Locatif avec emprunt oui mais?

[kaziklu]

Bonjour,
On dit qu'il vaut mieux emprunter que payer cash pour du locatif.
Avec aujourd'hui des taux à 3 ou 4%, si celà veut dire devoir rembourser partiellement un prêt à moins de 1,5% sur une RP pour libérer de la capacité d'endettement, c'est toujours vrai?

 

[Axiles]

Bonjour,
On dit qu'il vaut mieux emprunter que payer cash pour du locatif.
Avec aujourd'hui des taux à 3 ou 4%, si celà veut dire devoir rembourser partiellement un prêt à moins de 1,5% sur une RP pour libérer de la capacité d'endettement, c'est toujours vrai?

A montant de capital emprunté identique, la question est dans la réponse a priori

Dans le pire des cas, les intérêts du nouvel emprunt ne vous feront pas économiser de fiscalité, car celle-ci sera nulle (un LMNP bien optimisé). Vous perdez donc un emprunt à 1.5% pour en prendre un à 4% et perdre la différence.

Dans le meilleur des cas, 100% des intérêts de l'emprunt viendront réduire votre résultat fiscal sur une fiscalité à (hypothèse) 47,2% (30% de TMI + CS pour un investissement locatif nu). Votre 4% vous coûtera environ 2%, soit toujours plus que 1,5%.

Si rembourser le prêt RP vous permet de gagner nettement sur l'emprunt cumulé (nouvel emprunt - emprunt remboursé >> emprunt RP conservé tel quel), ça peut se regarder, mais c'est une réponse à calculer. Mais un prêt locatif lissé serait le plus logique/profitable a priori.

 

[kaziklu]

Donc en gros il faut que le gain TMI+CS du locatif (TMI+17,2%) soit supérieur au delta du prêt.

Dans mon cas c'est encore pire, la famille allant s'agrandir, je devrais repasser en TMI 11% donc pas rentable du tout...

Merci c'est clair.

 

[baboune]

On dit qu'il vaut mieux emprunter que payer cash pour du locatif.
Avec aujourd'hui des taux à 3 ou 4%, si celà veut dire devoir rembourser partiellement un prêt à moins de 1,5% sur une RP pour libérer de la capacité d'endettement, c'est toujours vrai?

si on dispose de l'argent cash il suffit de travailler sur un "in finé"
taux d'intérêt + élevé mais les intérêts rapportés par le capital placé en garantie seront aussi plus élevés
et l'endettement n'est calculé que sur les intérêts intercalaires et l'assurance permettant ainsi de garder le prêt actuel de la RP
Cdt

 

[niklos]

Si vous avez une assurance vie, il y a peut-être moyen de demander une avance ? (c'est juste une piste, je dis pas que c'est la meilleure solution)

 

[Axiles]

si on dispose de l'argent cash il suffit de travailler sur un "in finé"
taux d'intérêt + élevé mais les intérêts rapportés par le capital placé en garantie seront aussi plus élevés
et l'endettement n'est calculé que sur les intérêts intercalaires et l'assurance permettant ainsi de garder le prêt actuel de la RP
Cdt

Dans l'esprit oui, mais le patrimoine nécessaire pour que la banque accepte de regarder des solutions de ce genre n'est clairement pas à la portée du premier venu.

 

[kaziklu]

si on dispose de l'argent cash il suffit de travailler sur un "in finé"
taux d'intérêt + élevé mais les intérêts rapportés par le capital placé en garantie seront aussi plus élevés
et l'endettement n'est calculé que sur les intérêts intercalaires et l'assurance permettant ainsi de garder le prêt actuel de la RP
Cdt

Je ne pensais pas que cela changerait le raisonnement mais à tort. Pas forcément 100% cash mais éventuellement partiellement (apport à plusieurs dizaines de % de la valeur, ce qui habituellement est déconseillé).

Si vous avez une assurance vie, il y a peut-être moyen de demander une avance ? (c'est juste une piste, je dis pas que c'est la meilleure solution)

Pas de support en particulier visé.
Dans mon cas je vais dégager du cash avec la vente de mon ancienne RP + quelques primes à toucher pour plusieurs dizaines de k€ cumulés. Donc aucun placement à l'heure actuelle.
Et un endettement qui ne me permet pas d'emprunter à 100%.