L'immobilier est-il indispensable dans un patrimoine ?

[kfc]

deux remarques :
- l'immo est peut-être un des seuls investissements que l'on peux financer par un crédit "bancaire" mais d'autres véhicules ont d'autre leviers : options, trackers, etc. Strictement sur l'aspect financement, le levier est souvent plus fort et moins cher par un instrument financier que par un prêt bancaire. Les crédits lombard et autres avances sur titres des courtiers et assureurs sont aussi des alternatives.
- la bulle : depuis le temps qu'on annonce l’éclatement (presque 10 ans maintenant ?), il serait peut-être temps de revoir sa copie - même si l'avenir donnera éventuellement à terme raison aux baissiers, ce sera plus par hasard que par science. Tant la demande ne cesse d'augmenter et l'offre de diminuer, la situation ne changera pas => pas la peine d’espérer un retour rapide dans le fameux "tunnel" prix rapporté aux revenus de Friggit ([lien réservé abonné]) .

 

[Aristide]

Bonjour,

l'immo est le seul investissement que tu peux faire à crédit .

- l'immo est peut-être un des seuls investissements que l'on peux financer par un crédit "bancaire"

Stricto sensu c'est inexact; si une banque l'accepte il est possible de financer l'achat d'actions par exemple au moyen d'un crédit bancaire.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

Stricto sensu c'est inexact; si une banque l'accepte il est possible de financer l'achat d'actions par exemple au moyen d'un crédit bancaire.

theoriquement oui mais dans la pratique avec un credit a taux eleve (credit conso) et non un taux faible (credit immo).

 

[ZRR_pigeon]

La population ne va qu'augmenter
"Si les tendances démographiques récentes se maintiennent, la France métropolitaine comptera 73,6 millions d’habitants au 1er janvier 2060, soit 11,8 millions de plus qu’en 2007. Le nombre de personnes de plus de 60 ans augmentera, à lui seul, de plus de 10 millions. En 2060, une personne sur trois aura ainsi plus de 60 ans."

justement non, comme la France croulera sous les personnes agées, dont certaines dépendantes, il suffira de creer des barres d'immeubles bourrées de micro chambres EPHAD, ca liberera du foncier. d'ici la ils auront inventé l'EPHAD social, ce qui exactement la meme chose que l'EPHAD mais sur les 2000 euros mensuel, le locataire n'en paye que 10%, le reste etant gracieusement pris en charge par l'etat. Ben oui on en peut pas laisser les personnes agées avec de faibles ressources devant le pas de prote de l'EPHAD.

C'est pas grave ce sont nos petits enfants qui payeront la facture !

 

[maxichats]

Très intéressant débat.

Pour répondre aux interrogations de Le Verrier, je pense qu'au vu du contenu de son patrimoine actuel, l'investissement immobilier me paraît indispensable dans une optique de diversification qui permet de palier à toutes les situations économiques, car personne n'a de boule de crystal. Au vu des envies de Le Verrier, la pierre papier pourrait effectivement être un support adéquat.

Je trouve aussi qu'à ce niveau de patrimoine, il est dommage de ne pas avoir un peu d'or, toujours dans un souci de diversification.

 

[ZRR_pigeon]

Je trouve aussi qu'à ce niveau de patrimoine, il est dommage de ne pas avoir un peu d'or, toujours dans un souci de diversification.

pouvez vous expliquer l'utilité de l'or dans votre esprit :
- est-ce un moyen de faire de la plus value en vendant au plus fort de la crise ? (en acceptant de faire zero plus value de l'achat "jusqu'a" la crise)
- est-ce un moyen de disposer d'un moyen de paiement en cas de devissage total de l'euro, de faillite du systeme boursier ? (auquel cas tout le monde est dans la rue et a faim, et vous allez peinard dans un magasin, probablement vide d'ailleurs, acheter des fruits frais avec vos pieces d'or)

ou une autre optique que je n'ai pas listée. car pour ces deux premiers scenarios, je ne trouve pas grand avantage si on reflechit vraiment un peu plus precisement.

 

[kfc]

L'or fait aussi partie des Matières premières minérales critiques [lien réservé abonné]

 

[Anonyme]

Ne dérivons pas sur le sujet des MP.

Je ne trouve pas que 350K€ soit un gros patrimoine. Pour rappel, dans la ville où habite Le Verrier, il peut juste se payer un studio, voire un deux pièces, et encore pas dans n'importe quel arrondissement.
Donc diversifier à l'aveuglette sous prétexte que le patrimoine serait important n'est pas une bonne raison.

Dans une approche patrimoniale, à 20 ans de la retraite, je pense qu'on peut lui conseiller l'immobilier via la RP, car c'est effectivement une bonne assurance de tranquillité pour ses vieux jours, ce choix étant soumis au lieu de résidence à la retraite.
A Paris, c'est l'intégralité du patrimoine qui y passe plus un emprunt sur 20 ans pour avoir quelque chose de correct => très risqué.
Ailleurs, toutes les options restent ouvertes.

S'il faut diversifier pour diversifier, alors je proposerais plutôt de diversifier le portefeuilles d'actions => devises, secteurs d'activités, pays, prendre quelques foncières cotées etc. Avec 200 K€ vous avez une diversification que vous n'aurez jamais via des SCPI.

Utiliser l'immobilier FR uniquement comme levier de diversification n'est pas raisonnable, d'autant que ce sera, vu les montants nécessaires, soit de l'immobilier résidentiel FR uniquement (RP ou locatif) ou de l'immobilier de bureau/commerce FR uniquement (SCPI de rendement). Donc très très peu diversifié.

 

[Anonyme]

Ne dérivons pas sur le sujet des MP.

Je ne trouve pas que 350K€ soit un gros patrimoine. Pour rappel, dans la ville où habite Le Verrier, il peut juste se payer un studio, voire un deux pièces, et encore pas dans n'importe quel arrondissement.
Donc diversifier à l'aveuglette sous prétexte que le patrimoine serait important n'est pas une bonne raison.

+1.
Trop de diversification tue la diversification.
Mettre tous ses oeufs dans le même panier n'est pas recommandé (si le panier est percé vous perdez tout)
Mais prévoir un panier pour chaque oeuf n'est pas non plus optimal, ne serait-ce qu'en raison des coûts de gestion (surveiller ou simplement se rappeler où sont tous ces petits paniers, c'est du boulot !)

Dans une approche patrimoniale, à 20 ans de la retraite, je pense qu'on peut lui conseiller l'immobilier via la RP, car c'est effectivement une bonne assurance de tranquillité pour ses vieux jours, ce choix étant soumis au lieu de résidence à la retraite.

Je ne comprends pas en quoi avoir sa RP est une assurance de tranquillité pour ses vieux jours.
Plus exactement, en quoi serait-on moins tranquille en ne la détenant pas ?

A l'âge de la retraite, dans un cas vous avez votre appartement ou votre maison à vous, dans l'autre vous avez une épargne disponible. Que vous pouvez utiliser pour acheter à ce moment là. Sans la contrainte de devoir acheter là où vous travailler (pour le même prix, plutôt qu'un 2 pièces à Paris, vous pouvez acheter une villa au Portugal ou un riad à Marrakech, où la vie est plus douce et moins chère qu'à Paris, où le climat convient mieux si on a des rhumatismes, et où vos enfants et petits-enfants auront davantage plaisir à vous visiter que dans votre vieil appartement parisien).

Votre raisonnement se tient si on considère que l'immobilier "ne peut que monter". Dans ce cas oui, mieux vaut rentrer dans ce marché dès que possible, mais pas nécessairement en achetant sa RP. On peut très bien acheter un bien locatif, qui sera loué pendant 20 ans puis sera vendu - avec une forte plus value, si on croit à l'hypothèse du "toujours plus haut l'immo" pour acheter la villa ou le riad sus-mentionnés.
Ou encore, acheter tout de suite une maison dans les Landes, qui sera louée pendant 20 ans puis deviendra la maison familiale.

 

[ZRR_pigeon]

on voit bien l'utopie des retraités qui se disent qu'ils vont habiter la ou c'est pas cher une fois a la retraite. loin des villes, des college, des lignes de bus scolaires...

dans une villa au portugal (avec l'avantage fiscal en sus), mais dans la pratique je connais peu de retraites qui voit (ou plutot aime voir) leur petits enfants une seule fois par an. les parents vont pas envoyer en avion les enfants au portugal, vive la crise.

donc la vie reelle, c'est plutot des grands parents pas trop loin des petits enfants, et donc pas loin des ecoles, des centre ville, etc...

oublions donc l'immo pas cher pour les retraités.

 

[Buffeto]

Je ne trouve pas que 350K€ soit un gros patrimoine.

ok alors , dans ces conditions pourquoi ne pas nantir la moitié pour faire un crédit in fine pour investir dans un LMNP résidence sénior ( évidement avec un gestionnaire connu et reconnu).

comme ca il fait d'une pierre deux coups ....

d'un coté avec l'amortissement il se prépare des revenus peu fiscalisés pour l'avenir en investissant dans l'immobilier mais sans souci de gestion et d'autre part , au pire , il pourra habiter lui même le bien lorsque l'age et le temps auront fait leurs effets ....

des détails ? voir le blog à Buffeto [lien réservé abonné]

 

[Bluesky]

Bonjour,

C'est une discussion intéressante.
Verrier, je me pose la même question que vous, et je vais étaler ici mes pensées, à débattre:

Pour la résidence principale, je ne la considère pas comme un investissement mais un bien de consommation (?) comme ma voiture, mon canapé... Je l'ai pris car j'en ai besoins et j'ai trouvé une qui me convient. Je ne calcule pas combien elle me "rapporte".
A vous de voir si vous voulez donc, pour la RP, une approche "investissement" ou "besoins".

- l'immobilier: J'ai envie de dire qu'il n'y a rien "d'indispensable". Mais on nous répète tellement qu'il faut diversifier... que finalement ça rentre dans le crâne. J'ai aussi envie de dire, l'immobilier (de mon point de vue novice, et personnelle bien sur) est plus facile à apprendre que la bourse, surtout si on vise que l'immo papier.
Avantage: comme déjà dit, on peut construire un patrimoine en partant de "rien", et puis c'est quand même moins volatile.
Inconvénient: pas liquide (enfin pour un perspective de retraite dans 20 ans, on s'en fou en peu), de lourdes charges partout: le banquier, l'assureur, le gestionnaire... s'engraisse sur notre dos. Et franchement pour décrocher un crédit (avec le produit qu'on veut, et pas le produit que le banquier veut) c'est bien moins facile que se connecter à l'internet et acheter des foncières cotées.

- La bourse: c'est difficile d'apprendre à devenir un investisseur, c'est trop vague, c'est vraiment time consuming (toujours dans la comparaisons avec l'immo papier hein). Et puis il faut vivre avec la volatilité, il faut avoir la confiance. Demain si on me présente une affaire du siècle, je n'ai même pas sûre que j'ose investir 100k en bourse...

Et je voulais revenir sur la notion de "crise immobilière": Si on part sur du long terme (ici 20 ans), peut on se dire tout simplement que l'investissement (immobilier) aura le temps de traverser une ou plusieurs crises et donc il n'y a pas vraiment besoins de chercher à rentrer en bas du cycle?
Dit autrement, pour l'investissement long terme: oubliez le market timing et visez plutôt le market pricing?
Bien sur c'est mieux de faire les 2 mais dans ce cas là il faut la boule de cristal.

 

[Anonyme]

@kzg

C'est justement parce que je ne crois pas au "toujours plus haut" que j'envisage l'immo physique uniquement via l'angle RP.
Pendant, 20 ans, supprimer le loyer et remplacer par un remboursement de crédit (modulo les impôts et les charges) permet de se constituer un capital pour la retraite "sans effort".
Et l'assurance pour les vieux jours et de supprimer cette charge de loyer, qui sera le premier poste de dépense du retraité.

Maintenant on peut argumenter sur l'entretien du logement, les impôts, les charges etc que l'on a quand on est propriétaire et pas quand on est locataire. Pour certains, c'est source de tranquillité pour d'autres non, je ne me prononcerai pas à la place du principal intéressé.

 

[Bluesky]

Utiliser l'immobilier FR uniquement comme levier de diversification n'est pas raisonnable, d'autant que ce sera, vu les montants nécessaires, soit de l'immobilier résidentiel FR uniquement (RP ou locatif) ou de l'immobilier de bureau/commerce FR uniquement (SCPI de rendement). Donc très très peu diversifié.

@RamonLacheminée: Ca commence à s'ouvrir pas mal sur la Belgique, l'Allemagne, l'Espagne...

 

[Anonyme]

@kzg

C'est justement parce que je ne crois pas au "toujours plus haut" que j'envisage l'immo physique uniquement via l'angle RP.
Pendant, 20 ans, supprimer le loyer et remplacer par un remboursement de crédit (modulo les impôts et les charges) permet de se constituer un capital pour la retraite "sans effort".

Le m2 à Paris se vend en moyenne à 8000€ et se loue à 30€. Soit un rendement de l'ordre de 3.75%
Le TEG moyen d'un crédit immobilier sur 20 ans est de l'ordre de 3.25%.
Si on tient compte des frais d'acquisition et des charges, on doit arriver à peu près au même taux de rendement interne.

A mon sens, à long terme et sur la base des prix et des loyers actuels à Paris (c'est à dire en prenant l'hypothèse que les prix et les loyers restent stables), acheter ou louer, ça revient à peu près au même financièrement.

Donc oui, on peut "préparer ses vieux jours" en achetant sa RP mais on les prépare aussi bien en restant locataire. Je dirais qu'il convient d'acheter si on est dans une optique de très long terme, comprendre, on n'achète pas en vue de revendre un jour mais de transmettre.

 

[Buffeto]

Le m2 à Paris se vend en moyenne à 8000€

ok mais pour préparer la retraite on peut trouver beaucoup moins cher....ailleurs ...

acheter un bien en province ( je viens d'acheter un petit appart sympa sans travaux pour 1000 € le mètre carré dans une ville de 50 000 habitants avec hôpital , grandes surfaces et à moins de 100 Kms de l'océan....) , le louer , et une fois en retraite , l'habiter .......

 

[Anonyme]

Bonjour,

C'est une discussion intéressante.
Verrier, je me pose la même question que vous, et je vais étaler ici mes pensées, à débattre:

Pour la résidence principale, je ne la considère pas comme un investissement mais un bien de consommation (?)

C'est une erreur. Un bien immobilier, que ce soit la résidence principale ou du locatif, est bien un investissement.
Il vient à l'actif de votre patrimoine. En face vous avez soit un transfert de trésorerie (financemement par épargne) soit, une dette au passif (crédit immobilier).
Ce qui constitue une dépense ce sont les frais d'acquisition, les intérêts d'emprunt ou le manque à gagner sur l'épargne investie (dépense implicite) ; ce que cela vous rapporte, dans le cas de la RP ce sont les loyers que vous vous versez implicitement à vous-même.

 

[Anonyme]

@Bluesky

L'Allemagne, à ma connaissance il y a une SCPI qui le fait. Les autres je n'en ai pas entendu parler.
Et vu le succès de celle sur l'Allemagne, ils ont fait une souscription supplémentaire avec des frais plus haut.
Autant prendre une foncière cotée allemande. L'effet de levier est intégré, vous diversifiez mieux sur les actifs, et pouvez en prendre plusieurs pour le prix d'une SCPI.

@kzg
Totalement d'accord avec le raisonnement sur l'immo parisien (j'y suis locataire).
Mais tout ce que j'ai dit jusque là sous-entend que la RP est achetée hors de Paris. Sinon ça n'a pas d'intérêt.

 

[Anonyme]

ok mais pour préparer la retraite on peut trouver beaucoup moins cher....ailleurs ...

acheter un bien en province ( je viens d'acheter un petit appart sympa sans travaux pour 1000 € le mètre carré) , le louer , et une fois en retraite , l'habiter .......

Tout à fait, c'est l'exemple de la "maison dans les Landes" proposé dans mon message #29

J'applique exactement la même stratégie, bien loin de la France, n'en déplaise à ZRR_pigeon

 

[ZRR_pigeon]

acheter un bien en province ( je viens d'acheter un petit appart sympa sans travaux pour 1000 € le mètre carré dans une ville de 50 000 habitants avec hôpital , grandes surfaces et à moins de 100 Kms de l'océan....) , le louer , et une fois en retraite , l'habiter .......

pour l'instant y'a un hopital...ces choses la evoluent vite.