[Logement] Louer ou acheter ?

[Winfried]

Bonjour,

Pour essayer d'y voir plus clair s'il est plus intéressant pour un couple aux revenus moyens (du genre : 3.000€/mois au total) + enfants encore loin d'être majeurs …

- d'acheter une maison en périphérie : donc argent perso non dispo pour autre placement, crédit avec intérêts, taxe foncière, entretien maison, chauffage plus important, deux voitures, temps perdu dans le transport, maison trop grande une fois les enfants partis, etc.

vs.

- louer un appart plus petit mais en ville/très proche banlieue : donc, sans crédit, sans taxe foncière, sans entretien, sans voiture, moins cher à chauffer et possibilité peut-être de placer un excédent de revenu

… existe-t-il un formulaire Excel simple pour simuler et se faire une idée ?

On nous parle tellement souvent d'acheter un logement que ça devient une évidence. Mais est-ce le cas, pour tout le monde dans tous les cas ? Voilà la question.

Merci.

 

[paal]

Pour une résidence principale, vaut-il mieux :

- louer un appart plus petit mais en ville/très proche banlieue : donc, sans crédit, sans taxe foncière, sans entretien, sans voiture, moins cher à chauffer et possibilité peut-être de placer un excédent de revenu

… existe-t-il un formulaire Excel simple pour simuler et se faire une idée ?

On nous parle tellement souvent d'acheter un logement que ça devient une évidence. Mais est-ce le cas, pour tout le monde dans tous les cas ? Voilà la question.

Merci.

Dans la comparaison que vous présentez, elle se trouve quelque peu biaisée, car :
- il faudrait au préalable comparer deux solutions portant sur un bien au moins semblable
- si en étant locataire, vous pouvez vous dispenser des gros travaux, il y aura toutefois un entretien minimal à effectuer
- ensuite, pour comparer toutes ces situations, il faudrait que nous soyons en ex-URSS, où la compétence n'était pas prise en compte dans les revenus, et où tous les fonctionnaires touchaient approximativement la même chose ; nous sommes dans un pays qui disposent de règles différentes, même si l'on peut constater un nivellement ver le bas ...

Mais pour m'être autrefois penché sur cette question, je considère qu'il existe :
- une valeur utilitaire dans l'occupation d'un logement, lequel dépend de sa situation par rapport au centre des vos intérêts économique, et donc de votre lieu d'activité
- une survaleur, que je considère comme liée à une forme de spéculation, et qui, de mon point de vue, n'a pas lieu de se trouver rémunérée, même par une part infime du loyer ...

En conclusion de ce raisonnement, je suis donc locataire de ma résidence principale (elle ne me coûte qu'environ 2.5% du prix de marché du bien), ce qui démontre bien qu'il existe dans ce marché local, une assez forte spéculation ; dans cette situation, aucune raison d'acheter, surtout en zone de moyenne sismicité ...

Par ailleurs je suis bailleur d'autres biens, situés à proximité et pour lesquels le ratio de loyer brut se situe au minimum entre 4.5 et 6%, ce qui représente une différence sensible avec le cas précédent ...

Mais comme nos autorités deviennent trop gourmandes (CSG en tête), j'en suis à réduire ce parc locatif, et à réinvestir soit en bourse (PEA), soit en assurance-vie (même avec les nouvelles contraintes de la réglementation Macron - cumul des versements effectués).

 

[Buffeto]

dans son blog [lien réservé abonné], notre ami ARISTIDE a traité de cette question

 

[Winfried]

Merci.

Comme je m'y attendais un peu, la page Excel — si elle est utile pour entamer la réflexion — est trop limitée dans son raisonnement, puisqu'il faut également prendre en compte…

• le chauffage (souvent plus important dans une maison qu'un appartement), qui risque de coûter de plus en plus cher à l'avenir si on n'a pas choisi aujourd'hui une maison bien isolée + pompe à chaleur
• la distance (donc deux voitures obligatoires à 3-6.000€/an/voiture),
• le fait qu'on est cloué géographiquement et donc plus disponible pour trouver un emploi ailleurs (le drame de la "France périphérique"),
• le fait qu'on se retrouve à cinquante ans avec une maison inutilement grande — et qu'il faut chauffer — après le départ des enfants,
• avec l'âge, il devient plus difficile de vivre isolé → plus intéressant de vivre en ville sans voiture
• maison qu'il faut entretenir et sur laquelle on paye une taxe foncière
• maison que les enfants vont devoir revendre à la mort des parents (donc frais de notaire)
• maison plus difficile à revendre — voire invendable — si mal placée (nous aurons accès à moins d'énergie à l'avenir because pic pétrolier + contrainte climatique qui impose de se passer des énergies fossiles)
• etc.

Au final, si l'on prend en compte l'ensemble de la problématique il me semble qu'il faut sérieusement se demander s'il est vraiment rentable d'acheter une maison en banlieue/campagne à trente ans avec un crédit sur 20-25 ans, plutôt que de louer un appart en ville/proche banlieue.

Si je trouve un bon article basé sur des exemples réels, je posterai les infos.

 

[JoukJouk]

Au vu de tes commentaires tu m'a l'air persuadé qu'il ne faut pas acheter sa résidence principale... Alors pourquoi faire autant de recherche?

 

[Winfried]

Non, mais j'ai l'esprit critique

 

[JoukJouk]

Déja, tu pars du principe que tu vas acheter une maison "trop grande"...
Tu compares donc par exemple un appartement de 80 m² à une maison de 130 m² par exemple ce qui est un non sens pour moi. Il faut comparer à taille égale.
Il y a plein de maison à 100m-110m² qui ne sont pas trop grande pour 2.

 

[paal]

Au vu de tes commentaires tu m'a l'air persuadé qu'il ne faut pas acheter sa résidence principale...
Alors pourquoi faire autant de recherche?

Comme il n'existe peut-être pas encore un système expert traitant de la question, notre questionneur semble avoir une conviction, mais il souhaite s'assurer qu'il n'ait pas oublié un élément important qui changerait sa vie ....

Lire la liste des considérations qu'il retient, certaines sont économique, d'autres des points de confort, d'autres encore sont prospectifs ....

 

[moietmoi]

On nous parle tellement souvent d'acheter un logement que ça devient une évidence. Mais est-ce le cas, pour tout le monde dans tous les cas ? Voilà la question.

si le mot logement est compris comme Résidence principale, ma réponse est non;
si on remplace le mot logement par immobilier, ma réponse est oui;
en d'autres termes, le choix peut se porter d'être locataire de son logement: pas mal d'avantages , dont la mobilité, et d'être investisseur pour , surtout en ce moment, profiter des taux bas et de rendements que l'on peut choisir en fonction du lieu, alors que sa RP est forcément là où on travaille, et pas forcément là où le rendement est bon;

du genre : 3.000€/mois

cela dépend donc de la région et du prix des loyers par rapport au prix de l'immobilier;
Si les loyers sont "faibles" par rapport au prix de l'immobilier(grandes villes par exemple, mais pas que...) on peut
par exemple rester locataire et se réserver une possibilité de crédit pour un achat d'un bien de l'ordre de 50/80 000 euros avec un crédit à 1,5% avec une bonne rentabilité(4 à 8%) dans une région autre ou en périphérie de la ville;

 

[Winfried]

JoukJouk >Il y a plein de maison à 100m-110m² qui ne sont pas trop grande pour 2.

Je pensais plutôt à une maison un peu plus éloignée avec jardin (tant qu'à faire), donc plus que 100m² et obligation d'une voiture pour chaque adulte à cause des distances.

À Paris, peu de gens disposent de 100m² pour deux.

L'idée, c'est de trouver un article du genre de celui sur la vitesse généralisée de Illich, appliqué à l'immobilier.

moietmoi > le choix peut se porter d'être locataire de son logement: pas mal d'avantages , dont la mobilité, et d'être investisseur pour , surtout en ce moment, profiter des taux bas et de rendement que l'on peut choisir en fonction du lieu, alors que sa RP est forcément là où on travaille, et pas forcément là ou le rendement est bon;

Ah oui. C'est fréquent ce genre de cas ?

 

[paal]

Non, mais j'ai l'esprit critique

Pour moi, ce n'est pas un défaut, et vous avez donc raison de l'être ....

 

[moietmoi]

À Paris, peu de gens disposent de 100m² pour deux.

certains locataires hlm,faisant la une des journaux.....

moietmoi > le choix peut se porter d'être locataire de son logement: pas mal d'avantages , dont la mobilité, et d'être investisseur pour , surtout en ce moment, profiter des taux bas et de rendement que l'on peut choisir en fonction du lieu, alors que sa RP est forcément là où on travaille, et pas forcément là ou le rendement est bon;

Ah oui. C'est fréquent ce genre de cas ?

deux choses...
- oui c'est fréquent
-la fréquence n'a aucune importance, la pertinence oui?

par exemple beaucoup de locataires à Paris, sont propriétaires bailleurs ailleurs, car en aucun cas il ne pourraient se payer l'achat d'un logement équivalent à ce qu'ils ont en location classique;

 

[Winfried]

Avec un loyer parisien, qu'est-ce qu'on peut acheter aillleurs en parallèle comme propriétaire-bailleur, et où ?

Je n'avais pas pensé à ça, mais ça va effectivement dans le sens de ma question initiale.

Le choix orthodoxe, surtout hors métropoles, est d'acheter une maison vers 25-30 ans pour loger toute la famille, mais je suis justement curieux de voir des gens qui ont fait le choix d'être locataire après avoir pris en compte tous les éléments.

 

[paal]

Merci.
Comme je m'y attendais un peu, la page Excel — si elle est utile pour entamer la réflexion — est trop limitée dans son raisonnement, puisqu'il faut également prendre en compte…

• le fait qu'on est cloué géographiquement et donc plus disponible pour trouver un emploi ailleurs (le drame de la "France périphérique"),
• .......
• maison que les enfants vont devoir revendre à la mort des parents (donc frais de notaire)
• maison plus difficile à revendre — voire invendable

Si je trouve un bon article basé sur des exemples réels, je posterai les infos.

Alors reprenons, il faut également prendre en compte…

1 - sur le plan de l’activité professionnelle

• la distance (donc deux voitures obligatoires à 3-6.000€/an/voiture) - Nous avons eu jusqu’à 3 voitures (2 petites citadines, et 1 berline routière plus spacieuse)
• 
  
• le fait qu'on est cloué géographiquement et donc plus disponible pour trouver un emploi ailleurs (le drame de la "France périphérique"),

Sur ce plan, j’ai connu des cas extrêmes :
1 - des personnes qui logeaient à proximité de son lieu de travail (l'une venait à pied dans le 12ème arrondissement de Paris), et une autre qui logeait dans le même immeuble que l’entreprise (Monaco)

2 - Plusieurs personnes qui logeaient dans une résidence éloignée de plus de 50 kms, mais se trouvaient à proximité d’une station de voie ferrée (là ce sont les horaires qu’il faut gérer), mais pas tellement plus que le banlieusard se rendant à Paris …

2 - les caractéristiques liées au bien

• maison qu'il faut entretenir et sur laquelle on paye une taxe foncière -
• le chauffage (souvent plus important dans une maison qu'un appartement), qui risque de coûter de plus en plus cher à l'avenir si on n'a pas choisi aujourd'hui une maison bien isolée + pompe à chaleur

Il semble que le chauffage soit un critère qui vous préoccupe, et tout dépend de la région dont vous parlez ; exemple : le nôtre …

1 - nous avions acheté en banlieue de région parisienne un appartement de 5 pièces, dans une résidence boisée ; cadre de vie favorable, localisée proche d’une station desservie par RER.
Mais la région parisienne (bof bof sous l’angle climatique, même si le chauffage était géothermique…

2 - Jusqu’à temps que l’on me propose d’organiser la structure administrative d’une filiale localisée en région Paca …

3 - Pas de candidat en interne pour prendre le poste, sauf ma pomme (mais pas prévu pour le même niveau …)

Je décide donc de postuler pour le poste (en février ….), et il s’agit alors :
- de trouver un logement,
- de déménager le foyer familial, plus ma mère qui serait autrement très isolée
- de coordonner l’ensemble avec l’environnement médical et scolaire

Et cela fait maintenant plus de 30 ans que cela dure ; en ce moment, nous avons du soleil, les volets sont mi-clos, et il fait 26° à l'extérieur ; ponctuellement, nous n'utilisons qu'un petit radiateur électrique, pour la salle de bains ....

• sur le plan du mode de vie, une fois les enfants partis
• le fait qu'on se retrouve à cinquante ans avec une maison inutilement grande — et qu'il faut chauffer — après le départ des enfants,

Nos enfants sont maintenant indépendants, mais nous n’avons pas changé de logement (ce que nous pouvions faire, il y a un peu plus de 15 ans …)

Mais j’ai maintenant, mon bureau, mon petit endroit pour la vidéo et la généalogie, et nous avons de la place pour accueillir nos petits enfants …

3 - le sort du bien sous l’angle transmissif

• maison que les enfants vont devoir revendre à la mort des parents (donc frais de notaire)

Nous sommes en train de résoudre cette question, car étant par ailleurs bailleur de biens locatifs, nous sommes en train de vendre les derniers biens sous ce statut, à charge de réinvestir les produits de chaque vente, ou de procéder à des donations ou des aides dont nos enfants expriment le besoin

• maison plus difficile à revendre — voire invendable — si mal placée (nous aurons accès à moins d'énergie)

Les difficultés de revente, cela se surmonte avec du temps, et un peu de moyens, à condition toutefois que l’emplacement ne soit pas trop mal placé ; et c’est donc au moment de l’achat qu’il faut envisager la vente, sachant qu’un quartier il peut évoluer (autant en bien qu’en mal …)

 

[dodo1]

• le chauffage (souvent plus important dans une maison qu'un appartement), qui risque de coûter de plus en plus cher à l'avenir si on n'a pas choisi aujourd'hui une maison bien isolée + pompe à chaleur

Je ne pense pas que l'on puisse comparer un appartement et une maison.
Certes une maison c'est plus cher mais dans une maison on a souvent un sous-sol et un extérieur ect.. donc une surface plus importante.

Pareil on ne vit pas de la même manière en étant locataire qu'en étant propriétaire, quand on est propriétaire on a tendance à faire des travaux d'amélioration de confort ce qui d'un côté valorise aussi son bien.

• la distance (donc deux voitures obligatoires à 3-6.000€/an/voiture),

C'est un peu mon cas, c'est un choix, c'est un peu le prix de la tranquillité.

 

[ludo576]

Quand on quitte un logement loué, on récupère sa caution.
Quand on revend un bien immobilier, on récupère un peu plus qu'une caution (ou pas j'en conviens).

Je sais , c'est un peu simpliste.

Mais, dans mon cas, entre payer un loyer de 350 euros et acheter un appartement avec un prêt en remboursement équivalent, je n'ai pas hésité longtemps.

Peut-être à tort...je n'ai pas eu les contraintes d'un changement de toiture, d'un mur qui s'écroule.

Ceci dit la conversation m'intéresse puisque je suis sur le point de lâcher mon T2 sur Lille (55M2, jardin, parking entouré d'immeuble HLM, d'une voie rapide et d'un chemin de fer) pour une maison à 15 km de Lille (jardin, garage, 86 m2, à 1,5 km d'une foret de 670 hectares, sans aucun immeuble alentour, que des maisons).

En signant pour cette maison, j'ai eu subitement un doute.

Mon appartement est fini de payer en fin 2019 et je pars pour un nouveau crédit sur 20 ans pour une maison.

Je n'ai objectivement pas besoin d'une superficie de 86 m2 mais j'en ai l'envie. Peut-être que dans 20 ans (j'aurai 62 ans), je ne pourrai plus monter les escaliers parce la maladie m'aura pris dans ses griffes.

Mais aujourd'hui, je suis en forme et je cherche une qualité de vie, un environnement qu'il n'y a pas en ville, une chambre en plus pour accueillir la famille, les amis, une grande forêt ou promener mon chien/faire du footing.

On ne peut pas réfléchir à une telle question en simple gestionnaire de patrimoine même s'il faut en tenir compte.

 

[paal]

Mais, dans mon cas, entre payer un loyer de 350 euros et acheter un appartement avec un prêt en remboursement équivalent, je n'ai pas hésité longtemps.
Peut-être à tort...je n'ai pas eu les contraintes d'un changement de toiture, d'un mur qui s'écroule.

Je comprends que vous n'ayez pas beaucoup hésité, et j'ai fait de même lorsque l'une de nos filles a choisi de faire ses études dans une ville méditerranéenne un peu distante ....

Ceci dit la conversation m'intéresse puisque je suis sur le point de lâcher mon T2 sur Lille (55M2, jardin, parking entouré d'immeuble HLM, d'une voie rapide et d'un chemin de fer) pour une maison à 15 km de Lille (jardin, garage, 86 m2, à 1,5 km d'une foret de 670 hectares, sans aucun immeuble alentour, que des maisons).

Si je comprends bien, et pour des raisons qui vous sont propres, vous souhaitez vous éloigner de l'un des quartiers de l'agglomération lilloise ....

En signant pour cette maison, j'ai eu subitement un doute.
Mon appartement est fini de payer en fin 2019 et je pars pour un nouveau crédit sur 20 ans pour une maison.
Je n'ai objectivement pas besoin d'une superficie de 86 m2 mais j'en ai l'envie.

Lorsque vous dites cela, vous me faites penser à un gamin qui lèche la vitrine d'un magasin de jouets, pour sélectionner le dernier qui soit sorti ; un peu coûteux le jouet, mais bon ....

Peut-être que dans 20 ans (j'aurai 62 ans), je ne pourrai plus monter les escaliers parce la maladie m'aura pris dans ses griffes.

Parce qu'il y a des escaliers dans cette maison ??
J'espère qu'il n'a pas des marches trop hautes, et que vous n'aurez pas besoin de changer d'étage trop souvent ....
Car lorsque les genoux ne veulent plus suivre (ou difficilement), et même si le reste du corps se porte bien, c'est quelque peu pénible ; à 70 ans passés, je commence à le ressentir, et je passe pas mal de temps sur les pistes de danse pour que cela s'estompe ....

Mais aujourd'hui, je suis en forme et je cherche une qualité de vie, un environnement qu'il n'y a pas en ville, une chambre en plus pour accueillir la famille, les amis, une grande forêt ou promener mon chien/faire du footing.
On ne peut pas réfléchir à une telle question en simple gestionnaire de patrimoine même s'il faut en tenir compte.

Certes, mais à 42 ans, j'étais également tout à fait en forme, et je m'adonnais à l'époque aux arts martiaux, avec les combats que cela comporte, même si, comme je ne suis pas d'un naturel agressif, ce n'est pas trop ma tasse de thé ; je préfère la technique et les katas ....

 

[Buffeto]

Car lorsque les genoux ne veulent plus suivre (ou difficilement), et même si le reste du corps se porte bien, c'est quelque peu pénible ;..

il y a TOUJOURS une solution [lien réservé abonné]

 

[paal]

il y a TOUJOURS une solution [lien réservé abonné]

Je ne suis pas trop adepte des pub, mais celle de Stanaah, c'est quelque chose !!

 

[mvhrb888]

On nous parle tellement souvent d'acheter un logement que ça devient une évidence. Mais est-ce le cas, pour tout le monde dans tous les cas ? Voilà la question.

Merci.

J'ajouterais à tout ce qui vient d'être dit que la réponse à cette question ne peut être seulement financière, mais surtout psychologique. Contrairement à la bourse, ici, c’est vous qui avez raison, pas le marché.
Cela dépend des valeurs (au sens moral, pas financier), auxquelles vous donnez la priorité. Nous sommes tous plus ou moins attachés aux valeurs de la propriété et de la liberté.
Si, pour des raisons personnelles, vous donnez la priorité aux valeurs de propriété/sécurité/attachement à un bien, alors il faut acheter.
Si vous donnez la priorité aux valeurs de la liberté (liberté de déménager facilement, d’investir son argent dans autre chose qu’une résidence principale…), alors il faut louer.
Je suis de la première catégorie ; vous êtes manifestement de la deuxième et c’est très bien ainsi. (la présentation de votre problème est effectivement biaisée, comme cela a été signalé).
Le plus important, à partir du moment où l’option abandonnée n’a pas d’énormes avantages par rapport à celle qu’on a adoptée, est d’« habiter » son choix (pas seulement sa maison) : le vivre pleinement, en être content, se représenter en permanence ses avantages et s’en réjouir…
Et puis, il n'est pas interdit de changer un jour d'avis !