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Un peu plus de trois mois après avoir annoncé
une nouvelle dégradation des valeurs du patrimoine de ses trois SCPI de bureaux [lien réservé abonné] dont la variabilité du capital a été suspendue (LF Grand Paris Patrimoine, Sélectinvest 1 et Crédit Mutuel Pierre 1) et une chute de leurs dividendes prévisionnels pour 2026, le groupe La Française alerte cette fois d'un risque global de non-respect des ratios bancaires.
Pour faire court, la forte remontée des taux longs, avec pour la France un rendement de l'OAT 10 ans qui flirte avec les 5% et affiche une hausse de plus de 100 points de base sur un trimestre, devrait entraîner une nouvelle baisse de valorisation de l'immobilier tertiaire, en priorité les grands actifs de bureaux en situation de suroffre. Guillaume Allard, Président de La Française Real Estate Managers, évoque ainsi dans les derniers bulletins trimestriels de plusieurs SCPI sous gestion une "
nouvelle phase d'ajustement potentielle en fin d'année".
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Jusqu'à présent, l'endettement des SCPI ne constituait pas, à lui seul, une menace majeure. Toutefois, la perspective d'une nouvelle baisse des valeurs immobilières rend désormais sa gestion plus délicate. En effet, lorsque la valeur des actifs diminue, les ratios financiers prudentiels imposés par les banques peuvent se dégrader", prévient le dirigeant.
Loan-to-Value
Les SCPI gérées par La Française affichent des leviers d'endettement conformes aux standards du marché avec par exemple environ 19% pour Epargne Foncière, 22% à 23% pour Crédit Mutuel Pierre 1 et Sélectinvest 1 ou 29% pour LF Grand Paris Patrimoine. Mais comme le rappelle le groupe, lors de la mise en place d'un crédit immobilier destiné à financer l'acquisition d'un bâtiment, les établissements bancaires imposent le respect de clauses contractuelles et de seuils financiers que l'on appelle "ratios bancaires".
Deux types de ratios sont surveillés. Le LTV (Loan-to-Value) compare le montant d'un emprunt bancaire à la valeur du bien immobilier financé. Ce ratio illustre la capacité de l'emprunteur à rembourser la dette dans le cadre de la vente de l'immeuble financé. Un maximum est généralement fixé autour de 60% mais le problème est que chaque baisse de la valeur estimée de l'immeuble augmente mécaniquement ce ratio.
Ratio de couverture des intérêts
L'ICR (Interest Coverage Ratio) compare le montant des frais financiers (intérêts) aux revenus locatifs nets du bien immobilier financé. Ce ratio illustre la capacité de l'immeuble financé à payer les intérêts de l'emprunt. L'ICE requis tourne généralement autour d'un minimum de 200%, c'est-à-dire que les loyers doivent au moins dépasser 2 fois les intérêts de la dette. Si les intérêts sont le plus souvent stables (taux fixes), les loyers peuvent évoluer à la baisse comme c'est le cas aujourd'hui pour certains bureaux confrontés à des départs de locataires ou lorsque les gérants accordent des franchises de loyers pour garder les locataires. A l'arrivée, ce ratio peut être brisé.
La Française déplore d'ailleurs un marché locatif toujours favorable aux locataires avec des négociations commerciales qui se tendent encore davantage : "
les franchises de loyers illustrent cette réalité avec, dans certaines zones géographiques, des négociations qui aboutissent à des concessions pouvant atteindre jusqu'à 6 mois de loyer par année".
Des leviers limités
Lorsque ces ratios ne sont plus respectés, la SCPI peut négocier avec ses prêteurs mais doit en principe procéder à un remboursement partiel anticipé de la dette ou bloquer une somme de trésorerie en attendant que le ratio soit de nouveau respecté. En l'absence de collecte, comme c'est le cas pour La Française, il ne reste alors que deux leviers : la vente d'actifs pour dégager des liquidités ou l'utilisation de revenus locatifs avec pour conséquence de diminuer la distribution de dividendes aux associés. Dans les conditions de marché actuelles où les acheteurs exigent des prix en forte baisse, l'enjeu est d'arriver à vendre un actif de bureaux à une valeur la moins décotée possible...
Plusieurs SCPI La Française ne semblent plus avoir beaucoup de choix pour faire face à leurs engagements et le groupe a décidé de poursuivre sa politique de cessions pour l'année 2027 en réduisant la part du bureau ou d'actifs de grande taille et en se débarrassant des surfaces vacantes pour éliminer leurs charges. En parallèle, le groupe avertit que "
de nouveaux ajustements de distribution sont nécessaires, pour certaines SCPI, dès le troisième trimestre 2026 et pourraient se poursuivre en 2027".
Nouvelles fourchettes prévisionnelles de dividendes
Pour la SCPI
Epargne Foncière notamment, la baisse des loyers et les obligations de remboursement de la dette ont entraîné une réduction de l'acompte du troisième trimestre et une révision de l'objectif annuel de distribution en 2026 entre 19,7 € et 20,1 € par part, à comparer à 31,2 € en 2025 (soit environ -36%).
Chez
LF Grand Paris Patrimoine, l'objectif de distribution 2026 est encore revu à la baisse entre 3 € et 3,7 € (entre 3,8 € et 4,3 € précédemment) soit une baisse de 55% à 69% par rapport à 9,6 € en 2025.
Pour
Crédit Mutuel Pierre 1, la fourchette prévisionnelle est resserrée entre 4,1 € et 4,35 € (entre 3,8 € et 4,3 € précédemment), soit une baisse comprise entre 49% et 52% après 8,52 € l'an dernier.
Sur
Sélectinvest 1, l'objectif de dividendes 2026 est ajusté entre 13,8 € et 14,2 € (13,4 € à 14,6 € précédemment), ce qui ferait ressortir une diminution proche de 38% par rapport à 22,44 € versé en 2025.
A noter que les taux d'occupation physiques de ces SCPI ne se sont pas améliorés au troisième trimestre et se sont même encore dégradés pour certaines, les surfaces relouées n'ayant pas permis de compenser les libérations sur la période.
A SAVOIR
Sur le marché secondaire, les décotes de prix se sont encore accentuées lors des confrontations de fin octobre. Pour Sélectinvest 1, le dernier prix d'exécution (hors frais) de 90 € traduit une décote de 78% par rapport à une valeur de réalisation de 417,48 € à fin juin 2026. Pour LF Grand Paris Patrimoine, son dernier prix d'exécution de 30 € représente une décote de 77% face à une valeur de réalisation à fin juin 2026 de 130,31 €. »
Source :
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