Lors d'un remboursement anticipé... que devient le PTZ ??

[RomRom]

Bonjour à tous,

Grace au forum, je sais désormais qu’il n’y a pas d’IRA, ni de frais de dossier pour le remboursement anticipé d’un PTZ. Ce n’est donc pas sur ces points que je m’interroge.
J’ai un prêt immobilier sur 25 ans. Ce prêt est composé d’un PTF (Prêt à Taux Fixe) et d’un PTZ. Des années 0 à 20, je rembourse uniquement le PTF. Des années 21 à 23, je rembourse le PTF + le PTZ. Des années 24 à 25, je termine le remboursement du PTF.
Pour rappel, le taux est fixe sur les 25 années.
Sachant que nous sommes à l’année A+8, si je décide de rembourser l’intégralité du PTF, suis-je obligé de rembourser en même temps mon PTZ ?
Si non, les échéances de PTZ restent-elles sur les années 21 à 23 ?

Par avance merci pour vos réponses

 

[Aristide]

Bonjour,

Sachant que nous sommes à l’année A+8, si je décide de rembourser l’intégralité du PTF,

Financièrement parlant ce ne serait pas une bonne idée; il semblerait plus indiqué de conserver ce prêt avec un taux à 0,00% et parallèllement l'épargne que vous devriez utiliser qui - elle - est forcément rémunérée à plus que 0%.

Voir échanges sur même sujet :

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...lation-echeance.23071/post-185794#post-185794

suis-je obligé de rembourser en même temps mon PTZ ?

Plusieurs réponses possibles.

Voir lien ci-dessous :

Remboursement anticipé du PTZ+ / Arrêté du 25 mai 2011

[lien réservé abonné]

Si non, les échéances de PTZ restent-elles sur les années 21 à 23 ?

Oui.

Cdt

 

[RomRom]

Bonjour Aristide et merci pour votre réponse.

Mon idée n'est pas de rembourser l'intégralité du plan de financement composé du PTF + PTZ.
Il est clair qu'il n'y a pas d'intérêt à rembourser un PTZ (si ce n'est récupérer le montant dérisoire de l'assurance !)
L'idée c'est de solder le PTF (ce qui devrait me faire économiser dans les 30k€) et de garder le PTZ.

Donc si j'ai bien compris, je peux décomposer mon plan de financement en deux : en remboursant par anticipation le PTF et garder le PTZ (et le rembourser sur les années 21 à 23).

 

[Aristide]

Donc si j'ai bien compris, je peux décomposer mon plan de financement en deux : en remboursant par anticipation le PTF et garder le PTZ (et le rembourser sur les années 21 à 23).

Je vous suggère de lire le billet de mon blog concernant ce sujet dont lien c-dessus.

Tout dépend de :
+ La date de l'offre de prêt
+ Ce que prévoit ou pas votre offre/contrat
+ L'interprétation de la réglementation que fait votre banque.

Il est en effet possible qu'en cas de remboursement anticipé partiel du prêt complémentaire il vous soit demandé également un remboursement anticipé partiel du PTZ au prorata des en-cours de l'un et de l'autre.

Cdt

 

[Gus]

Étant moi-même en pleine recherche d'information sur ce sujet, je remercie Aristide pour sa réponse et pour son billet!

Dans mon cas personnel, je souhaite aller au plafond du PTZ+ en utilisant un prêt complémentaire de 7000€. Je me demande comme RomRom s'il est possible de rembourser ce prêt par anticipation sans remettre en cause le PTZ+. En fait, j'envisage même d'utiliser un PEL à la place du prêt classique en remboursant dès le premier mois (l'idée serait d'éviter les frais de remboursement anticipés d'un prêt classique).
Mais si j'ai bien compris votre réponse, tout dépend fortement du bon-vouloir de ma banque...

D'où ma question,
Savez-vous s'il existe des conditions de remboursements particulières liées aux PTZ+ en utilisant un prêt PEL à la place d'un prêt classique et si un engagement écrit d'un remboursement anticipé à date précise peut peser dans la décision de la banque?

À titre informatif, voici les données de mon projet:
- Projet: bien neuf de 200000€, je souhaite emprunter 60000€ sur 15 ans avec comme lignes de crédit:
- Prêt CEL: 23000€
- Prêt complémentaire (bancaire ou PEL à décider): 7000€
- Prêt Taux Zéro (PTZ+): 30000€


P.S. Je profite de ce premier post pour remercier tous les contributeurs et le site cbanque.com pour leur aide précieuse !

 

[Aristide]

Bonjour,

En fait, j'envisage même d'utiliser un PEL à la place du prêt classique en remboursant dès le premier mois (l'idée serait d'éviter les frais de remboursement anticipés d'un prêt classique).

Mais si j'ai bien compris votre réponse, tout dépend fortement du bon-vouloir de ma banque...

Il ne faut pas confondre "abandon de solde" et "remboursement anticipé".
Contrairement au premier, ce dernier est en effet bien réglementé et toujours possible sans que la banque puisse s'y opposer.

Mais là où il peut y avoir problème c'est sur le PTZ. En effet, suivant que l'offre de prêt soit ou non antérieure au 1er mai 2011 la réglementation (arrêté du 25 mai 2011) est plus ou moins claire :
+ Effectivement c'est très ambigu pour les offres PTZ antérieures à cet date
+ Bien réglementé pour celles postérieures à cette date
=> Vous avez tous les détails dans le billet concerné de mon blog auquel vous faites référence ci-dessus.

Par contre que vous fassiez un PEL ou un prêt classique, sauf si votre banque vous en a exonéré, l'indemnité de remboursement anticipé (IRA) est autant due dans un cas que dans l'autre.

D'où ma question,
Savez-vous s'il existe des conditions de remboursements particulières liées aux PTZ+ en utilisant un prêt PEL à la place d'un prêt classique et si un engagement écrit d'un remboursement anticipé à date précise peut peser dans la décision de la banque?

Absolument pas; aucune différence suivant les catégories de prêts en cause.

Vous ne précisez pas la génération de votre PEL mais je ne serais pas étonné que le taux du prêt possible soit supérieur à celui d'un prêt classique. Sauf nécessité d'un tel prêt PEL pour obtenir la prime d'Etat, à fortiori si l'IRA est à payer, je ne suis pas donc certain qu'il soit intéressant de l'envisager.

Cdt

 

[Curiositas]

Avez-vous commencé par interroger votre banque si vous souhaitez rembourser ?

Petit conseil personnel : envisagez l'hypothèse de placer votre argent en parallèle (assurance vie, SCPI..) plutôt que rembourser votre prêt. Actuellement on obtient du 3% net sans problème (MIF = 3,85%, MACSF et MAIF = 3,40%... et en prenant un tout petit risque sur le gain mais pas sur le capital : SURAVENIR = 4,05%). Cela sécurise votre situation patrimoniale.

Sans oublier l'assurance décès qui subsistera sur le prêt (je sais c'est pas très drôle comme argument, mais cela représente une assurance décès pas chère pour protéger vos proches en cas de disparition).
Les riches empruntent et placent l'argent, c'est bien connu...

 

[Aristide]

Bonjour,

Sans oublier l'assurance décès qui subsistera sur le prêt (je sais c'est pas très drôle comme argument, mais cela représente une assurance décès pas chère pour protéger vos proches en cas de disparition).
Les riches empruntent et placent l'argent, c'est bien connu...

A ce sujet je vous suggère de voir :

Placer ses avoirs ou bien les utiliser pour un remboursement anticipé ?
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[Gus]

Plutôt qu'une hypothèque, je privilégierai la délégation de créance ou le nantissement. Il n'y a pas de frais supplémentaires, pas d'Assurances Décès Invalidité (ADI), ni de passage chez le notaire. Utiliser son assurance-vie pour un projet immobilier est assez méconnu et peu proposé mais qui a énormément d'avantages en effet.
Un point négatif cependant, j'ai l'impression qu'il est très difficile d'utiliser une assurance-vie externe à la banque où le prêt est envisagé. Et malheureusement, les banques de détail autorisant les prêts immobiliers sont rarement celles qui proposent des taux de rendement d'AV tels que ceux que vous énoncez.

Mais nous sortons ici peut-être du sujet initial du fil..

 

[Aristide]

Plutôt qu'une hypothèque, je privilégierai la délégation de créance ou le nantissement. Il n'y a pas de frais supplémentaires,

Pour lui donner la date certaine et obtenir une sécurité maximale il est probable que la banque - si elle accepte cette garantie - exigera que l'acte soit enregistré....d'où les frais qui en résulteront.

Par ailleurs il est aussi probable qu'elle incluerait une "clause d'arrosage" c'est à dire que le capital couvre à 110%/120% le montant du prêt.

pas d'Assurances Décès Invalidité (ADI),

Pas certain du tout

Cdt

 

[Curiositas]

Utiliser son assurance-vie pour un projet immobilier est assez méconnu et peu proposé mais qui a énormément d'avantages en effet.
Un point négatif cependant, j'ai l'impression qu'il est très difficile d'utiliser une assurance-vie externe à la banque où le prêt est envisagé. Et malheureusement, les banques de détail autorisant les prêts immobiliers sont rarement celles qui proposent des taux de rendement d'AV tels que ceux que vous énoncez.

Mais nous sortons ici peut-être du sujet initial du fil..

Bonjour,

C'est encore une autre option. Vous proposez en fait d'adosser une assurance vie au prêt, ce qui s'appelle un prêt avec remboursement in fine. C'est plutôt spécifique à l'acquisition d'un bien locatif (l'objectif recherché est de déduire un maximum d'intérêts d'emprunt des revenus fonciers). Attention, cela n'est pas toujours rentable, d'ailleurs.

En fait, je me contentais de suggérer d'envisager ... de conserver le prêt amortissable sans rien changer du tout, de façon à conserver le bénéfice de l'assurance décès sur le capital restant dû (rien à voir avec une assurance vie.......).
La souscription d'une assurance vie de façon indépendante étant libre (elle ne porte que sur le capital disponible, et donc qui ne servira pas à rembourser le prêt), il n'y a aucune obligation contractuelle vis-à-vis de la banque. Et j'envisageais cette possibilité comme l'un des placements possibles, en parallèle du prêt. Mais sans lien juridique avec le prêt.

Il y a tellement de façons de gérer son patrimoine et ses dettes...
Le problème c'est que c'est très personnel. Il est quasiment impossible de prodiguer un avis vraiment pertinent avec le peu d'informations communiquées par notre ami épargnant....

 

[Gus]

En fait, je me contentais de suggérer d'envisager ... de conserver le prêt amortissable sans rien changer du tout, de façon à conserver le bénéfice de l'assurance décès sur le capital restant dû (rien à voir avec une assurance vie.......).
La souscription d'une assurance vie de façon indépendante étant libre (elle ne porte que sur le capital disponible, et donc qui ne servira pas à rembourser le prêt), il n'y a aucune obligation contractuelle vis-à-vis de la banque. Et j'envisageais cette possibilité comme l'un des placements possibles, en parallèle du prêt. Mais sans lien juridique avec le prêt.

En effet, votre proposition est correcte puisque dans la situation de RomRom, le prêt déjà en cours de remboursement. Mon commentaire ne peut pas s'appliquer à son cas.

C'est encore une autre option. Vous proposez en fait d'adosser une assurance vie au prêt, ce qui s'appelle un prêt avec remboursement in fine. C'est plutôt spécifique à l'acquisition d'un bien locatif (l'objectif recherché est de déduire un maximum d'intérêts d'emprunt des revenus fonciers). Attention, cela n'est pas toujours rentable, d'ailleurs.

Non, pas nécessairement en utilisant un prêt in fine. Je parlais bien de prendre un prêt immobilier amortissable mais garanti à 100% par une assurance-vie ce qui permet en théorie d'éviter de payer les Assurances Décès Invalidité (ADI) et d'obtenir un effet de levier plus important.
Mais laissons donc de côté cet exemple pour le moment. J'essaierai plutôt de faire un billet sur ce montage s'il s'avère réellement concluant. Je ne voudrais pas embrouiller la discussion par des hypothèses non vérifiées.

 

[Aristide]

Bonjour,

Non, pas nécessairement en utilisant un prêt in fine. Je parlais bien de prendre un prêt immobilier amortissable mais garanti à 100% par une assurance-vie ce qui permet en théorie d'éviter de payer les Assurances Décès Invalidité (ADI) et d'obtenir un effet de levier plus important.

Il y a la théorie....et la pratique où le montage que vous suggérez semble rarement accepté par les banques.

Le plus souvent il y a l'assurance-décès invalidité d'une part et il se peut que, parallèlement, une assurance vie soit acceptée en garantie en remplacement d'une garantie réelle immobilière ou d'un caution.

Dans cette dernière hypothèse le prêteur demande souvent à ce que le capital assuré nanti couvre à 110%/120% le prêt consenti.

Cdt

 

[Curiositas]

Dans cette dernière hypothèse le prêteur demande souvent à ce que le capital assuré nanti couvre à 110%/120% le prêt consenti.

Cdt

Voilà c'est le mot juste, c'est un nantissement. Je ne vois pas pourquoi cela ne marcherait pas en effet. La question de savoir si l'établissement accepte le nantissement d'une assurance vie externe, dépendra autant du profil du client que des règles internes à la banque.
Mais nous voilà très éloignés de la question initiale de ce fil de discussion.

 

[Aristide]

Oui mais je répète qu'il y a deux notions :

1) - L'assurance décès-invalidité d'une part qui couvre un risque de santé et non pas un risque de défaillance. Pour couvrir ce risque il semble très rare qu'une banque accepte le nantissement d'un assurance vie.

2) - L'assurance vie qui - si la banque l'accepte et, souvent avec une clause "d'arrosage" (=110%/120%) peut être nantie en couverture d'un risque de défaillance en remplacement d'une garantie réelle immobilière (hypothèque - PPD) ou d'une caution.

Cette dernière ne remplace pas la première; elle s'y ajoute.

Cdt