Les SCPI

[Pascal 75]

Bonjour
J'avais bcp de lignes SCPI sur Spirit 2.
Sur certaines j'ai pu vendre avant la vague de baisse des parts, sur d'autres j'ai vendu après la 1ere baisse et j'ai bien fait car d'autres baisses ont suivi (Primopierre coucou).
Il me reste une 3eme catégorie : les SCPI non vendues car j'ai déjà pris la perte, mais je m'interroge sur le fait de les garder à long terme (espoir lointain d'une remontée de prix des parts, loyers qui rentrent qd meme) :
- PF Grand Paris où je suis à -12.83%
- Edissimo à -18.37%
- PFO2 à -15.46%
Est-ce que ces 3 là ont une chance sur survie ou bien ca semble la mort assurée (à la Primopierre avec des parts en attente pour des années et donc encore des ventes des actifs les plus "corrects") ?
Merci

Pour Edissimo c'est plié.
SCPI catastrophique. A vendre ... (mon avis)
Loyers en baisse et ça va pas s'améliorer (conviction). Ddes net d'inflation négatifs
Aucun raison objective de garder.
Sdg (Amundi) : Nule 🤣
Je vends en direct et en AV

Pour pfo2 et pfgp, il peut y avoir un petit sursaut dans qq temps. Je garde en direct. En AV ça se discute en fonction de votre situation.

 

[micaum]

Pour Edissimo c'est plié.
SCPI catastrophique. A vendre ... (mon avis)
Loyers en baisse et ça va pas s'améliorer (conviction). Ddes net d'inflation négatifs
Aucun raison objective de garder.
Sdg (Amundi) : Nule 🤣
Je vends en direct et en AV

Pour pfo2 et pfgp, il peut y avoir un petit sursaut dans qq temps. Je garde en direct. En AV ça se discute en fonction de votre situation.

Je suis assez d'accord.
J'avais les 3 en AV.
Vendu Edissimmo. Je crois à un scénario à la Primopierre et je n'ai que très modérément confiance en Amundi REIM. (la confiance dans la SDG est un critère essentiel pour moi)
J'ai plus confiance en Perial et le positionnement de PFGP me semble toujours intéressant sur le LT. L'immobilier, par nature récent, va se valoriser à un moment ou un autre dans ces zones. Je conserve donc PFGP et aussi PFO2 en AV.

 

[Jacques Sparreau]

Et pour comparaison de mode de détention, c'est une SCPI peu intéressante en nue-pro.
On atteint péniblement, au mieux, un TRI de 3.7% (même avec beaucoup de cashback).
Donc, d'autant plus intéressant de la prendre en AV.

Ce message met le doigt sur quelque chose d'intéressant : y a t'il rétrocession cashback partielle des frais de souscription pour les SCPI avec frais quand on les achète en AV?
Si ça n'est pas le cas, ça peut pousser à les acheter plutôt en direct.
Pour ma part par exemple, sans cashback, le rendement de mon patrimoine SCPI est de 6,75%%
Si je prends compte le cashback (mon courtier m'a rétrocédé 50% de sa commission sur Pierval Santé, Transitions Europe et Coeur d'Avenir), en le déduisant du prix d'achat, ça m'amène à une rentabilité de 6,97%.
Ca peut changer un peu la donne.

 

[miche665]

Petite question innocente :comment se fait il que les entrées de remake life soient limitées à un certain portefeuille chez certains courtiers et que ces opérations ne soient pas renouvelées alors que le gérant dit qu'il faut se précipiter sur cette "période exceptionnelle"?...

 

[Phil17000]

Petite question innocente :comment se fait il que les entrées de remake life soient limitées à un certain portefeuille chez certains courtiers et que ces opérations ne soient pas renouvelées alors que le gérant dit qu'il faut se précipiter sur cette "période exceptionnelle"?...

Peux-tu préciser de quelles limites il s'agit ?

 

[micaum]

Ce message met le doigt sur quelque chose d'intéressant : y a t'il rétrocession cashback partielle des frais de souscription pour les SCPI avec frais quand on les achète en AV?
Si ça n'est pas le cas, ça peut pousser à les acheter plutôt en direct.
Pour ma part par exemple, sans cashback, le rendement de mon patrimoine SCPI est de 6,75%%
Si je prends compte le cashback (mon courtier m'a rétrocédé 50% de sa commission sur Pierval Santé, Transitions Europe et Coeur d'Avenir), en le déduisant du prix d'achat, ça m'amène à une rentabilité de 6,97%.
Ca peut changer un peu la donne.

Non, je n'ai jamais vu de cashback en AV.
Mais, je pense que ce n'est vraiment pas l'enjeu majeur.

 

[Phil17000]

Ce message met le doigt sur quelque chose d'intéressant : y a t'il rétrocession cashback partielle des frais de souscription pour les SCPI avec frais quand on les achète en AV?
Si ça n'est pas le cas, ça peut pousser à les acheter plutôt en direct.
Pour ma part par exemple, sans cashback, le rendement de mon patrimoine SCPI est de 6,75%%
Si je prends compte le cashback (mon courtier m'a rétrocédé 50% de sa commission sur Pierval Santé, Transitions Europe et Coeur d'Avenir), en le déduisant du prix d'achat, ça m'amène à une rentabilité de 6,97%.
Ca peut changer un peu la donne.

Ce n'est pas 0.22% d'écart de rentabilité qui compensera l'écart de fiscalité massif entre l'AV et la détention en direct.

 

[alexlabo]

Je viens de faire un arbitrage de SCPI sur un contrat spirica, et en lisant l'avenant qui entrera en vigueur à partir du 30/09/24, je vois qu'une ligne a été ajoutée:

L’assureur peut à tout moment interdire temporairement les rachats partiels ou arbitrages sortants du support.

C'était prévisible, ça signe la fin de la garantie de liquidité des supports SCPI sur les contrats spirica.

 

[Phil17000]

Je viens de faire un arbitrage de SCPI sur un contrat spirica, et en lisant l'avenant qui entrera en vigueur à partir du 30/09/24, je vois qu'une ligne a été ajoutée:

C'était prévisible, ça signe la fin de la garantie de liquidité des supports SCPI sur les contrats spirica.

Effectivement, c'est même étonnant que ça n'ait pas été mis en place avant.

 

[Jacques Sparreau]

Pour Edissimo c'est plié.
SCPI catastrophique. A vendre ... (mon avis)
Loyers en baisse et ça va pas s'améliorer (conviction). Ddes net d'inflation négatifs
Aucun raison objective de garder.
Sdg (Amundi) : Nule 🤣
Je vends en direct et en AV

Pour pfo2 et pfgp, il peut y avoir un petit sursaut dans qq temps. Je garde en direct. En AV ça se discute en fonction de votre situation.

ça se débat. Si on est au max pain sur l'immo, vu que toutes les Banques Centrales sont en train d'amorcer une baisse violente de taux et vont relancer l'imprimante, ça peut faire repartir les valorisations immo et par conséquent les valos des bureaux, et donc y compris le patrimoine de ces SCPI et donc leur valeur de reconstitution, et par conséquent leur prix de part. Ce qui peut plaider pour une sortie au moment de cette hausse.
Par contre effectivement si la SdG fait n'importe quoi, les loyers risquent encore de continuer de baisser.
Une bonne alternative peut donc être d'arbitrer immédiatement en direction de SCPI plus potables, notamment les jeunes qui ont fait les soldes à fond en 2023/2024.

 

[micaum]

Je viens de faire un arbitrage de SCPI sur un contrat spirica, et en lisant l'avenant qui entrera en vigueur à partir du 30/09/24, je vois qu'une ligne a été ajoutée:

C'était prévisible, ça signe la fin de la garantie de liquidité des supports SCPI sur les contrats spirica.

Sur quel courtier ? Je ne vois rien de tel dans les CG d'épargne évolution par exemple (ex-Patrimea)

Là, par contre, ce serait un point majeur.

 

[miche665]

Peux-tu préciser de quelles limites il s'agit ?

Précisément non.

Peux-tu préciser de quelles limites il s'agit ?

"Cher Monsieur,Malheureusement, la SCIP REMAKE LIVE FR 0000796009 n’est plus accessible car l’enveloppe est close sur ce support. C’est la raison pour laquelle il est impossible de..."
Enveloppe non renouvelée à ce jour.
Curieux pour une scpi foissonnant d'idées nouvelles

 

[Jacques Sparreau]

Ce n'est pas 0.22% d'écart de rentabilité qui compensera l'écart de fiscalité massif entre l'AV et la détention en direct.

Ca dépend aussi de la proportion "hors de France" du parc des SCPI achetées j'imagine.

 

[alexlabo]

Sur quel courtier ? Je ne vois rien de tel dans les CG d'épargne évolution par exemple (ex-Patrimea)

Je l'ai vu sur Linxea spirit, mais je pense que c'est la même chose pour tous les courtiers vu que c'est spirica qui ne garanti plus la liquidité.
Ce n'est pas dans les CG mais dans l'avenant des supports SCPI.

 

[fdod]

C'est bizarre quand même parce que le propre de l'assurance vie c'est d'assurer la liquidité

 

[Msimmo]

Précisément non.

"Cher Monsieur,Malheureusement, la SCIP REMAKE LIVE FR 0000796009 n’est plus accessible car l’enveloppe est close sur ce support. C’est la raison pour laquelle il est impossible de..."
Enveloppe non renouvelée à ce jour.
Curieux pour une scpi foissonnant d'idées nouvelles

En même temps, via l'assurance vie vous n'êtes pas propriétaires des parts.
C'est l'assureur.
D'une certaine façon limiter la dépendance aux institutionnels dont les assurances vie est sain, cf situation actuelle.

Pour spirica dans l'état ça ne s'appliquerait qu'aux nouvelles souscriptions de parts ?

 

[Buffeto]

C'est bizarre quand même parce que le propre de l'assurance vie c'est d'assurer la liquidité

oui lorsque la rotation est "normale " mais l'effet panique a entrainé des surventes que les gestionnaires ne peuvent absorber ...
car ils en trop vendu...

 

[Tubair]

Bonjour,
PRIMOVIE : A la suite de l’évaluationdu patrimoine de mi d'année, il n'y aurait à priori pas de baisse du prix de la part.
A confirmer.

Tubair
Source venant du conseiller primonial.

 

[lebadeil]

C'est bizarre quand même parce que le propre de l'assurance vie c'est d'assurer la liquidité

moi, j'ai toujours une bouteille à côté

 

[la marmotte]

oui lorsque la rotation est "normale " mais l'effet panique a entrainé des surventes que les gestionnaires ne peuvent absorber ...
car ils en trop vendu...

Après j'imagine que l'assureur doit négocier avec la SCPI des conditions particulières pour passer en priorité sur les ventes versus les personnes en direct et on paye 0,5% annuellement de frais d AV pour cette liquidité donc la les dindons de la farce c'est nous