Article sur le nouveau fond lancé par remake :
Remake Pulse, un nouveau fonds pensé pour mettre de l'immobilier dans son assurance vie ou PER
Remake Pulse vise une performance annualisée de 6% net de frais.
La société de gestion Remake continue à innover en complétant sa gamme de SCPI avec un fonds immobilier labellisé ELTIF, un des premiers de ce type en France. Conçu principalement pour l'assurance-vie (en France et au Luxembourg) et le Plan d'épargne retraite (PER) mais également accessible via un compte-titres, Remake Pulse est un fonds professionnel spécialisé (FPS) qui sera accessible au grand public en octobre.
Il s'agit d'un fonds hybride, entre SCPI, OPCI et SCI en unités de compte immobilière. Son label européen ELTIF apporte cependant des règles définies au départ en termes de liquidité, d'évolution du prix des parts et de conditions de rachat. Des éléments très appréciables par les temps qui courent car ils corrigent la liquidité potentiellement très réduite des SCPI sans tomber dans l'excès qui handicape la performance des OPCI grand public avec leur exposition finalement limitée à l'immobilier physique.
Valeur liquidative hebdomadaire et revenus capitalisés
Pour être en phase avec l'enveloppe de l'assurance vie, Remake Pulse aura une valeur liquidative hebdomadaire et tous les revenus seront capitalisés, à la différence d'une SCPI où ils sont distribués en dividendes. Avec la capitalisation des revenus, l'épargnant profite automatiquement d'un effet cumulatif dans la durée et la fiscalité ne s'applique qu'au moment du rachat sur le contrat en assurance vie, ou lors de la cession des parts en compte-titres.
Les revenus viendront principalement des loyers d'un portefeuille immobilier diversifié (logistique, commerces, résidentiel géré, bureaux, hôtellerie), positionné en priorité en Europe, avec une capacité d'investissement minoritaire dans d'autres pays membres de l'OCDE. Les revenus locatifs constitueront la base du rendement recherché mais les équipes de Remake ne s'interdisent pas de se positionner sur des actifs susceptibles de générer des plus-values. Après trois années d'existence du fonds, aucun pays ni aucun secteur ne pourra représenter plus de 50% du portefeuille.
Remake entend rechercher à tout moment les marchés et les segments qui semblent les mieux positionnés dans leur cycle immobilier et vise une performance annualisée de 6% net de frais, sur une durée de détention recommandée de 10 ans.
Fenêtres de rachat hebdomadaires
Investi jusqu'à 90% en actifs immobiliers directs et indirects, Remake Pulse conservera une poche liquide d'au moins 10%. Sans sacrifier la performance, cette structure favorise la liquidité avec un encadrement des possibilités de rachat selon un systèmes de "gates". Concrètement, après une période de blocage initiale de 2 ans à compter de la création du fonds, des fenêtres de rachat hebdomadaires, plafonnées à 16,7% des actifs liquides sur 2 mois, seront proposées.
En fonction des demandes de sorties, les rachats pourront donc être plafonnés ou suspendus temporairement. Si la fenêtre se referme, les vendeurs seront ainsi renvoyés à la centralisation suivante, deux mois plus tard, sachant que la capitalisation des revenus participera mécaniquement à la reconstitution de la liquidité. Le but est de toujours laisser le temps nécessaire aux gérants d'arbitrer le portefeuille sans cession forcée qui se ferait à prix décoté et pénaliserait les porteurs de parts restant investis.
Structure de frais
La structure de frais de Remake Pulse est assez originale : elle s'articule autour d'un droit d'entrée de 3% maximum du prix de souscription. A la sortie, un droit de 3% maximum en diminution du prix de rachat ne sera prélevé que lorsque les rachats nets dépassent 50% de la poche liquide. Ces deux couches de frais seront supportées par les investisseurs pour couvrir les coûts d'acquisition liés au déploiement de la collecte et aux éventuels coûts de cession. Précision utile : ces frais sont acquis au fonds et non à Remake qui se rémunère avec une commission de gestion, des commissions de mouvement par opération d'investissement immobilier ainsi qu'une commission de surperformance si Pulse affiche une performance annuelle supérieure à 6%.
Deux assureurs déjà référencés
Comme les SCPI, Remake Pulse sera soumis à des expertises immobilières de son patrimoine deux fois par an, au 30 juin et au 31 décembre. Deux compagnies d'assurance ont déjà confirmé une enveloppe d'investissement pour financer les premières acquisitions. Avec son positionnement à la fois innovant, encadré et équilibré, nul doute que son référencement devrait rapidement s'étendre à d'autres assureurs et peut-être même intégrer des allocations immobilières en gestion pilotée. D'autant que le cadre règlementaire ne permet plus de lancer de nouvelles SCI en unités de compte immobilières. Les souscriptions à Remake Pulse seront possibles d'ici la mi-octobre.
