Location LMNP ou non ?

[lili86200]

Bonjour,

je vais essayer de bien m'expliquer :

achat 1 immeuble avec 1 restaurant et un studio meublé (+ 1 studio dans 6 mois)
emprunt 100 000 euros (frais notaire inclus) sur 10 ans soit remboursement 960 E/mois
restaurant loué : 550 euros
studio loué : 350 euros

Possédons 2 maisons neuves loué en loi borloo (loyé 1080 euros remboursement 1100/mois)

Nous gagnons 42 000 euros net avec 3 part soit une TMI d'environ 5 %
Nous avons notre résidence principale.

Dois t'on ouvrir une SCI ?

Dois t'on louer les tudio en LMNP ? si oui quel serait l'avantage ?

Nous sommes complètement novice, merci pour vos avis.

 

[lili86200]

Personne ?????

 

[itachi]

Pourquoi souhaitez vous créer une SCI, société fiscalement translucide.. Dond ca revient au même si vous créez une SCI ou non à moins que vous ayez un objectif bien précis.. et la ca change tout..

Sachez que si vous créez une SCI seule, vous ne pourrez pas louer votre studio en LMNP. En effet, comme son nom l'indique, la SCI est une société CIVILE et fiscalement le lmnp est une activité commerciale.

Les avantages du LMNP sont nombreux et voici quelques caractéristiques de ce statut

=> Vous avez la possibilité d'opter pour le régime Micro BIC qui vous permet d'obtenir un abattement de 50% sur vos revenus BIC
=> Vous pouvez evincer les mauvais locataires beaucoup plus facilement que dans la location nue
=> Si vous générez un revenu BIC, ils sont imputtable sur les revenus BIC de même nature

Vous pouvez par exemple créer une SCI qui détiendra les murs de votre immeuble et créer une SARL de famille (Soumise à l'IR).
La SCI louera les murs à la SARL ce qui dégagera du revenu foncier. et la SARL exploitera le bien pour le louer en LMNP et percevoir des revenus BIC issus des loyers du locataire.
Le loyer versé par la sarl à la sci permettra à la sci de rembourser l'emprunt contracté pour l'acquisition des murs.

La sarl passera en charge les loyers versés à la SCI.
Le financement et la fixation du loyer versé par la SARL vous permettront d’optimiser l’opération par la souplesse apportée

Bref, on peut faire plein de chose à condition d'avoir les éléments adéquates pour bosser! et surtout pour être en adéquation avec les aspects Juridiques, financiers, et fiscaux!

 

[lili86200]

Dans un premier temps, merci pour tous ses renseignements.

En faite je cherche la meilleur solution pour ne pas payer trop d'impôt sur ses investissements.

Depuis le début nous nous débrouillons tous seul , nous avons construit pas nous même deux pavillons de 80 mètres carrés pour un total de 100 000 euros, nous avons un prêt mensuel de 1000 euros et avons 1 080 euros de loyé, nous avons opté pour la loi borloo, afin de ne pas trop augmenter nos impôts.

La j'aimerai avoir votre avis pour opter pour la meilleur solution.

Cordialement

 

[lili86200]

Dans un premier temps, merci pour tous ses renseignements.

En faite je cherche la meilleur solution pour ne pas payer trop d'impôt sur ses investissements.

Depuis le début nous nous débrouillons tous seul , nous avons construit pas nous même deux pavillons de 80 mètres carrés pour un total de 100 000 euros, nous avons un prêt mensuel de 1000 euros et avons 1 080 euros de loyé, nous avons opté pour la loi borloo, afin de ne pas trop augmenter nos impôts.

La j'aimerai avoir votre avis pour opter pour la meilleur solution.

Cordialement

Personne ?

 

[ZRR_pigeon]

Nous gagnons 42 000 euros net avec 3 part soit une TMI d'environ 5 %

Vous confondez tranche marginale d'imposition (TMI) avec taux moyen d'imposition. votre TMI est de 14% et votre taux moyen est peut etre de 5% effectivement.
vos revenus fonciers seront taxes a TMI +12.3% donc 26.3%.

 

[lili86200]

Tout à fait j'ai mit TMI au lieu de taux d'imposition.

12.30 % qu'entends vous par la ?

 

[Buffeto]

12.30 % qu'entends vous par la ?

csg , crds.......

 

[lili86200]

D'accord, je ne voyais pas de quoi vous me parliez, je demandais des renseignements sur le lmnp, si les loyer serait a réimputer sur notre net imposable, quel était le obligations ....

 

[ZRR_pigeon]

oui je me doute, mais si vous vous posez des questions sur un statut (qui a des implications fiscales) autant que vous commenciez par savoir de quoi il retourne fiscalement pour commencer vu que vous avez plusieurs biens en location.

sinon vous risquez de prendre de mauvaises decisions ou pire, prendre des decisions basés sur des fausses données. Deja que l'on a l'impression que vous prenez des decisions uniquement basées sur la fiscalité attachée...

 

[lili86200]

Je ne prend pas que les decisions uniquement basées sur la fiscalité, la promesse d'achat est signée, et je me demande ce qui serait le mieux pour ne pas augmenter mes impôts.

 

[ZRR_pigeon]

Je ne prend pas que les decisions uniquement basées sur la fiscalité, la promesse d'achat est signée, et je me demande ce qui serait le mieux pour ne pas augmenter mes impôts.

quel est le probleme lié a payer des impots ? souvent en payer moins vous oblige a des contraintes reglementaires, qui ne vous laisse pas libre de vos mouvements...

 

[lili86200]

Ce n'est pas un problème, c'est juste que nous avons 30 ans et investissons à long terme, donc autant profiter des avantages que l'on peut avoir ...

 

[lili86200]

Notre objectif est de constituer un patrimoine immobilier, d'obtenir des revenus complémentaires pour la retraite, et pourquoi pas défiscaliser

 

[GoodbyLenine]

Vus les montants en jeu, votre TMI, je ne pense pas que les montages complexes (SCI, SARL, démembrement, etc.) soient rentables (les frais de création/gestion des sociétés seront bien plus élevés que les éventuelles économies d'impôt, et en plus ça vous compliquera la vie).
De plus, comme vous avez sans doute déjà bien avancé dans le dossier de prêt (à votre nom propre, je suppose), c'est de toute façon un peu tard pour qu'une SCI ou SARL abrite ce prêt.

Louez le studio meublé en LMNP (bail "meublé") et les murs du restaurant en 3-6-9 classique.

Pouvez-vous défiscaliser avec cet investissement ? Je n'ai rien vu sur [lien réservé abonné] pour ceci. Je ne crois pas (hormis que les intérêts du prêt viendront diminuer vos revenus foncier/BIC).

N'hésitez pas à bien vous documenter pour la rédaction des baux (il y a des livres très bien faits sur ces sujets), ou/et à vous faire assister (par votre notaire par exemple) pour leur rédaction. (Même en étant "novice", évitez de signer un bail sans comprendre ...)
Idem pour la manière de déclarer ces revenus (à votre perception, ils vous aiderons, à la mienne en tout cas les agents sont très serviables pour expliquer plein de choses aux contribuables et les aider à rédiger leur déclaration !)

Enfin, à votre age, le meilleur investissement pour atteindre vos objectifs est peut-être d'abord .... de vous former aux arcanes de l'investissement (en lisant des livres, revues, forum, etc., puis en vous lançant une fois les mécanismes bien compris). Bon courage !