LMNP: est ce le bon choix??

[gasier]

Bonjour,

je voudrais votre avis sur notre situation.
Nous sommes marié avec 1 enfant: 2,5 parts
revenu salaire:77000 €
revenu foncier:0 €
locataires avec un loyer 750€
Nous avons 30 ans chacun.

Nous voudrions profiter des avantages fiscaux pour construire notre retraite et baisser nos impots. Nous avons posé une option sur un lmnp sur un golf de 27 trous dans une residence avec piscine chauffée. Le T1 (22m^2) est à 50000€ HT (+mobilier 3600€ + Ingénierie 2551€ + Honoraires 7290 €).
Annoncé à 63100 € TTC et 61000 € HT. Est ce bon??
La rentabilité HT est de 4.3% HT soit 218 €. Il y a 8.5% de frais de gestion+la taxe du syndic + taxe fonciere.

Nous avons atteri sur cette formule car le zrr ne nous semble pas viable à long terme et que les prix semblent souvent exagérés..

Nous ne souhaitons pas que cette opération nous bloque pour devenir propriétaire un jour, c'est pour cela que nous sommes sur un lot à prix relativement bas.

L'interet est la situation interessante (golf, thalasso) qui pourrait faire monter le prix du studio rapidement. Il parait que les biens dans la region de meme superficie vont arriver sur le marché à 100000€.
Est ce un bon calcul de délaisser un peu la rentabilité et parier sur la montée du prix sur ce lmnp?
Merci de vos conseils

 

[stunt38]

Bonsoir,

dans votre cas vous auriez bien plus intérêt à vous portez sur du de robien ou sur une loi réductive, la renta sera nettement plus intéressante que le lmnp.

Cdt

 

[tbw]

bonsoir,

renta de 4.3% brute = trop faible

Des studios de 22 m2 à 100 Keuros bientôt ? difficile d'y croire.

Dans votre cas, la constitution d'un capital via de l'immobilier défiscalisé est peut être une meilleure solution car le LMNP pour vos revenus n'est pas franchement optimisé.

un Robien, Borloo ou Girardin bien placé et avec une rentabilité brute de 6% minimum parait une meilleur solution.

Pour info, des villes étudiantes moyennes comme Brest et Saint-Brieuc (je suis breton ) sont peut être interessante à regarder dans votre fourchette d'investissement (neuf ou ancien).

A+
erwan

 

[gasier]

C'est sur que ce n'est pas la meilleure rentabilité sur le papier, mais c'est plus la plus-value du bien du fait de sa situation qui nous attire vers ce produit.
Egalement, l'interet pour nous est qu'il y a un bail commercial et que dans ce cas la on n'a pas à gerer le bien (nous sommes à 800 kms du bien), ce qui est plus dur à appliquer dans le cas du robien, ou bien je me trompe???(gestion locative avec une agence??)

 

[tbw]

Posez vous la question de savoir qui achetera à 100 Keuros votre 22 m2 en province plus tard .

De plus les promesses de plus values (x2 quand même) n'engage queceux/celles qui y croient

La seule chose qui permet de dire si votre opération est valable ou pas c'est le rendement, tout le reste c'est de la spéculation

Etes vous un spéculateur ?

A+
erwan

 

[babas]

bonjour,
je ne suis pas trop d'accord, effectivement la renta de base est pas top, apparemment c'est de l'ancien rénové vu le prix ht / ttc, mais les bords de golf sont très demandés.
je ne pense pas que vous preniez un gros risque, vu le "faible" investissement de départ, qui est effectivement bas, et ne vous handicapera pas par la suite
maintenant il faut voir ce golf, est-ce en bordure ou à 5 kms, renommée du gestionnaire...questions classiques en fait.
pour le bail commercial, vous ne gérer pas le bien, mais en robien à coté de chez vous, non plus, vous n'étes pas obligé de le faire à l'autre bout de la france
et je suis en train de repenser qu'il existe exactement le même type d'opération en bord de golf en zrr (même si je sais que tbw va me tomber dessus ), et sensiblement au même prix
bonnes recherches

 

[tbw]

Ce qui me chagrine le plus dans ce projet c'est la faible rentabilité.

Maintenant, trouver dans une fourchette de 55/65 Keuros des biens identiques plus rentables avec un mécanisme de défiscalisation c'est possible et je pense plus interessant à terme.

Faire du ZRR, c'est super risqué mais pourquoi pas vu les montants en jeu et les revenus de cette personne (en partie d'accord avec babas ).Le risque est minimisé par la somme en jeu qui est raisonnable.

Par contre tabler sur une revente du doule du prix d'achat, c'est purement spéculatif et peu probable à court terme (5ans)

A+
erwan

 

[gasier]

Merci pour vos conseils...
Le bien est très bien situé: directement sur le golf (pas à 500m...). Je ne suis pas de nature spéculative à la base mais c'etait plus le rapport prix/situation qui m'interessait pour combler un déficit de la rentabilité pour la revente. Je ne connais pas des masses le mécanismes de lmnp, mais je crois qu'apres reflexion (comme la retraite est loin), il est mieux de chercher à defiscaliser
Je crois que je vais revoir mes plans et me tourner soit vers le robien, soit vers le zrr (mais sur un golf, il n'y a plus grand chose a des prix qui n'explosent pas le budget...)..
A+

 

[babas]

non non, de la zrr à ce prix, il y en a

 

[gasier]

Oui, je sais qu'il y a du zrr aux environs de 70000 € mais avec des rentabilités assez faibles (de l'ordre de 3.3% HT). Ca fait maigre, non??

Sinon, j'ai deux cas à vous soumettre:
-1 maison de 45 m^2 en robien ZRR avec une renta de 4.06% à 110000€ (loyer de 374€ mois mini),
-1 appartement de 50 m^2en Demessine avec une rentabilité de 5% à 117000€ (loyer 487€/mois).
Les deux biens sont situés dans la meme region à environ 50 kms l'un de l'autre. Je me demande, vers quoi il est moins risqué de se diriger?

 

[Gagarine]

Un 2eme enfant est prévu ? Car vous êtes aujourd'hui dans la meilleur configuration pour faire un Robien (100% de la defisc à 30%). En revanche, avec un 2eme enfant, vous vous retrouvez avec un TMI à 14% avant defisc. C'est à dire que l'économie d'impot que vous pouvez réaliser aujourd'hui (environ 3000 euros par an) passerai à 1400 euros par an. Soit 1600 euros par an qui devront sortir de votre poche. Sur 7 ans, voilà déjà 11200 euros de perdu par rapport à votre situation actuelle. Et vous m'accorderez que la venu d'un 2nd enfant n'est pas le moment idéal pour avoir une baisse de votre pouvoir d'achat (puisque augmentation de l'effort d'épargne). Sans compter que cela risque de vous pénaliser pour l'achat de votre RP.
Donc surtout pas de Robien/Borloo si un 2nd enfant.
Ok pour un bon LMnP. Je n'ai pas fait le calcul pour une ZRR.

Cordialement.

 

[gasier]

Merci pour ces pistes de reflexion qui contribuent plus à m'embrouiller qu'autre chose(pour l'instant). A 30 ans, un 2ieme enfant ca peut toujours arriver...
En plus, pour l'instant nos revenus sont relativement important du fait de notre situation (l'un qui travaille en Suisse), ce qui ne sera peut etre plus le cas dans 5 ans... (ce qui nous referait tomber nos revenus salariaux ers 55000 €).
Sinon, un bon lmnp, c'est 5%, c'est cà??

 

[Gagarine]

5% c'est un LMnP dans le marché actuel... Avec tout ce que cela sous entend. L'avantage du LMnP sur du Robien, c'est que l'objectif est rellement patrimonial. Donc même si l'immobilier baisse, votre renta à 5% va tranquillement augmenter au fil des ans avec l'augmentation de vos loyers. La valeur de revente est moins importante que pour du Robien où le gain se fait en spéculant sur cette valeur. Vous me suivez ?

 

[babas]

gagarine, je vous embauche demain si vous voulez !

 

[gasier]

5% c'est un LMnP dans le marché actuel... Avec tout ce que cela sous entend. L'avantage du LMnP sur du Robien, c'est que l'objectif est rellement patrimonial. Donc même si l'immobilier baisse, votre renta à 5% va tranquillement augmenter au fil des ans avec l'augmentation de vos loyers. La valeur de revente est moins importante que pour du Robien où le gain se fait en spéculant sur cette valeur. Vous me suivez ?

J'ai juste un peu de mal à voir l'effet positif sur l'augmentation des loyers si les prix de l'immobilier baissent en lmnp... Car, au fait, au début on note le loyer initial dans le bail et après le loyer suit le cours + ou - de l'indice de reference des loyers, quoiqu'il advienne des prix de l'immobilier...

 

[babas]

en fait, le lmnp n'a pas pour but d'être revendu, ou alors sur du très long terme, donc si l'immo baisse, ce n'est pas trop trop grave, car il faut le garder et le loyer est censé augmenté selon le bail.
ce qui est important, c'est la renta au jour de la revente, et le prix de l'immo à ce moment là. Normalement on connait les loyers dans 10/15/20 ans, mais le prix de l'immo, personne n'est devin...

 

[tbw]

bonsoir,

on ne connait pas les prix des loyers dans 5,10 ou 15 ans car il suffit de changer de locataire ou même d'avoir un locataire qui demande à baisser son loyer (ça vient juste de m'arriver hier).
Si le marché est à l'avantage des locataires dans les années à venir alors je doute que l'on puisse considérer les augmentations de loyers comme acquises.

A+
erwan

 

[babas]

non je disais normalement on connait les loyers sur un bail commercial, enfin normalement...

 

[tbw]

oki doki, sur un bail commercial oui, sur un LMNP non pas forcement

A+
erwan

 

[babas]

yes je parlais d'un lmnp avec bail commercial
dans le classique on ne peut prévoir les loyers futurs, c'est bien dommage d'aillerus
allez bonne nuit, il pleut bergére