a trop de paramètres.

 

[jean marie]

Merci Gargarine,
Ma volonté est d'avoir en main les outils de comparaison efficaces:
1/ je place 30keuros sur une AV sur 15 ans + 350 euros /mois, je peux faire une projection compte tenu des frais inhérents au contrat et d'une rentabilité crédible : capital 148500 au terme et 15 ans de rente avec ou sans entamer le capital ( avances nettes d'IR...)
2/ j'achète un bien avec 30 keuros d'apports et coût du prêt 350 euros mois mais plus dur pour l'estimation:
- combien m'a t-il coûté réellement
- comment imputer sur le rendement locatif tous les frais annexes, voir ci-dessus
- le loyer et le biens est revalorisé soit de 1% soit de 2% ou plus...

Bref il y a t-il un moyen de faire ce parrallèle ?

Cordialement

 

[Gagarine]

Il y a bien sur un moyen mais il faut tout calculer si vous voulez des chiffres précis. Et comme il n'y a pas 2 produits identiques... Renta initiales différentes, indexation différentes, frais votre charge différents...
Ce qui est clair, c'est qu'il vaut mieux réserver votre apport pour des produits financiers. L'immobilier, pour optimiser le rendement, doit se faire sans apport (ou avec très peu). Ainsi vous profitez à fond de l'effet de levier des loyers surtout avec de faibles renta.

 

[jean marie]

Merci Gargarine, mais après recherche perso, il est possible de trouver des lmnp ou le loyer est ht / ttc pas du neuf mais m² moins cher revente non liée à la TVA....
Quant à au placement financier :
financer un bien avec un apport permet d'obtenir de faibles mensualités "indolores" utilisr sa trésorie mensuelle pour capitaliser une AV ?
D'ailleur, en ce moment, les placements....!?!
CDLT
Jean Marie