lmnp hotel

[Smertrios]

vous n'avez pas des rapports d'AG?

 

[jt61-30]

NON, on a donné mandat au gestionnaire pour nous représenter, c'était écrit en petit dans le bail commercial !!!!!!!!!!!

 

[Smertrios]

oui je sais c'est tout le temps comme ca. Toutefois, certains gestionnaires communiquent quand meme aux propriétaires.

 

[jt61-30]

Dans mon cas, rien. As-tu une piste qui me permettrait de rentrer en contact avec les autres?

 

[Félix]

Bonsoir jt,
Je me souviens avoir mis une annonce dans la rubrique « recherche propriétaire » au tout début de notre affaire, et personne n’avait répondu non plus. Mais je constate que pour d’autres cela fonctionne bien.
C’est par le syndic que nous avons réussi à retrouver la plupart des noms. Si les AG ont été tenues, elles doivent faire l’objet d’un procès-verbal avec une feuille de présence en annexe. Evidemment, si tous les propriétaires ont donné mandat au gestionnaire, il n’y aura pas grand-chose dans les présents, par contre tu peux avoir les noms des représentés. Lorsque nous avons demandé les adresses, Mme D nous a d’abord répondu qu’elle ne les avait pas, alors que nous recevions régulièrement par la poste les factures à payer ! Il ne faut pas se démonter, et surtout savoir répondre à la mauvaise foi. En attendant qu’elle nous fournisse les adresses, on avait commencé à rechercher sur internet et certains ont été retrouvés grâce à un travail de fourmi et à la chance, qui a aussi son rôle à jouer.
Vois un peu ici : [lien réservé abonné]
Les syndics n’en font parfois qu’à leur tête, mais ils ont des obligations.
Un autre moyen est de demander au bureau des hypothèques, par les numéros de lots. C’est comme ça qu’on avait trouvé que la SCI était propriétaire des lots de services.
Bon courage

 

[GoodbyLenine]

Il faut demander au syndic le PV de la dernière AG. Il doit obligatoirement y avoir la liste des comptes débiteurs ou créditeurs des copropriétaires... donc en général la liste de tous les noms (mais pas les adresses, le syndic doit les avoir mais rechignera souvent...).

Il doit être possible de dénoncer le mandat donné au gestionnaire.

Essayez de faire comprendre au syndic que son intéret peut être que l'exploitation fonctionne, donc qu'il ferait mieux de fournir les infos (sinon, il ne se fera bientôt plus payer non plus par le gestionnaire défaillant) pour que vous arriviez à réunir les personnes concernées, reprendre l'exploitation ou changer d'exploitant, etc....

 

[CALOU]

Pour les résidences seniors je ne peux répondre, mais pour les hotels il y a de gros gestionnaires, qui cherchent des exploitations actuellement. C'est notre cas, notre gestionnaire à exploisé en vol et nous avons été repris depuis après les balcuciment du début tout est dans l'ordre actuellement.

 

[jt61-30]

Qui était le gestionnaire ?
D'autre part, se peut-il qu'il n'y ait pas de syndic dans le cas d'une LMNP Hôtel et que cette fonction soit assumé par la société de gérance ?

 

[jt61-30]

Calou, ton expérience peut m'être très précieuse ...
Est ce que tu recevais les PC d'AG de copropriétaire ?
Des loyers sont-ils passés à la trappe avant la reprise ?
Le nouveau gestionnaire garde-t-il le niveau de loyers initial ?

 

[CALOU]

C'est un peu compliqué pour répondre à la volé, mais globalement quand ce groupe nous a repris il a baisse les loyers de façon convenable pour nous, ils nous ont expliqué la raison, et il nous ont mis une variable sur le surplus par rapport à leur prévision de chiffre, et au global nous avons eu un tassement de loyer avec le rattrapage de 4% mais récupe d'autres avantages. De toute façon les autres gestionnaires candidats dans ce dossier avec des chutes de loyer de plus de 30% (insoutenable pour nous) pour le syndic il sont passé par une autre société qui n'est pas une filiale de ce groupe (pour plus de transparence nous ont ils indiqué.

 

[GoodbyLenine]

Il sera toujours préférable (pour tous le stype de LMNP/LMP) d'avoir un exploitant qui baisse le loyer en expliquant bien pourquoi (sous réserve que la raison soit pour rendre l'exploitation viable, et pas pour spolier les propriétaires), faisant preuve de transparence et de professionnalisme, qu'un exploitant (non transparent, peu professionnel) qui promet la lune sans savoir s'il va la fournir, ou encore pire en sachant pertinemment qu'il ne pourra pas tenir (sauf miracle)...

Le syndic a besoin d'une carte professionnelle, d'une assurance, et engage sa responsabilité pas de la même manière que l'exploitant. Ce sont en général 2 entités différentes (même si parfois elles sont dans le même groupe)

 

[jt61-30]

Cher Félix,

Comment fonctionne le bureau des hypothèques, que puis-je être en mesure d'en attendre, quelle est la procédure pour avoir les infos.

JT

 

[CALOU]

Comme déjà informe nousavons était repris par ce gestionnaire globalement cela se passe trop mal, il sont plutôt groupe Choice que Balladins et avons était a une grande messe qui nous présente leurs nouvelles acquisitions. Ile de la réunion Mayotte et Maurice. Il semble qu une banque soit rentre dans le capital mais rien de sur. Il sont plutôt secret, mais notre BEST western qui n avait plus de gestionnaire et plutôt bien tenu et les chiffres d' affaires nous permettent de recevoir notre loyer. Rien de plus a dire.

Vos avis me seront utiles , car je viens d'avoir ce jour une offre mais suis assez débutant dans
ce domaine.

Il s'agit de l'achat en lmnp d'une chambre d'hotel
programme Hotel Balladins
Gestionnaire Balladin
LMNP classqiue
Renta 7%
Chambre de 25m
Prix ht 86000 euros

Quels sont les points forts à connaitre avant de se lancer dans une opération comme celle-ci?
Si jeréalise cet achat c'est principalemnt dans un but de complément de retraite et le paiment se fera au comptant .

Merci de vos avis et conseils[/QUOTE]

 

[GoodbyLenine]

Vos avis me seront utiles , car je viens d'avoir ce jour une offre mais suis assez débutant dans ce domaine.
.../...
Quels sont les points forts à connaitre avant de se lancer dans une opération comme celle-ci?
..../....

Le principal dans une telle opération est d'être sur de l'exploitant. S'il y a un quelconque problème à ce niveau, toute l'opération a de fortes chances de devenir un cauchemard.

Ce que vous dites de l'exploitant qui a repris votre précédent LMNP ne me semble pas satisfaisant : pas de transparence (vous n'avez pas accès à ses comptes, vous ne comprenez pas son business, comment il fait son bénéfice, etc.). Dans les opérations que j'ai faites, soit j'avais des parts d'un holding contrôlant l'exploitant, soit l'exploitant était une filiale à 100% d'un groupe côté sur un marché réglementé. Donc j'avais une bonne visibilité sur son business, et régulièrement accès à ses comptes (encore faut-il les regarder, ce que peu de monde fait). Ca ne garanti pas qu'il n'y aura aucun problème. Mais au moins, s'il doit y en avoir, on s'en rend compte au plus tôt, ce qui permet de réagir au plus tôt.

Plutôt qu'un exploitant novice dans un établissement neuf, il vaut bien mieux un exploitant en charge d'un établissement fonctionnant déjà depuis pas mal d'années, et qu'il soit aussi en charge d'autres établissements similaires.

Par ailleurs, il faut que l'exploitant ne soit pas propriétaire des parties communes, ou des locaux de service. A défaut : impossible de changer d'exploitant s'il devenait un jour défaillant, et la marge de manoeuvre sera alors très très faible (si l'exploitant propose un loyer divisé par 3, vous ne pourrez rien négocier !).

Je suis assez stupéfait de constater que, après votre expérience Best Western malheureuse, et alors que vous vous considérez encore comme "assez débutant dans ce domaine", vous soyez sur le point de replonger une nouvelle fois !

 

[jt61-30]

Mon cher Calou,

Goodbylenine a raison. Comment peux-tu envisager l'organisation de ta ruine à terme ?

Les LMNP sont voués à être l'arnaque du siècle et l'enrichissement de quelques promoteurs et gestionnaires verreux.

Je pourrai t'expliquer le principe très simplement. C'est enfantin. Encore faut-il que des pigeons comme nous rentrent dans la danse.

Seul l'autogestion (à tout niveau) ne peut être que satisfaisant.

Garde tes 86000 euros en placement avec capital garanti. Cela rapporte moins mais au moins tu ne les perdras pas.

On reste en contact car j'aurai besoin de ton expérience pour le LMNP Hôtel.

à bientôt

JT

 

[TROPCTROP]

Allez voir les derniers posts du jour dernière et avant dernière page sur ce forum
Propriétaires MVM Les Hauts de Honfleur EQUEMAUVILLE
Vous aurez des nouvelles sur ANTIPODES GROUPE ET ANTIPODES RESORT

 

[jt61-30]

Dans la désignation de l'ensemble immobilier, j'ai :

Section : AT
N° : 335
Lieu-dit : RES HOTEL DU PORT
Surface 00 ha 19 a 93 ca

Est ce que cela suffit pour faire ma demande ?
Comment dois-je présenter ma requête auprès des hypothèques ?

Merci de ta réponse

JT

 

[GoodbyLenine]

[lien réservé abonné] peut éventuellement vous intéresser aussi (Association de victimes de montages immobiliers qui capotent)