LMNP ou Apport ?

[Kardegic]

Bonjour à tous !

J'aurais aimé avoir vos conseils avisés sur la stratégie à adopter concernant un achat immobilier; pour être plus précis, je vous plante le décor:
- 35 ans Célibataire, sans enfant, profession libérale avec TMI 41-45%, résidant dans les Alpes Maritimes
Propriétaire d'un T3 (crédit restant 230k€ sur 15ans, à 1%), et d'un LMNP location mixte étudiant saisonnier (crédit 170k€ restant à 3%)

Je viens d'avoir un coup de coeur pour une autre RP, environ 1M, financement avec crédit 850-900k€ avec un taux d'environ 3,7% hors assurancec, le reste en apport perso.

Etant donc déjà propriétaire de ma RP, je me questionne sur le devenir de ce bien ..en sachant que l'estimation de vente à 400k€ me permettrait de faire une plus value d'environ 30% (mais quelques travaux effectués)
Serait il plus intéressant de le louer en LMNP (cash flow estimé = 0) en espérant une éventuelle vente plus chère dans qq année, et en conservant mon crédit immo très avantageux à 1%, ou plutôt une vente dès que possible, permettant éventuellement de renégocier le nouveau crédit immo d'ici 1 an ou 2 pour faire baisser les mensualités.. ?

Il faut préciser que j'ai déjà 2 AV et 1 PEA avec environ 100k placés mais depuis < 5 ans, que je ne souhaite pas casser pour l'instant bien sûr

Voilà si vous avez des avis éclairés sur la stratégie la plus intéressante dans ce cas, je suis preneur

Merci d'avance !

 

[moietmoi]

Bonjour,

Serait il plus intéressant de le louer en LMNP (cash flow estimé = 0) en espérant une éventuelle vente plus chère dans qq année,

Et sans doute un énorme impôt sur la plus value. À 35 ans ce bien est ta RP depuis pas longtemps. En tant que rp, il y a exonération de l'impôt sur la plus value. Si tu loues, fini cet avantage..tu devras prendre ton pseudo en cachet pour éviter la crise cardiaque en voyant l'addition des impôts.

 

[Kardegic]

Je pensais déjà à en prendre en voyant mes relevés d'impôts sur le revenu, à vrai dire !

Blague à part, ayant effectué quelques travaux, à priori il est admis une majoration du prix d'acquisition de 15% par rapport au prix d'achat, h l'abattement annuel (je suis propriétaire de ce bien depuis 5 ans pile), mais effectivement c'est à prendre en compte aussi, merci !

 

[Jeune éffronté]

Bonjour à tous !

J'aurais aimé avoir vos conseils avisés sur la stratégie à adopter concernant un achat immobilier; pour être plus précis, je vous plante le décor:
- 35 ans Célibataire, sans enfant, profession libérale avec TMI 41-45%, résidant dans les Alpes Maritimes
Propriétaire d'un T3 (crédit restant 230k€ sur 15ans, à 1%), et d'un LMNP location mixte étudiant saisonnier (crédit 170k€ restant à 3%)

Je viens d'avoir un coup de coeur pour une autre RP, environ 1M, financement avec crédit 850-900k€ avec un taux d'environ 3,7% hors assurancec, le reste en apport perso.

Etant donc déjà propriétaire de ma RP, je me questionne sur le devenir de ce bien ..en sachant que l'estimation de vente à 400k€ me permettrait de faire une plus value d'environ 30% (mais quelques travaux effectués)
Serait il plus intéressant de le louer en LMNP (cash flow estimé = 0) en espérant une éventuelle vente plus chère dans qq année, et en conservant mon crédit immo très avantageux à 1%, ou plutôt une vente dès que possible, permettant éventuellement de renégocier le nouveau crédit immo d'ici 1 an ou 2 pour faire baisser les mensualités.. ?

Il faut préciser que j'ai déjà 2 AV et 1 PEA avec environ 100k placés mais depuis < 5 ans, que je ne souhaite pas casser pour l'instant bien sûr

Voilà si vous avez des avis éclairés sur la stratégie la plus intéressante dans ce cas, je suis preneur

Merci d'avance !

Qu’avez-vous décidé finalement?
Personnellement avoir les 3 me fait penser que vous allez avoir un montant important de dette (en partie autofinancé certes sur les loc mais avec tous les risques possibles de non location ou risque locatif du LMNP), et des remboursements des prets relativement élevés par rapport à votre tmi 41%.
Si j’etais prudent à votre place je vendrais un des deux biens (celui avec le taux d'interêt le plus elevé peut-etre? Mais perte plus value secondaire…) pour retrouver un peu d’air.
En revanche si vous etes certain d’avoir des revenus toute votre vie et idéalement en augmentation forte, et que vos biens se louent comme des petits pains et que vous n’avez pas de grands projets utilisant du cash flow récurrent à court terme (mariage, enfants, vie de famille…), ni n’avez peur de la dette, et que votre epargne de precaution gardée est suffisante, alors je garderais tout et m’endetterais au max