LMNP ancien et TVA

[mochel]

bonjour

je viens d'acheter mon 1e studio en résidence étudiant.
Je me suis déclaré au fisc en régime réel simplifié.

J'encaisse un loyer avec TVA du gestionnaire qui s'occupe de la location.

Est t'il possible de déduire de cette TVA percu la TVA que m' a facturé l'agent immobilier sur son mandat
et la TVA du notaire ?

Je viens de demander un acces pour ma déclaration par internet .
Je vais donc bientot devoir faire la 1ere déclaration

merci pour vos conseils

pm

 

[moietmoi]

Bonjour,

TVA que m' a facturé l'agent immobilier sur son mandat

tu as donc acheté le lmnp à un particulier, pas a un vendeur de biens,? en posant la question autrement, l'acte authentique est entre 2 particuliers?

Je vais donc bientot devoir faire la 1ere déclaration

je crois que le meilleur conseil est d'avoir un comptable

 

[mochel]

Bonjour,


tu as donc acheté le lmnp à un particulier, pas a un vendeur de biens,? en posant la question autrement, l'acte authentique est entre 2 particuliers?

je crois que le meilleur conseil est d'avoir un comptable

Non la vente a été faite via une agence immobilière , et c'est donc sur sa facture qu'il y a de la TVA que j'aimerai récupérer vu que je lui ai demandé de me facturer les frais d'agence.

merci

 

[moietmoi]

Non la vente a été faite via une agence immobilière , et c'est donc sur sa facture qu'il y a de la TVA que j'aimerai récupérer vu que je lui ai demandé de me facturer les frais d'agence.

merci

oui je comprends bien; mais l'acte authentique, l'achat a été signé entre toi , particulier, et un propriétaire, particulier?
en d'autres termes qui est le vendeur? est ce Monsieur et madame machin qui sont les vendeurs? ou bien la société truc qui est vendeur?

 

[mochel]

oui bien sur achat ancien d'un investisseur particulier
le tout via une agence immobilière et bien sur un notaire pour l acte.

 

[moietmoi]

Donc concernant les frais d'agence ainsi que les frais de notaire, vous allez d'abord avoir a faire un choix ; bien sûr tout en hors tva: soit les passer en charges, soit les passer en actif du lmnp et amortir( attention dans ce cas, vous n'amortissez pas la totalité des couts mais 75% à 85% ) en fonction de ce que vous aurez décidé d'amortir comme valeur de l'achat de l'immobilier)

attention ce choix est valable pour toute votre vie: si un jour vous avez un autre lmnp, vous êtes obligé de faire le même choix(charges ou actif avec amortissements)

Vous faites le choix charges; alors la tva tant de l'agence, que du notaire sont à "récuperer" et ceci définitivement; donc sur votre déclaration au trimestre vous aurez dans la bonne case la tva de ces 2 dépenses;

Vous faites le choix amortissement; dans ce cas la tva ne doit être comptée qu'à 75 ou 85% (comme le coût de la dépense à amortir hors tva) et sera dûe à l'état pour sa partie des 20 ème non courus si vous revendez avant 20 ans sans qu'un bail commercial ne soit signé par le nouvel acheteur; dans ce cas, je ne sais pas si vous "récupérez" les 75 à 85% de tva en les soustrayant vous même de la tva des loyers, ou si vous devez remplir la cerfa(j'sais plus laquelle) pour que le fisc vous rembourse la tva comme si il s'agissait de la tva lié au construit;
rien que pour cette question cela vaut bien l'aide d'un comptable, non?

 

[Austin98]

Bonsoir moietmoi

J'avoue ne pas avoir compris la différence entre les deux. En particulier l'histoire des 75 ou 85% de l'hypothèse 2..

Chaque lot acheté distinctement peut voir ses frais ou passer en immobilisation ou être passés en charges. Ce qui est incompatible c'est choisir d'amortir un lot et d'en acheter un autre en le passant en micro bic..

Et je vous rejoins à 100000%, ne pas essayer de faire sa compta seul, c'est un vrai métier

 

[moietmoi]

Bonsoir moietmoi

J'avoue ne pas avoir compris la différence entre les deux. En particulier l'histoire des 75 ou 85% de l'hypothèse 2..

1- en meublé comptabilité bic réelle simplifiée on inscrit à l'actif la valeur du bien
2- en comptabilité on n'amorti pas la totalité de la valeur mais seulement entre 70 à 85% ( on n'a pas le droit d'amortir le foncier, seulement le bati)
3- les amortissements doivent être faits par composants: on doit décomposer le bati en poutre (50 ans) murs (30 ans) chaudière et autres (15 ans) peinture( 5/10 ans) fenêtre(..) ....

Si on fait le choix d'amortir les frais d'acquisition, on les inscrit donc à l'actif, et par ailleurs il faut distinguer les frais d'acquisitions du foncier, des frais d'acquisition du bati; donc dans la même proportion que celle qu'on aura choisi pour l'acquisition entre 70/85%;
par ailleurs on amortira ces frais par composants...
Les frais sont donc "fondus" accolés au coût du bati et suivent le même régime; jusque là je crois que nous sommes d'accord;
La question est de savoir si la tva des frais est dans ce cas récupérable à 100%, car elle affecte un objet inscrit à l'actif, ou bien seulement en proportion de la valeur mise en amortissement, comme je l'ai indiqué dans mon post précédent;?
la réponse me paraît moins évidente lorsque je redétaille l'opération dans ce post....

Chaque lot acheté distinctement peut voir ses frais ou passer en immobilisation ou être passés en charges.

non ce choix est définitif et s'applique à l'ensemble de toutes les acquisitions que vous ferez;

Ce qui est incompatible c'est choisir d'amortir un lot et d'en acheter un autre en le passant en micro bic..

oui tout à fait

 

[Austin98]

Merci pour ces précisions ! Et du coup je fais quoi avec mon comptable qui m'a fait un coup passer les frais en immobilisation l'autre fois en charges .. À part en changer ..!

 

[moietmoi]

Merci pour ces précisions ! Et du coup je fais quoi avec mon comptable qui m'a fait un coup passer les frais en immobilisation l'autre fois en charges .. À part en changer ..!

bof.. à mon avis..rien... d'ici qu il y ait un contrôle..et que le contrôleur s'interesse à cela...

évidemment si des très gros lmnp ou lmp il y a optimisation fiscale grâce au jonglage entre amortissements et charges.. ça serait différent;
il n'est pas sûr dans votre cas que le fisc puisse montrer qu'il y a préjudice( bref, qu'il a un manque à gagner)

 

[mochel]

Merci pour votre aide.