LMP modification loi de finance 2009

[Buffeto]

bonjour

j'ai investi il ya 3ans pour obtenir le statut de LMP.
la loi de finance 2009 va changer les regles du jeu pour obtenir ce statut.

je trouve ca scandaleux puisqu'on nous a poussé à investir (notament dans les maisons pour personnes agees où il manque cruellement de place)

je voudrais dialoguer avec d'autres investisseurs dans mon cas pour voir si nous pourrions faire du lobbying aupres des députés pour essayer de changer les choses avant qu'il ne soit trop tard.

merci de vos reponses.:

 

[Beaugeste]

Bonjour et bienvenue parmi nous

Aurais tu la gentillesse de préciser la différence avant/après qui te pose problème ? On n'a pas tous cette spécialité à dire vrai . Poil à la ...

 

[Buffeto]

ok
alors avant pour avoir le statut de LMP il fallait etre inscrit au registre du commerce et réliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles (de l'activité de louage en meublé) "OU" retirer de cette activité au moins 50% de ses revenus.
cette activite de LMP permet d'imputer sans limitation les deficits relmatifs a cette activite sur le revenu global .
( c'est donc fiscalement interessant et cela permet d'obtenir des loyers defiscalisés une fois que l'on a remboursé les crédits d'investissement c'sst à dira dans une douzaine d'années . ce qui pêrmet de se préparer un complément de retraite quand ona comme moi 50 ans).
de plus l'investissemnt fait en LMP permet de ne pas faire figurer l'ctif a l'ISF puisqu'il s'agit de biens PROFESSIONNELS.


le projet de loi de finance 2009 remplace le "OU" par un " ET DE SURCROIT" ....

ceci change tout pour les gens qui comme moi ont une activité professionnelle et donc ne tirent pas plus de 50% de leur revenu de l'activité de LMP..

du coup impossible d'etre LMP et donc obligé d'etre LMNP...

beaucoup moins interessant fiscalement parlant ...notament pour le passage des biens dans le calcul de l'ISF...

le probleme c'est qu'il y a qq années les gouvernants ont poussé toute une tranche de gens ( dont moi ) vers ce LMP pour favoriser l'investissement notament dans les maisons pour personnes agées qui font cruellement défaut...

si la législation change tous les 2 ou 3 ans quelle visibilité pour l'investisseur ( je vous rappelle que les crédit sont engagés pour 12 à 15ans)

si cette loi passe je n'aurais PLUS JAMAIS confiance dans l'état francais qui n'a vraiment aucune parole.

c'st pourquoi il est encore temps pour tous ceux qui sont concernés ( je ne dois qd meme pas etre le seul en france) d'agir aupres de nos députés pour changer ce projet.

merci de m'avoir lu jusqu'au bout ...

carpe diem

 

[maxichats]

Les modifications prévues sur le LMNP pourrait par contre vous permettre de conserver la faculté d'imputer les déficits sur vos revenus (dans la limite de 10700 euros au lieu d'illimité...).

Néanmoins, il est certain que ce changement vous fait perdre la majeure partie des avantages liés au LMP (ISF, taxation des plus values en cas de revente et aussi succession).

Je peux donc comprendre votre désarroi: Vous vous avez dupé par l'état qui a changé les règles du jeu en cours de route. La seule porte sortie possible serait alors que ce changement de règles fiscales ne soit pas rétroactif mais seulement applicable aux futurs investisseurs

 

[Buffeto]

merci de compatir...
mais j'ai l'intention de faire le maximum et de tirer toutes les sonnettes d'alarme pour essayer de changer ce projet...

seul je ne pourrai pas faire grand chose , qui en est avec moi ?

si je devais laisser un mot pour la postérité je dirais : il est tombé les armes à la main

 

[maxichats]

Vous devriez peut-être contacter les députés cités dans cet article:
[lien réservé abonné]

Monter un site ou un blog pour vous faire entendre. Contacter 60 millions de consommateur ou UFC Que Choisir.

La non-rétroactivité de ces modifications me parait juste tout en permettant à l'état de limiter cette niche fiscale sur le long terme. De toute manière, le conseil constitutionnel risque de l'exiger, jurisprudence loi TEPA et les intérêts de l'emprunt des primo-accédents.

 

[Buffeto]

ce qui est sur c'est que je vais deja ecrire au député de ma circonscription ( UMP ).
ensuite j'ai pris contact avec des cabinets qui se sont spécialisé dans les ventes de LMP , ils me disent que rien n'est encore décidé mais prépareraient ( ?) déja des idées pour "aider" les ex futurs LMP que nous sommes.

bien entendu ,il ne s'agit pas de s'arc bouter sur des " avantages fiscaux" mais bien de défendre l'idée selon laquelle l'état doit avoir une ligne claire et non variante au gré du vent pour inciter les investisseurs à avoir confiance.

sinon il risque d'y avoir en plus une grave crise de l'investissement privé de petite echelle( tout le monde sait tres bien que ce sont les petits ruisseaux qui font les grandes rivieres)

 

[Constantine]

le projet de loi de finance 2009 remplace le "OU" par un " ET DE SURCROIT" ....

ceci change tout pour les gens qui comme moi ont une activité professionnelle et donc ne tirent pas plus de 50% de leur revenu de l'activité de LMP..

du coup impossible d'etre LMP et donc obligé d'etre LMNP...

beaucoup moins interessant fiscalement parlant ...notament pour le passage des biens dans le calcul de l'ISF...

Bonjour,

Si votre condition sera ET vous serez obligé de passer LMNP.

Par contre, on a du mal vous renseigner, car la déduction des bien de location meublé de l'ISF a toujours été sous la condition ET. De nos jours, vous pouvez être sous la condition OU et être LMP, mais ça ne veut pas dire pour autant que vous pouvez déduire vos biens de l'ISF, vous devez être sous la condition ET.

Donc ce qui risque de changer réellement pour vous, c'est la déduction des frais sur l' IR la 1ère année si vous n'êtes pas à ce jour LMP.
Et le changement se situe au niveau de l'exonération des plus value :
-Exonération après 5 ans d'ancienneté sous statuts LMP et si revenus Locations meublées <250k€ (en 2009 90k€).

En clair, ça ne change pas énormément de chose pour les petits LMP, mais beaucoup de chose pour ceux qui ont un patrimoine en Meublé important.

Si le "vendeur d'immobilier" vous a dit que vos biens sortaient de l'ISF en ayant la condition OU, il ne vous a certainement pas expliqué la définition fiscal de "plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal" ?

Bien Cordialement,

 

[Buffeto]

sorry mais je n'ai pas compris ce que vous voulez dire par :"Si le "vendeur d'immobilier" vous a dit que vos biens sortaient de l'ISF en ayant la condition OU, il ne vous a certainement pas expliqué la définition fiscal de "plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal""

d'autre part àl'heure actuelle les plus values de cession sont totalement exonérés lorsque les recettes annuelles n'exedent pas 250 000 euros en application du regime prevu en faveur des petites entreprises de vente de marchandise ( CGI , art 151 septies).
de plus le LMP beneficie de l'imputation sans limite des deficits relatifs à cette activite sur le revenu global.

par contre dans le LMNP les deficits provenant de l'activité de location meublée sont imputables sur les revenus de meme nature au cours de l'année ou ils sont constatés ainsi que durant les 6 années suivantes .


du coup dans le projet deloi de finance le régime d'exonération des PV de cessions serait modifié pour etre aligné sur celui des petites entreprise prestataires de service ( moins interessant)

 

[Constantine]

d'autre part àl'heure actuelle les plus values de cession sont totalement exonérés lorsque les recettes annuelles n'exedent pas 250 000 euros en application du regime prevu en faveur des petites entreprises de vente de marchandise ( CGI , art 151 septies).

Oui c'est ce que je vous expliquais, ils ont prévu de le porter à 90 000 Euros.

sorry mais je n'ai pas compris ce que vous voulez dire par :"Si le "vendeur d'immobilier" vous a dit que vos biens sortaient de l'ISF en ayant la condition OU, il ne vous a certainement pas expliqué la définition fiscal de "plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal""

Ce que j'essayais de vous expliquer c'est que dans "revenus Professionnels" tous les revenus du foyer ne sont pas compris, par exemple, quand vous serez à la retraite, votre retraite ne fait pas parti des revenus Professionnels, et donc il a de grande chance que vos bien LM soient hors ISF.

Ne connaissant pas votre condition fiscal et personnel il est difficile de dire en quoi le changement de loi du LMP va vous imputer.

Cordialement,

 

[Buffeto]

je serais à la retraite au mieux dans 10 ans au pire dans 15.....( j'ai fait une simulation de ma future rente , le choix de l'age de départ dépendra des dépenses mensuelles que j'aurais dans 10ans...)

ceci étant , ce qui change grandement c'est le passage de l'imputation des deficits sans limitation ( dans le statut de LMP que j'ai en 2008) à celui de l'imputation sur les 6années suivantes ( dans le statut de LMNP que je serais obligé d'avoir en 2009)

en fait ce qui me géne le plus la dedans ce ne sont pas tant les incidences fiscales et patrimoniales ( au pire je m'y adapterai) mais plutot le fait que l'état n'a aucune parole en changeant les règles du jeu en cours de partie .
alors que moi la partie je m'y suis engagé pour au moins 15 ans sur des règles qui vont etre changées.....

un peu comme si tu pars pour jouer un match de foot et qu'au bout de 10minutes on instaure une regle où ton adversaire a le droit de courir et toi tu dois sauter à cloche pied....

 

[Constantine]

Je suis tout a fait d'accord avec vous,

L'état français n'a aucune parole, mais ce n'est pas la première fois qu'ils font ce genre de chose, on commence à s'y faire. Enfin, c'est un autre débat.

Attention tout de même vos déficits ne sont imputable que pendant 6 ans, mais pas l'amortissement de vos biens LM.
Comme vous avez l'air très occupé par cette situation, je pense que vous n'avez pas du faire un gros apport et donc que vos charges financières seront de même proportion que vos revenus locatifs, dans ce cas il y a de fortes chances que vous perdiez l'imputation des charges de création et d'acquisition au bout de 6 ans.

En tout cas, continuez votre effort, continuez de contacter les députés.

Bien cordialement,

 

[Buffeto]

normalement tout avait été calculé pour que ca ne se passe pas comme ca.

pret in fine sur 12ans donc remboursement uniquement d'interets et loyers superieurs aux mensualités compensés par les amortissements....
mais je reverrais la stratégie lorsque la loi de finance sortira...rien ne dit que les députés ne la modifieront pas..
meme si peu de gens sont concernés...

sauf les "vendeurs" de LMP qui ont quelque interet à ce que les investisseurs restent présents....surtout en ces temps difficile spour la bourse et pour l'immobilier...et finalement l'état puisque c'est quand meme important que des gens investissent dans des logements pour persoonnes agées...

mais apparement l'état aime bien se tirer une balle dans le pied.....

 

[Constantine]

pret in fine sur 12ans donc remboursement uniquement d'interets et loyers superieurs aux mensualités compensés par les amortissements....

Donc plutôt de compenser la différence par l'amortissement, compenser avec le déficit antérieur (création et acquisition) qui n'est valable que pour 6 ans. Et gardez votre réserve d'amortissement.

Bien Cordialement,

 

[stunt38]

en fait que les lois changent ce n'est pas vraiment un soucis, mais c'est surtout l'effet rétroactif (dans le cas présent) qui est plutôt génant.

je pense que c'est plus sur ce point qu'il faudrait insister auprès du gouvernement : que çà change à partir de tel date ok mais qu'on laisse les précédents investissements dans leur "package" d'origine.

 

[Buffeto]

oui effectivement c'est bien ca le problème...

 

[Buffeto]

Donc plutôt de compenser la différence par l'amortissement, compenser avec le déficit antérieur (création et acquisition) qui n'est valable que pour 6 ans. Et gardez votre réserve d'amortissement.

Bien Cordialement,

oui effectivement .je pense que le comptable y aura pensé , mais je lui en glisserais 2 mots....

 

[bernithebiker]

Ces changements nous ont completement bouleverses.

Nous sommes LMP depuis fin 2005. Notre idee c'etait d'acheter des maisons, les retaper, puis les louer, puis les revendre au but de 5 ans ou plus, pour en racheter d'autres et de repeter l'operation.

Nos recettes sont environ 110 000Euros en 2008. Donc bien en dessous des 250 000E exiges avant, mais au dessus des 90 000E exiges maintenant.

Avec cette nouvelle loi, rien ne marche plus. Car l'impot sur le plus value (eventuel) en cas de vente de maison serait trop penalisant, car;

1) on a fait pas mal des travaux nous meme, donc pas de factures a deduire,
2) comme les maisons sont amorties tous les ans au niveau de la comptabilite, le plus value eventuel augmente.

Donc, l'impot en cas de vente serait tres, tres sale.

Nous aurions voulu vendre notre 1ere maison au but de 5 ans, donc en 2010. Comme la fisc regarde tes 2 annees precedentes, il faudrait que nous agissions des maintenant pour les recettes 2009.

Donc voici le resultat qu'aura ces changements pour nous et pour l'economie francaise;

1) un projet de amelioration/piscine pour une de nos maisons sera annulee
2) nous allons 'fermer' des semaines en 2009,

car il faudrait que nous reduisions nos recettes pour ne pas depasser 90 000E.
Resultat, 120 000Euros ne sera plus depense dans l'economie locale (plus de piscine etc.), et moins de touristes aises en 2009. (Environ 26 familles etrangeres de moins en 2009).

Quelle *********!!! Pour moi la credibilite des plans d'investissement francais est completement detruite. C'etait une grosse mensonge. L'ultime consequence pour nous serait de quitter la France si la LMP ne marche plus, (nous ne sommes pas francais) car il est hors question qu'on paie la ridicule ISF.

 

[Buffeto]

hello bernithebiker...

j'espere que tu as fait part de tout ca au deputé du coin où tu habites?

n'etant pas francais tu n'as pas le droit de vote pour les elections législatives , mais si tu es citoyen europeen , tu auras le droit de vote aux europeennes en 2009. n'oublies pas de le lui préciser . ca peut peut-etre l'aider à mieux réfléchir.

c'est fou ce que nos élus réflechissent mieux quand on leur présente les choses simplement.

 

[bernithebiker]

hello bernithebiker...

j'espere que tu as fait part de tout ca au deputé du coin où tu habites?

n'etant pas francais tu n'as pas le droit de vote pour les elections législatives , mais si tu es citoyen europeen , tu auras le droit de vote aux europeennes en 2009. n'oublies pas de le lui préciser . ca peut peut-etre l'aider à mieux réfléchir.

c'est fou ce que nos élus réflechissent mieux quand on leur présente les choses simplement.

Non, mais je le ferai.

Si cette loi passe, j'irai le plus loin possible pour obtenir un redressement, car elle est completement injuste.

C'est comme si on achete une voiture ecolo (<100g/CO2) sur la base de la prime de 1000Euros, mais que 3 mois plus tard, le gouvernement vous dit, 'desole, mais finalement on a change d'avis, on ne vous rembourse plus les1000Euros.

Nous avons achete 3 maisons depuis 2005 pour notre activite LMP. Avec des credits d'au moins 10 ans. Ces decisions n'ont pas ete prises legerement, et sur la base des regles LMP a l'epoque. Si on avait su que nous n'aurions pas eu droit a l'exoneration de plus value, nous n'aurions jamais achete au moins une de ces maisons, histoire de rester sous les 90 000E.

C'est de l'escroquerie, pur et simple. Je pense qu'on aurait un cas aupres du Cours Europeen.