Logement loué, désir de nouvel achat

[keo_wn]

Je vous expose donc ma situation :

Je suis propriétaire d'un bien (acheté 144000€, financé avec 50K€ d'apport et 110K€ de prêt immo, en avril 2015) qui est actuellement loué en meublé au prix de 850€/mois.

Avec ma compagne nous sommes locataire d'un appartement (loyer 900€/mois).

Nous aimerions devenir propriétaire ensemble (pour surtout avoir une deuxième chambre...).

J'ai 27 ans et je suis fonctionnaire territoriale (titulaire) ma compagne a 25 ans et travaille pour une agence immobilière (CDI).

Nous revenus mensuels sont de 3500€ nets.

Du côté du foncier :
850€/mois de revenu foncier
- 570€/mois d'emprunt
- 1200€/an taxe foncière
- 1200€/an charges
- 1200€/an d'impôts sur le revenu en +

Nous n'avons pour le moment pas d'apport pour ce projet.

Dans l'idéal j'aimerais garder mon appartement en location étant donné que ce bien ne me coûte "rien".

Un financement à 110% est il envisageable ? Ou vais-je devoir passer par la case revente (102K€ de capital restant sur le prêt, il faudrait donc espérer revendre mon bien 155K€ pour qu'après remboursement du prêt + pénalités (si elles ne sont pas négociées) je puisse récupérer mon apport personnel... Cette possibilité étant quasiment impossible il nous faudra donc reculer d'au moins 2 ans notre projet.

Merci d'avance.

 

[moietmoi]

Bonjour et bienvenue!!

loué en meublé au prix de 850€/mois

avec charges? sans les charges ça fait combien?

Du côté du foncier :
850€/mois de revenu foncier

dans le langage des puristes, vu que c est loué meublé, tu n'a pas de revenus fonciers, mais des bic ,ou micro bic, mais je comprends que tu veux donner là le loyer;
Toujours du coté des puristes du langage et du fisc, le revenu foncier ou bic est ce que tu déclares, les loyers constituent les recettes;

Donc tu as 3500 de revenu net de salaires (fixes.? sans primes?) et en complément tu as 850 de loyer; en général les banques ne considèrent que 70 ou 80% du loyer; donc on considère que tu as 4095 euros de revenus pour calculer ton endettement;
le ratio traditionnel des banques est 1/3 donc tu peux avoir au total 1365 de mensualités, avec les éléments que tu as donné;

Tu as déjà 575/mois de crédit, il te reste donc de possible des mensualités de 1365-575=790 euros/mois pour ta résidence principale..
Ceci si tu n'as pas d'autres charges cachées, des primes intégrées à ton salaire...et autres choses qui alerteraient le banquier

 

[Jumal]

Je suis propriétaire d'un bien (acheté 144000€, financé avec 50K€ d'apport et 110K€ de prêt immo, en avril 2015) qui est actuellement loué en meublé au prix de 850€/mois.

Excellente rentabilité ! Garde le bien au chaud celui-la.

 

[keo_wn]

Hello,

Merci pour le message de bienvenue!

Mes réponses en rouge :

Bonjour et bienvenue!!

avec charges? sans les charges ça fait combien?

750€ hors-charges.

dans le langage des puristes, vu que c est loué meublé, tu n'a pas de revenus fonciers, mais des bic ,ou micro bic, mais je comprends que tu veux donner là le loyer;
Toujours du coté des puristes du langage et du fisc, le revenu foncier ou bic est ce que tu déclares, les loyers constituent les recettes;

Donc tu as 3500 de revenu net de salaires (fixes.? sans primes?) et en complément tu as 850 de loyer;

3500 à nous deux, pas de primes des deux côtés.

en général les banques ne considèrent que 70 ou 80% du loyer; donc on considère que tu as 4095 euros de revenus pour calculer ton endettement;
le ratio traditionnel des banques est 1/3 donc tu peux avoir au total 1365 de mensualités, avec les éléments que tu as donné;

Tu as déjà 575/mois de crédit, il te reste donc de possible des mensualités de 1365-575=790 euros/mois pour ta résidence principale..

J'ai beaucoup de mal avec ce calcul je dois l'avouer, cela fait plusieurs fois qu'on m'en parle et je n'arrive pas à me dire que malgré le fait que mes recettes recouvre mon prêt, je suis tout de même endetté... N'y connaissant pas grand chose je te crois en tout cas

Ceci si tu n'as pas d'autres charges cachées, des primes intégrées à ton salaire...et autres choses qui alerteraient le banquier

Pas de charges cachés, actuellement nous avons notre loyer + nos impôts + notre reste à vivre, pas de crédit conso ou autre.

Merci pour ta réponse en tout cas, avec 795€, moi et ma copine n'iront pas très loin malheureusement.

Excellente rentabilité ! Garde le bien au chaud celui-la.

Je vais essayer

 

[Anonyme]

Bonjour,

autre méthode de calcul utilisé par exemple par le groupe BPCE (BPop, CFF et Caisse épargne) ou le crédit agricole

on retient 70% du loyer soit 750 x 70% = 525 €

on déduit ces 725 € du montant de la mensualité du prêt : 570 € - 525 € = 45 €

c'est le reliquat théorique de prêt à charge

3500 € de revenus x 33% = 1.155 €

1.155 € - 45 € = 1.110 € c'est la capacité d'endettement en terme de mensualité.

cela ouvre plus de possibilité.

dans la première méthode évoquée par moietmoi, les 80% ajoutés au revenus , les banques acceptent un calcul d'endettement de 45 %
en faisant 750 € de prêt actuel + 1110 € de futur emprunt = 1680 €

ramené à 4100 € de revenu théorique ( 3500 € + 80% du loyer) = 40 %

le dossier est faisable dans les deux cas...


bien cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Sur le même sujet :

Blog : « Différents taux d’endettement »
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[keo_wn]

Hello,

Merci pour vos nombreuses réponses.

J'avais peur que l'achat de ma résidence principale qui s'est très vite transformé en résidence locative ne soit un frein pour un futur achat, apparemment non .

Ce qui me fait me poser 2 questions désormais, la première concerne le prêt à taux zéro :

Je me trompe ou à partir du moment ou mon bien sera en location depuis plus de deux ans (et donc que j'y n'y suis plus résident principal depuis au moins 2 ans) je pourrais prétendre à un prêt à taux zéro selon les régles qui s'appliquent à n'importe quelle personne non propriétaire depuis au moins 2 ans de sa résidence principale?

La deuxième question porte sur un prêt financé à 100% voir 110%, dans la conjoncture actuelle est-ce possible? Le fait d'être déjà propriétaire va être un bon ou un mauvais point dans mon dossier a présenté aux banques?

Encore merci à tous pour vos réponses, on est bien accueilli ici

 

[Aristide]

Bonjour,

Je me trompe ou à partir du moment ou mon bien sera en location depuis plus de deux ans (et donc que j'y n'y suis plus résident principal depuis au moins 2 ans) je pourrais prétendre à un prêt à taux zéro selon les régles qui s'appliquent à n'importe quelle personne non propriétaire depuis au moins 2 ans de sa résidence principale?

Effectivement, l'une des règles d'accès au PTZ est de pouvoir justifier ne pas avoir été propriétaire depuis deux ans (au moment de l'offre de prêt PTZ) de son logement principal.

La deuxième question porte sur un prêt financé à 100% voir 110%, dans la conjoncture actuelle est-ce possible? Le fait d'être déjà propriétaire va être un bon ou un mauvais point dans mon dossier a présenté aux banques?

C'est très variable selon les banque mais l'absence d'apport personnel peut être un handicap.

Quant au bien locatif, là encore cela dépend des banque et de leurs méthodes/procédures quant au calcul du taux d'endettement/capacité de remboursement ainsi qu'expliqué antérieurement.

Cdt

 

[keo_wn]

Re Hello,

J'ai tenté de faire un tableau récapitulatif suite à vos infos, j'espère que c'est cohérent avec ce que vous m'avez expliquer :

 

[Aristide]

Les divergences de calculs d'une banque à l'autre ne viennent pas uniquement du pourcentage de prise en compte du loyer perçu; il y a aussi la façon dans le taux d'endettement lui même est calculé (Revenus en plus, Charges en moins, balance locative....)

Je vous suggère de vous reporter au billet de mon blog dont lien fourni page 6 ci-dessus.

Cdt

 

[keo_wn]

J'ai bien lu votre billet sur votre blog.

Je m'étais déjà aperçu de cette prise en compte qui diffère selon les banques lors de mon premier prêt, en effet je n'avais pas le même taux d'endettement dans toutes les banques consultées.

La prise en compte de mon loyer perçu ne va rien arranger à ces différents calculs selon les banques

 

[keo_wn]

Bonjour à tous,

Après bien avoir réfléchi, nous allons prendre des rdv dans différentes banques très prochainement.

Une dernière question, pensez-vous qu'un rachat de mon 1er crédit immobilier est envisageable lors de la souscription du prêt immobilier de ma compagne et moi? J'aimerais savoir si cette idée pourrait attirer les banques un peu plus vers nous ou au contraire les éloigner?

Merci à tous.

 

[paal]

La deuxième question porte sur un prêt financé à 100% voir 110%, dans la conjoncture actuelle est-ce possible?
Le fait d'être déjà propriétaire va être un bon ou un mauvais point dans mon dossier a présenter aux banques?
Encore merci à tous pour vos réponses, on est bien accueilli ici

C'est toujours possible d'emprunter à hauteur de 100% (voire 110 avec les frais de notaire), mais c'est juste une question de garantie, et de revenus qui correspondent à ce que le prêteur va vous demander ; si la garantie n'est pas au top, le prêteur va réduire sa quote-part de financement ...

Le fait d'être déjà propriétaire d'un bien immobilier devrait logiquement être un bon point ....

Mais il y a propriétaire et propriétaire, et dans votre post d'origine, je lis ceci :

"Je suis propriétaire d'un bien (acheté 144000€, financé avec 50K€ d'apport et 110K€ de prêt immo, en avril 2015) qui est actuellement loué en meublé au prix de 850€/mois"

Dans ce contexte, vous êtes propriétaire de votre apport d'avril 2015, auquel on peut ajouter la part de capital contenue dans les remboursements que vous aurez effectués durant moins de 2 ans sur ce prêt de 110.000 Euros ; cela conduit économiquement à considérer que vous êtes propriétaire d'environ 1/3 de la valeur de cet appart, mais que vous êtes surtout propriétaire du reste de l'emprunt en cours (consulter votre tableau d'amortissement d'emprunt)

Selon le marché local de ce bien, il y aurait lieu :
- de rechercher la valeur marchande actuelle de ce bien s'il ne se trouvait pas occupé (même en meublé !)
- d'en déduire la valeur du crédit restant à rembourser
- d'en déduire également une quote-part du prix de base du marché libre (à estimer en fonction de la durée du bail), pour tenir compte du fait que ce bien n'est pas libre d'occupant ....

Et bien entendu, c'est dans ce contexte de devoir rembourser deux mensualités (la première pour le bien déjà acquis, et la seconde pour le bien convoité), que le financeur du second bien regardera votre faculté de remboursement, en proportion de vos revenus et de votre reste à vivre ; même si ce bien bénéficie actuellement d'un rendement brut satisfaisant, il pratiquera probablement et pour le moins à une réfaction sur ces revenus locatifs ...

 

[paal]

Bonjour à tous,
Après bien avoir réfléchi, nous allons prendre des rdv dans différentes banques très prochainement.

Ce n'est pas une mauvaise option que d'aller rencontrer des banques, mais peut-être sans parler du rachat d'un prêt précédent ; ensuite, et comme vous évoquez cette option, cela signifie que vous devez disposer de liquidités disponibles pour le faire, mais vous indiquez l'inverse ; les banques chez lesquelles vous n'avez pas de noisettes n'ont pas forcément besoin de connaître tout de suite la taille totale de cette enveloppe dont ils ne connaissent pas l'existence (si existence il y a ...)

Une dernière question, pensez-vous qu'un rachat de mon 1er crédit immobilier est envisageable lors de la souscription du prêt immobilier de ma compagne et moi ?

Alors reprenons le financement de ce 1er bien ; en avril 2015, vous avez emprunté 110.000 euros sur une certaine durée ; en consultant votre tableau d'amortissement, vous savez ce qu'il vous reste à rembourser ...
Pour envisager de rembourser tout ou partie du restant dû, cela signifierait donc que vous disposez de liquidités susceptibles de s'investir dans ce rachat ; pour quel pourcentage du restant dû, sachant que par ailleurs, les intérêts d'emprunt restent déductibles de vos revenus locatifs ...

J'aimerais savoir si cette idée pourrait attirer les banques un peu plus vers nous ou au contraire les éloigner?
Merci à tous.

Primo, reste à savoir qui financera votre nouveau bien ; si c'est la même banque que celle qui aura financé le premier bien, elle sera davantage sensible à cet aspect, mais reste à savoir ce qui sera économiquement le plus rentable, en fonction de la destination du nouveau bien ...

Si le financeur du nouveau bien est une autre banque, cet aspect ne sera pas son problème, sauf si le fait de ne pas faire ce rachat auprès d'un confrère est de nature à ne pas réduire une faculté d'apport (que vous n'avez semble-t-il pas envisagée)

 

[keo_wn]

Ce n'est pas une mauvaise option que d'aller rencontrer des banques, mais peut-être sans parler du rachat d'un prêt précédent ; ensuite, et comme vous évoquez cette option, cela signifie que vous devez disposer de liquidités disponibles pour le faire, mais vous indiquez l'inverse ; les banques chez lesquelles vous n'avez pas de noisettes n'ont pas forcément besoin de connaître tout de suite la taille totale de cette enveloppe dont ils ne connaissent pas l'existence (si existence il y a ...)

Vous parlez bien de liquidités disponibles pour les divers frais inhérents au rachat du prêt par une autre banque? Si tel est le cas, j'ai bien ces liquidités.

Alors reprenons le financement de ce 1er bien ; en avril 2015, vous avez emprunté 110.000 euros sur une certaine durée ; en consultant votre tableau d'amortissement, vous savez ce qu'il vous reste à rembourser ...
Pour envisager de rembourser tout ou partie du restant dû, cela signifierait donc que vous disposez de liquidités susceptibles de s'investir dans ce rachat ; pour quel pourcentage du restant dû, sachant que par ailleurs, les intérêts d'emprunt restent déductibles de vos revenus locatifs ...

Je suis bien conscient de cet aspect, toujours est il que je me considère propriétaire ; d'un crédit d'un restant dû de 102K€ + d'un bien immobilier. L'objectif d'un rachat de ce prêt par la banque serait d'une part de baisser le coût de ce crédit (si tant est que le rachat soit une bonne opération) et être encore un "meilleur" client pour ma future banque. Le problème que vous soulevez et vous avez raison est le risque pour le banque.

Primo, reste à savoir qui financera votre nouveau bien ; si c'est la même banque que celle qui aura financé le premier bien, elle sera davantage sensible à cet aspect, mais reste à savoir ce qui sera économiquement le plus rentable, en fonction de la destination du nouveau bien ...

Je suis actuellement au CIC, impossible d'emprunter sans apport selon mon banquier, selon leur méthode de calcul, mes revenus locatifs représentent une balance positive de 20€/mois.

 

[paal]

Vous parlez bien de liquidités disponibles pour les divers frais inhérents au rachat du prêt par une autre banque?
Si tel est le cas, j'ai bien ces liquidités.

Si vous aviez précisé que vous souhaitiez faire racheter votre crédit par une autre banque, cela aurait été plus clair, et dans ma réponse à cette question supplémentaire, ce n'est pas ce que javais compris ...

J'étais parti sur la compréhension que vous alliez procéder VOUS-MEMES à un tel rachat, fut-il partiel, afin d'amoindrir votre charge financière par emprunt sur le premier bien loué ...

J'ai tout de même l'impression de que votre projet qui, si j'ai bien compris, n'en est qu'à un stade d'intention, va se heurter à une difficulté de financement, et ne sera effectivement pas possible à réaliser au moyen d'un emprunt à 100% ....

 

[keo_wn]

Si vous aviez précisé que vous souhaitiez faire racheter votre crédit par une autre banque, cela aurait été plus clair, et dans ma réponse à cette question supplémentaire, ce n'est pas ce que javais compris ...

J'étais parti sur la compréhension que vous alliez procéder VOUS-MEMES à un tel rachat, fut-il partiel, afin d'amoindrir votre charge financière par emprunt sur le premier bien loué ...

J'ai tout de même l'impression de que votre projet qui, si j'ai bien compris, n'en est qu'à un stade d'intention, va se heurter à une difficulté de financement, et ne sera effectivement pas possible à réaliser au moyen d'un emprunt à 100% ....

J'aurais dû le préciser en effet.

Certaines personnes ici pense que l'emprunt à 100 voir 110% serait possible dans notre situation, vous pensez que non. Nous verrons bien après nos RDV.

Si jamais l'emprunt à 100 ou 110% est impossible, je n'aurais d'autres choix que de vendre mon appartement actuellement loué (fin du bail 01/02/2018).

Dans ce cas un prêt achat revente est-il une solution à envisagé ou bien cette solution est-elle trop coûteuse?

Merci pour vos réponses paal.