loi scellier, le bon choix?

[Buffeto]

. D'ou mon impression de "louper" un truc...

mieux vaut passer à coté d'une bonne affaire que d'en faire une mauvaise , non?

pour te donner un exemple je viens juste de refuser une offre d'investissement en SCPI Scellier qui m’aurait économisé 8 333 € d’impôt par an pendant 9ans....

le motif :rentabilité finale sur 15ans environ 2.91% l'an ....je peux trouver mieux...

 

[Gagarine]

A 40%, l'ancien nu n'est effectivement pas adapté. Mais la question est plus vaste que "Scellier ou ancien nu". LMnP ancien. LMnP neuf avec gestionnaire. Girardin. Girardin Industriel. SCPI...
Pour du SCPI, il y a vraiment de très bon produit. Mais le mieux reste de trouver soi même un bien dans une résidence dédiée à des RP. Des amis ont acheté juste à coté de chez eux un appartement pour 180k€ loué entre 850 et 900€ ! Ils ne connaissaient pas la loi Scellier et pensaient louer le bien tout simplement comme de l'ancien. Quand on a fait la simulation avec Scellier, effectivement l'investissement c'est trouvé boosté ! Mais le prix n'est pas prévu comme un "package Scellier" surfacturé donc l'effet defisc joue pleinement. Dans un "package Scellier", tout le monde profite de la defisc. Sauf vous !

 

[ZRR_pigeon]

le motif :rentabilité finale sur 15ans environ 2.91% l'an ....je peux trouver mieux...

ca me parait tres faible malgre tout...tu es sur de ton calcul ? ou tu parles juste de la simple division "loyer annuel" / "prix d'achat"

 

[Buffeto]

..tu es sur de ton calcul ? ou tu parles juste de la simple division "loyer annuel" / "prix d'achat"

c'est un peu plus compliqué que ca..............

ca tient compte de tous les paramètres certains et hypothétiques :
*mon TMI
*mes bénéfices fonciers actuels ( avec prévision d'augmentation sur 15ans)
*le support de SCPI
* le volume d'investissement
* le prêt , le nantissement , les frais de versements éventuels , les performances hypothétiques
* le régime de croisière du rendement de la SCPI à partir de 2014
* une revalorisation annuelle des loyers de 1%
* les frais liés à la revente ( 4%)
* l'évolution du prix des parts
* l'écart de prix du m2 entre le neuf et l'ancien dans les communes déja uinvesties par cette SCPI
ensuite la fiscalité :
*la réduction Scellier sur 9ans
* les déficits fonciers imputables.


à partir de là je ne suis pas sur du calcul , mais je pense que les estimations sont réalistes , non?

 

[ZRR_pigeon]

d'accord donc tu as fait le calcul complet. car quand tu donnes un 2.9% on a tendance a penser qu'il vaut mieux un fonds euros a 3%, et que ca rapportera plus.

a la fois, l'argent tu l'as pas, tu le prends a credit, donc un appartement a credit c'est faisable, mais pas pour un AV en euros..

donc on peut pas trop comparer...

mais bon 2.9% je comprends que tu aies passé ton chemin..

 

[brendanbenson]

salut,

juste pour dire que j'ai un rendez vous avec des propositions ce weekend.
Donc je saurai un peu plus précisement les chiffres au niveau de mon apport personnel à l'investissement avec les loyers et la reduction d'impots...

 

[Buffeto]

juste pour dire que j'ai un rendez vous avec des propositions ce weekend.
.

hummmmm....la fin de l'année approche , la chasse à l'investisseur en mal de défisc est donc ouverte ...

 

[Buffeto]

salut,

juste pour dire que j'ai un rendez vous avec des propositions ce weekend.
..

alors ? résultat ?

 

[ZRR_pigeon]

il a signe pour un T2 en Scellier a 320 000 euros a Troufignolles-sous-limoges... .

 

[brendanbenson]

il a signe pour un T2 en Scellier a 320 000 euros a Troufignolles-sous-limoges... .

lol

en fait je me suis trompé de weekend, c'est le weekend prochain que j'ai rendez vous... Quand je vous dit que je suis au top lol
bien sur, je vous ferai part de mes propositions histoire d'avoir quelques avis eclairés et /ou differents ...
bonne soirée !

 

[Buffeto]

il a signe pour un T2 en Scellier a 320 000 euros a Troufignolles-sous-limoges... .

impossible troufignolles -sous- limoges est la chasse gardée de Gagarine

 

[Gagarine]

Exactement !
Mais à ce prix, je veux bien en céder un...

 

[lise35]

Bonjour,

je suis actuellement en position d'investir dans une loi scellier. J' ai 36 ans .j'ai trouvé un programme interessant dans un bon quartier de nantes, ce qui devrait me permettre de trouver des locataires à long terme.

La personne qui s'occupe de mon dossier me propose un programme dans lequel je devrai investir 800 euros par mois et ce pendant 15 ans.
Bien sur , la baisse de mes impots qui sont assez importants (entre 18k et 28k), ainsi que la possibilité d'acquerir un bien immobilier locatif m'interesse beaucoup.
On me dit que les loyers sont garantis car un accord est prévu avec une agence immobiliere. est ce certain?

pensez vous que j'ai raison de souscrire une loi scellier.

merci!

Quelqu'un qui a besoin d'être rassuré

bonjours , je suis un peu dans la même situation que toi depuis qq années ;
pour ma part , la defiscalisation scellier peut etre une excellente opportunité si on n'est pas aveuglé par le coté defisc pur .
en effet , le premier critere d'achat reste ( pour ma part ) l'emplacement ; apres si on peut defiscaliser , c'est un plus .

effectivement , il ne faut pas se leurrer toutes ses lois de defisc immobiliere ( perissol , besson, robien , scellier etc...etc ) , nous les payons cheres , mais elles ont le merite de pouvoir se constituer un patrimoine .

perso , j'ai pour la premiere fois depuis 15 ans reussi à defiscaliser quasiment toute mon imposition mais , je ne pense pas le refaire de la même maniere cette année .
en effet , le giradin industriel ( même s'il est fiscalement ; le plus interressant) , ne me satisfait pas pleinement , et je prefere payer quand même un peu d'impot que de vouloir defiscaliser à tout prix .

cette année , nous en discuterons avec mon conseiller , mais , je pense que nous nous bornerons à faire des fip , fcpi , ou madelin .


ps ; je suis comme toi , cette année , je viens de signer un t2 sur boulogne billancourt livarble fin 2011 dans le cadre de la loi scellier .

 

[ZRR_pigeon]

perso , j'ai pour la premiere fois depuis 15 ans reussi à defiscaliser quasiment toute mon imposition mais , je ne pense pas le refaire de la même maniere cette année .

avez vous du recul par rapport au FIP/FCPI ? quel retour sur investissement au bout de 8 ans ? Car sur le moment 25% c'est bien ,mais au final suivant la valeur de revente, on risque d'avoir immobiliser de l'argent pendant 8 ans pour pas grand chose...

le moins couteux reste de ne pas defiscaliser.
sur X euros que vous avez defiscalisé, combien cela vous a-t-il couté ? 2X ? 3X ?

 

[lise35]

avez vous du recul par rapport au FIP/FCPI ? quel retour sur investissement au bout de 8 ans ? Car sur le moment 25% c'est bien ,mais au final suivant la valeur de revente, on risque d'avoir immobiliser de l'argent pendant 8 ans pour pas grand chose...

le moins couteux reste de ne pas defiscaliser.
sur X euros que vous avez defiscalisé, combien cela vous a-t-il couté ? 2X ? 3X ?

excellente question
pour le moment , j'ai acheté des fip et des fcpi seulement l'année derniere ( j'ai 44 ans ).au debut de mon activité , je defiscalisais surtout avec du madelin et des operations immobiliere ( perissol , robien , besson ).
ensuite j'ai commencé à investir avec des pea en action et obligation , .
je cherche à diversifier mon patrimoine egaeleent ?
bref , c'est un travail de longue haleine qui ne se fait pas en 2 3 ans....

comme vous le faites remarquer , je n'ai pas encore le recul necessaire pour vous dire si cela aura été une bonne idée .
en ce qui concerne , le choix de tel ou tel fip( ou fcpi) , je suis bien obligé de faire confiance envers mon conseiller en gestion de patrimoine qui me suit depuis 15 ans .il est le seul à pouvoir faire le choix dans la jungle des produits financiers

en ce qui concerne , l'achat de scpi immorente et effimo , ( il ya deja 5 ans ) , il m'a bien conseillé , pour le reste , j'espere qu'il continuera .

alors , oui , pour le moment , c'est un pari sur l'avenir , mais on verra si cela me donne raison .

 

[ZRR_pigeon]

pareil ici, j'ai achete des FIP/FCPI en 2006 et 2007, mais vu l'evolution, j'attends de voir leur sortie (2014 et 2015) avant de re-essayer...

 

[freestylewillo]

hummmmm....la fin de l'année approche , la chasse à l'investisseur en mal de défisc est donc ouverte ...

et comme tu as raison....

entre ceux qui feront le mauvais choix et porteront un fardeau de 15 ans minimum...et ceux qui feront le bon (ou plutot le moins mauvais) et qui payeront le T3 de plougastel daoulas les yeux de la tete...

certains oublieraient presque que dans immobilier locatif il y a "locatif"...et le locataire il ne loue deja pas n'importe quoi...mais SURTOUT pas à n'importe quel prix !

faire de l'immo patrimonial c'est une chose...faire de la defisc une autre...2 en 1 c'est vrai que c'est plus malin...mais deja 1 c'est bien...

enfin bon,ce n'est que mon humble avis...apres scellier...la loi Toto...

 

[brendanbenson]

bonsoir,

bon j'ai une prposition.
Deja au niveau du bien en lui même, c'est un T3 de 220k euros. Je suis aller voir le quartier, et il est clair que au niveau investissement locatif c'est tres bien (bon quartier, proximité ecole, creche, commerce, à 20 min du centre ville, espace vert etc etc)

On ma fait une simulation . A un taux de 3.50 ( qui sera révisé à 3 à prori) sur 15 ans. Ca me fait une mensualité de 1700 euros.
le loyer percu sera de 595.

pour resumer, mes depenses mensuelles moyennes seront de 1805 euros, mes rentrées (eco d'impots + loyers + autres) seront de 1080 euros.
Effort d'epargne, donc de 725 euros.

J'avue que je n'avais pas prévu de mettre autant par mois pour payer le pret...

qu'en pensez vous, car jesuis perdu , merci

 

[Buffeto]

mes rentrées (eco d'impots + loyers + autres)

petite question : c'est quoi " autres " ?

petite remarque : il est très hasardeux de prendre en compte l'économie d’impôts dans le plan de financement . ( qui sait ce qu'elles seront d'ici 10ans voire même après 2012 ? )

 

[teamjade]

bonsoir,

bon j'ai une prposition.
Deja au niveau du bien en lui même, c'est un T3 de 220k euros. Je suis aller voir le quartier, et il est clair que au niveau investissement locatif c'est tres bien (bon quartier, proximité ecole, creche, commerce, à 20 min du centre ville, espace vert etc etc)

On ma fait une simulation . A un taux de 3.50 ( qui sera révisé à 3 à prori) sur 15 ans. Ca me fait une mensualité de 1700 euros.
le loyer percu sera de 595.

pour resumer, mes depenses mensuelles moyennes seront de 1805 euros, mes rentrées (eco d'impots + loyers + autres) seront de 1080 euros.
Effort d'epargne, donc de 725 euros.

J'avue que je n'avais pas prévu de mettre autant par mois pour payer le pret...

qu'en pensez vous, car jesuis perdu , merci

Bonjour,

je n'y connais rien en défiscalisation, mais j'interviens sur ce post car je suis nantaise, et quelque chose m'interpelle, vous parler de "20 mn du centre", ce n'est donc pas à Nantes. Donc si vous achetez un T3 à 20 mn de Nantes 220 000 €, c'est beaucoup trop cher, par contre vu le loyer proposé : 595 € là c'est sur que ce n'est pas à Nantes.
Enfin j'imagine que vous connaissez la région et que vous avez fait une étude.

Personnellement je viens d'acheter un appartement à Nantes,proche centre (10 mn à pied), 87 m2 duplex avec garage pour 184360 € (le prix normal étant de 212 000 €) et si je devais le louer ce serait environ 900 €.

J'espère avoir fait avancer un peu votre réflexion.

REG