Les SCPI

[petit épargnant]

l'erreur vient des SDG et des " vendeurs" qui ont voulu faire croire que ça s'adresse a tout un chacun ......

ce qui n'est pas le cas ....

ne JAMAIS oublier le théorème de Buffeto : " lorsqu'un produit se démocratise , il devient moins intéressant " ...

le pire et le summum de l'erreur est venue des gérants d'AV qui voyant un véhicule attractif les ont rendues " liquides " dans leurs contrats ......

Du coup tu me confortes dans mon ressenti ! Et finalement pour le petit épargnant que je suis, c'est finalement plus facile d'apprécier un cours, le PER ou le consensus sur un action de foncière cotée que les victoires de la pierre papier qui méritent des blâmes quelques années après 😱

 

[Jaumep]

C'est du vent !

Ça fait déjà plusieurs années que SPIRICA traine des pieds pour verser les loyers.
Dans le passé les versements étaient fait aux environs du 20/25 du mois considéré. Exactement dans le même timing que ceux des SCPI détenues en direct.
Maintenant ils sont effectifs de plus en plus tard. Et c'est totalement délibéré.

SPIRICA se fait du beurre sur notre dos, quoi d'étonnant de la part d'un assureur ?
Et ce n'est pas leur fausse date de valeur qui y changera quelque chose...

Ce coup-ci, ils battent tous les records de retard.
De là à les suspecter de manœuvres dilatoires pour plomber les investissements progressifs, ma foi, comment dire ? Et comme en plus ça leur permet de se faire du gras sur le dos de la bête...

Pour ma part, sur les deux dernières années, je n’ai pas constaté de retards fréquents.

 

[Jaumep]

si ca l'était ça se saurait depuis 50 ans .
il faut voir ça comme un support d'investissement qui correspond à certains ...
l'erreur vient des SDG et des " vendeurs" qui ont voulu faire croire que ça s'adresse a tout un chacun ......

ce qui n'est pas le cas ....

ne JAMAIS oublier le théorème de Buffeto : " lorsqu'un produit se démocratise , il devient moins intéressant " ...

et si en plus on rajoute des changements sociétaux , la crise de l'immobilier due à l'augmentation des taux alors effectivement on comprend que c'est un produit dans lequel il ne faut investir qu'avec des objectifs clairs en termes patrimoniaux .

le pire et le summum de l'erreur est venue des gérants d'AV qui voyant un véhicule attractif les ont rendues " liquides " dans leurs contrats ......

Bah, la discussion revient régulièrement.
Je pense que ça dépend du vécu de chacun.
C’est vrai que la scpi étant un support immobilier, donc en principe de long terme, on peut trouver anormal de la voir proposée comme une UC d’assurance vie.
Mais pour ma part, lors de la récente crise des SCOI, j’ai bénéficié de la liquidité de mon AV ( spirica) et ai pu arbitrer , à temps l,40 000 euros de SCPI.
Aujourd’hui, je suis réinvesti sur des SCPI plus récentes et ça roule.

 

[Juln]

données de l'ASPIM :

merci pour ces informations.
Par contre, je ne comprends pas les chiffres 100millions c'est # 9% de 1.15 milliards et 100millions sur ces 4 scpi c'est très faible soit 25m par scpi soit 100m par an vs 300 à 500 l'an dernier.

 

[Buffeto]

et 100millions sur ces 4 scpi c'est très faible soit 25m par scpi soit 100m par an vs 300 à 500 l'an dernier.

100 millions de souscriptions nettes . difference entre les souscriptions et les retraits .

 

[Juln]

100 millions de souscriptions nettes . difference entre les souscriptions et les retraits .

je connais bien la notion merci .
vous parlez de collecte nette à 1.15 milliard et l'article parle de 45% de collecte nette tout est en collecte nette donc 100millions nette c'est bien 9%. y a un truc je maintiens

 

[TOM POUCE]

Info de Meilleurtaux Placement

"Il s’agit d’un contrat d’assurance vie ; à ce titre, l’investissement et la distribution des revenus obéissent à des modalités spécifiques, notamment en matière de délai de versement.

Comme indiqué dans l’avenant relatif aux SCPI, les revenus distribués sont versés sur le contrat dans les semaines suivant la fin du trimestre civil, après communication par la ou les sociétés de gestion des montants effectivement distribués. La distribution se fait sur la base du nombre de parts portant jouissance sur la période concernée et effectivement présentes sur le contrat au jour du versement.

Par exception, les supports Altixia Cadence XII et Activimmo bénéficient d’une distribution mensuelle : le versement intervient dans les semaines suivant la fin du mois, selon le même principe de calcul et après communication des montants par la société de gestion.

En conséquence, un décalage entre la date annoncée de distribution et la date effective de crédit sur le contrat peut exister, sans que cela remette en cause le bon traitement du support. Si le retard devait se prolonger, nous pourrons alors solliciter l’interlocuteur concerné afin d’obtenir une clarification complémentaire.

Très cordialement,"

 

[Juln]

je connais bien la notion merci .
vous parlez de collecte nette à 1.15 milliard et l'article parle de 45% de collecte nette tout est en collecte nette donc 100millions nette c'est bien 9%. y a un truc je maintiens

sauf s'il s'agit d'une collecte de 100m par scpi mais la tournure est hyper ambigue et encore une fois ca ne fait pas 45%

 

[Juln]

.

 

[Buffeto]

sauf s'il s'agit d'une collecte de 100m par scpi mais la tournure est hyper ambigue et encore une fois ca ne fait pas 45%

je n'ai fait que retranscrire le communiqué de l'ASPIM

 

[Pascal 75]

AG Immorente du 04/06/2026.

Désolé pour les slides un peu de travers (j'étais de biais )

Analyse macro-économique 2025.

La contexte 2025 relativement positif sera à nuancer en 2026 (remontée des taux)
Le marché global de l'immobilier d'entreprises : 177 Md€ en 2025
France : 17,2 Md€ alors que les bonnes années étient à +/- 30Md€
Une situation politique compliquée
Des taux normalisés en 2025 (très bon pour l'immobilier) alors qu'ils ont frôlés les 4% la semaine dernière

Le bureau n'est plus le secteur "roi" en SCPI : clase d'actifs qui souffre le plus

L'Espagne est très dynamique
All : Croissance nulle (mais plan de relance)
Marché No. 1 : UK > 50Mds€
Marché No. 2 : All (stable)
Marché No. 3 : France
Marché No. 4 : Pays Bas (12 Md€)
Marché No. 5 : Espagne -> Très belle dynamique dec roissance



Immorente

Gérant depuis 2 ans : Lucas Despretz

Les chiffres clefs : SCPi historique de 38 ans / K : 4,4 Md€ / > 49 000 associés / TOF : 91,3% / 1 000 actifs / 80% France

Une forte dominante commerce (savoir faire historique de Sofidy)

Une poche "diversification" de 13%



La collecte a fortement baissée.
2,79 M€ de parts en attente de retraits en 2025 (1,7% du K)
260 000 parts en attente -> point de vigilance

En 2026, nous en sommes à 1,3% du K en attente (petite baisse)

Pas de fond de remboursement envisagé pour l'instant
Pour rappel ;
Si 10% de parts en attente pendant plus de 12 mois -> la société de gestion doit en informer l'AMF et convoquer une assemblée générale extraordinaire afin de prendre des mesures adaptées.

Sofidy agit activement auprès des réseaux en proposant des mesures commerciales incitatives .
un assureur aurait accepté d'annuler une demande de retrait ...

Les assureurs représentent 30% du K.

La collecte net est positive (même si des parts sont en attente) par la mécanique des commissions de souscription.



199 M€ d'investissements en 2025 à 6,8% de rentabilité moyenne
Augmentation du portefeuille de Co living initié l'année dernière + 1 EPHAD etc ..

Le TOF s'est effrité : 91,36 contre 92,61 en 2024.
Actions : Mise en place d'une stratégie plus dynamique et repositionnements
Un taux de recouvrement de 94,48%
28 arbitrages en 2025 avec 19,5 M€ de PV content pour 7% de la distribution 2025.
RAN : pas utilisée en 2025

Pour info, Sofidy a reçu 30 000 dossier en 2025 et en a sélectionné 70 ... gros travail de discernement (utilisation de l'IA)



Une bonne diversification des locataires :


Un endettement maitrisé de 18,3% du K
11 groupes bancaires partenaires

La trésorerie est importante : > 380 M€




Un patrimoine diversifié mais qui reste très commerce (55 %) et français (80%)



La valeur d'expertise a légèrement augmentée au 31/12/2026.
Le prix est donc en surcote de près de 6% (j'achète 340 € qq chose qui en vaut 321,03 €)



Le prix de part reste inchangé.



Les perspectives 2026 :



Immorente SCPI de 38 ans se comporte relativement bien au regard d'autres SCPI très historiques. Un TD de 5% constitue la limite en dessous de laquelle je ne regarde même pas

L'équipe paraît solide et compétente (groupe Tikehau now) et reconnait que des efforts sont à fournir sur la collecte et du TOF

Pas de réelle inquiétude à court/moyen terme.

Cette SCPI reste néanmoins "France" à 80% (Fiscalité peu favorable) et très ciblée commerce (un possible danger avec l'e-commerce ?) et avec une surcote réelle.



En conclusion, je garde mes parts (bonne SCPI de "fonds de portefeuille") mais je reste vigilent.
Certains pourront se poser la question ; Immorente ou Sofidynamic (qui vient de progresser de 1,49%) ?
Je dirais que ces 2 SCPI sont très différentes (même si elles ne sont pas cantonnées - O'Parinor est présent sur les 2).
Il vaut mieux les panacher sur la base d'un 20/80 que de choisir

Je termine par le + important ; Sofidy ne plaisante pas avec les buffets (très bon niveau)

 

[Pascal 75]

Le dernier rapport de l'ASPIM du 1er trimestre 2026:

[lien réservé abonné]

 

[Pascal 75]

données de l'ASPIM :

Et les droits d'auteurs pour l'ASPIM, Boursorama et Primaliance ? ...

Le lien est :
[lien réservé abonné]

 

[Pascal 75]

à la base, il s'agit d'un article Primaliance qui a été "retransmis" par ton site de CGPI ?
Donc ; Droit d'auteur ?

-> Ce n'est parce que l'on a accès à un article que l'on a les droits d'auteur il me semble ?
question ouverte

Il y a même un © Copyright à la fin de l'article :



Sur le fond cet article est évidement intéressant (merci de l'avoir transmis) mais il vaut mieux (je crois) indiquer le lien source qui est plus exhaustif dans sa rédaction ? :

[lien réservé abonné]

 

[SCPIMANN]

La collecte net est positive (même si des parts sont en attente) par la mécanique des commissions de souscription.

Merci pour ce retour détaillé, par contre je ne comprends pas comment une collecte net peut exister (et donc être positive) alors qu'il y a des parts en attente de retrait, cela me semble totalement contradictoire....

 

[Pascal 75]

Merci pour ce retour détaillé, par contre je ne comprends pas comment une collecte net peut exister (et donc être positive) alors qu'il y a des parts en attente de retrait, cela me semble totalement contradictoire....

Merci @SCPIMANN
Oui, je suis bien d'accord.

J'ai d'ailleurs posé la question en AG :
Réponse de Sofidy ; "C'est à cause des primes de souscription"

Les achats se font via un prix incluant la prime de souscription :
Prix = valeur nominale + prime d'émission
la SDG encaisse donc un montant supérieur à la valeur comptable des parts d'où un écart positif net ... ce qui permet à la SDG d'avoir un excès de cash et de faciliter le paiement des retraits lorsqu’ils sont exécutés.
(suis pas certain de leur explication )

L'explication principale vient du décalage temporel entre les flux exécutés d'achat et les ordres de retrait en file d’attente : Tant que les retraits ne sont pas réalisés, ils ne réduisent pas la collecte nette du moment.

D'ailleurs, Sofidy a réussi à faire passer la possibilité d'examiner les ordres de retrait tous les 3 mois au lieu de tous les mois (pour une plus grande "souplesse" selon eux).
Il me semble que cela pourra allonger les délais de retrait.
Pour info, le délai moyen de retrait sur Immorente est de +/- 12 mois (cela peut évoluer)

Pas "simple simple" tout cela

PS : Oubli de ma part dans mon compte rendu -> Sofidy va bientôt pourvoir décimaliser ses parts.

 

[dragon-666]

Merci pour ce retour détaillé, par contre je ne comprends pas comment une collecte net peut exister (et donc être positive) alors qu'il y a des parts en attente de retrait, cela me semble totalement contradictoire....

La collecte s'apprécie sur le trimestre ou sur l'année non ? Pour moi la collecte nette est positive si souscriptions > demandes de retrait sur la période concernée, indépendamment des parts en attente existant à la fin de la période précédente.

 

[Pascal 75]

La prochaine AG de Primopierre a lieu dans immeuble rénové par Praemia qui a pour nom "Lumière" 💡✨

Un renouveau lumineux pour cette SCPI ?



Rappel de l'évolution récente du prix de part et du dividende de Primopierre
(Source du graph : Primaliance)

J'ajoute que la baisse du prix est de près de 45 % (avant le passage en K fixe)



Si l'on considère le prix actuel du marché secondaire (44 € il semble ?) la baisse est de +/- 80 %

Lien du graph :
[lien réservé abonné]

 

[ZeNeoPhyte]

POE/PFO s'installe pour le 4eme mois consécutif dans une chute de ~25% de son rendement (je serais étonné que les acomptes actuels soient rattrapés par des mensualités de 200% vers la fin de l'année).

 

[micaum]

Le 10/02 c'est la date de valeur. Cela n'a jamais été payé à cette date. Il a fallu attendre fin février pour voir l'argent. J'attends le 1er juin pour réclamer.
Mais je suis d'accord, cette gestion c'est n'importe quoi. Une fois encore, je le répète, il faut éviter de souscrire des SCPI sur Bourso-vie (erreur de jeunesse)

Les dividendes Mistral de T1 viennent d'être versés sur Bourso-vie avec une date de valeur du 11/05/2026