Les SCPI

[Blister]

Avec l’immobilier, vous pouvez perdre même quand les prix montent: SCPI PREMELY HABITAT 2

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Extraits: "AMUNDI va maintenant proposer dans quelques semaines et à l’occasion de la prochaine AG de mettre cette SCPI en liquidation", "Au total, à l’issue de toutes les opérations de vente et après une quinzaine d’années, il est donc est fort à craindre que les porteurs de parts ne retrouveront pas le montant de leur investissement initial".

 

[Blister]

oui si on veut .....les revenus des SCPI sont des revenus réguliers ad vitam aeternam , eux et qui sont indépendants du bon vouloir ( ou pouvoir ) des caisses de retraite .....

Une SCPI peut être mise en liquidation, elle n'a pas forcément une durée de vie illimitée

 

[Triaslau]

A ce stade il n'y a effectivement que 5 SCPI qui ont baissé la valorisation de leurs parts donc il va falloir encore attendre un bon moment avant de constater l'ampleur réelle et globale de la baisse.

Ca devrait aller vite; elles doivent toutes corriger leur valorisation avant fin septembre.

 

[Blister]

Ca devrait aller vite; elles doivent toutes corriger leur valorisation avant fin septembre.

Je pense aussi. Elle vont suivre les recommandations (non contraignantes) de l'AMF.
Visiblement certaines vont attendre fin décembre 2023 tout de même.

 

[moietmoi]

est donc est fort à craindre que les porteurs de parts ne retrouveront pas le montant de leur investissement initial".

Il serait intéressant de voir quelle était la valorisation il y a 1 an..

 

[Triaslau]

Je pense aussi. Elle vont suivre les recommandations (non contraignantes) de l'AMF.
Visiblement certaines vont attendre fin décembre 2023 tout de même.

C’est non contraignant mais celui qui ne le fera pas sera identifié comme ayant des choses à cacher; je doute que beaucoup ne suivent pas « cette recommandation »

 

[Buffeto]

reçu aujourd'hui le BT2 2023 des 6 SCPI de Paref gestion . pas de vague en vue .....

 

[Pascal 75]

"Les résultats de votre SCPI SELECTIPIERRE 2 ont permis le maintien d’une distribution de 6,50€ par part au 2ème trimestre 2023 conduisant à une distribution de 13,00€ par part sur le 1er semestre 2023 contre 11,00€ sur
le 1er semestre 2022.

Le taux d’occupation financier (TOF) s’améliore de près d’un point au 2ème trimestre 2023 pour atteindre 98,8%, ce qui souligne la qualité des actifs gérés et le taux d’encaissement est supérieur à 98% démontrant la bonne solvabilité de vos locataires et la proximité de nos équipes de gestion pour les accompagner.Ces résultats témoignent de la résilience de cette SCPI
malgré un contexte chahuté."

 

[TranquilouBillou]

On peut lire:

Pour autant,les rendements servis ne sont pas le seul avantage du pays. La fiscalité y est plus douce qu’ailleurs (25% lorsqu’on loue un logement ou un bureau), ce qui permet d’alléger la facture pour l’épargnant qui échappe ainsi à l’impôt Français, car il ne peut être imposé deux fois.

On dirait que l'auteur de l'article n'investit pas dans l'immobilier étranger... Changer 17.2 de prélèvements sociaux par 25 % d'impôt étranger et une augmentation du taux moyen Français qui s'applique au reste des revenus n'est pas ce que je considère une fiscalité plus douce (mécanisme du taux effectif).

Petite rectification, car il n'y pas de "changement entre PS et impôt" : investir à l'étranger, c'est de toute façon, éviter de payer les prélèvements obligatoires, de 17,2% donc. Si le pays dans lequel vous investissez a une flat tax à 25% et que votre TMI est inférieur, alors vous êtes un peu perdant sur l'impôt. Mais vous avez gagné les PS.
Mais comme le diable est dans les détails, certains pays ne fiscalisent les revenus immobiliers que sur la base des loyers nets de charges et net d'un amortissement fiscal. Ce qui signifie que votre base fiscale est super rabaissée. C'est comme cela en Allemagne.

 

[sorcier]

Petite rectification, car il n'y pas de "changement entre PS et impôt" : investir à l'étranger, c'est de toute façon, éviter de payer les prélèvements obligatoires, de 17,2% donc. Si le pays dans lequel vous investissez a une flat tax à 25% et que votre TMI est inférieur, alors vous êtes un peu perdant sur l'impôt. Mais vous avez gagné les PS.

J'attire l'attention sur le point que la convention avec l'Irlande (taux effectif) n'est pas la même qu’avec l'Allemagne (crédit d'impôt).

Les choses ne s'arrêtent pas à payer 25 % et tout est fini.

Avec la convention du taux effectif (pour l'Irlande) le contribuable Français va à payer 25 % d'impôt à l'étranger (contre 17.2 % de prélèvements sociaux si l'investissement avait été en France) et son taux moyen d'imposition va à augmenter. Il est perdant dans la majorité des cas par rapport à un investissement en France avec le même rendement brut.

 

[agra07]

Oui il y a / aura des opportunités en étant sélectif, et en se positionnement maintenant/ou plus tard (attendre la fin de l'année ou début 2024 pour certaines fonds ?)
Laquelle avez vous choisie si ce n'est pas indiscret ? Et pour quelle raison ?

SC Trajectoire santé. Une somme modique "pour voir" à côté de mes fonds en euros très majoritaires.
Les actifs sous-jacents m'inspirent confiance, les dons associés pour la recherche sont un petit plus.
Les frais de 2% sont plus rapidement amortissables que ceux de la SCPI sous-jacente (qui me parait également digne d'intérêt).

 

[agra07]

C'est exact. J'ai fait une très bonne affaire à la fin des années 90 en entrant au bon moment sur une SCPI.
C'est un peu comme en bourse. Il faut savoir profiter des excès baissiers quand ils se présentent.
Néanmoins, sur les SCPI, je pense qu'il y a le temps avant de s'y intéresser..

J'ai fait une expérience similaire avec une SCPI à capital fixe créée pour une durée de 10ans environ.
Naturellement durant ces 10ans certains associés se sont trouvés dans l'obligation de vendre (successions, divorces, besoin impérieux de liquidité...etc).
J'ai pu alors mesurer pleinement le sens de l'expression "LOI du marché" en investissant sur le marché secondaire dans les dernières années avant le remboursement des parts. En tant que personne physique, mes offres étaient plus étudiées et légèrement moins gourmandes que celles des investisseurs institutionnels: elles ont presque toujours étaient servies à un prix largement satisfaisant.

 

[lebadeil]

SC Trajectoire santé.
Les actifs sous-jacents m'inspirent confiance, les dons associés pour la recherche sont un petit plus.
Les frais de 2% sont plus rapidement amortissables que ceux de la SCPI sous-jacente (qui me parait également digne d'intérêt).

SC Trajectoire Santé s'appuie principalement (90%) sur la SCPI Pierval Santé avec des frais. A voir si Pierval va réactualiser ses actifs ou non.
Même si le secteur de la Santé est attractif, Trajectoire Santé a dû mal à décoller en 2023. Pouvez vous préciser ce qui vous semble prometteur ou vous donne confiance? Même pour une petite somme ?

 

[moietmoi]

voir si Pierval va réactualiser ses actifs ou non.

Il y a eu une hausse en novembre dernier..

 

[Pascal 75]

Article très complet et tres eclairant sur la baisse des scpi dans notre propre support Moneyvox : https://www.moneyvox.fr/immobilier/actualites/93920/immobilier-locatif-faut-il-s-inquieter-de-la-baisse-des-scpi

Comme nous l'avions envisagé sur le forum, Corum, Iroko, Remake (entre autres) vont "profiter" de cette crise.

Par contre, pour PFO2 et Primopierre dont ns avons longuement discuté ici ... cet article confirme un avis très négatif.
Et j'en suis désolé ayant bcp de pfO2.

En conséquence, un petit nettoyage de portefeuille (parts de plus de 5/7 ans) comme certains ici l'on déjà envisagé n'est peut être pas incohérent.
Je dis bien "peut-être"

 

[Buffeto]

cet article confirme un avis très négatif.

je cite : " des produits réputés comme PFO2, Patrimmo Commerce et plusieurs véhicules de Primonial seraient en « phase d'expertise » en vue d'une possible dépréciation."

seraient .....
possible .....

on est loin d'un avis très négatif puisque pour l'instant rien n'est acté et aucune certitude que ça le sera ....

 

[river]

Primaliance, Norma capital ou Kyaneos ont annoncé une stabilité. Je pense qu’il y a une erreur dans l’article pour Primaliance.

 

[Pascal 75]

je cite : " des produits réputés comme PFO2, Patrimmo Commerce et plusieurs véhicules de Primonial seraient en « phase d'expertise » en vue d'une possible dépréciation."

seraient .....
possible .....

on est loin d'un avis très négatif puisque pour l'instant rien n'est acté et aucune certitude que ça le sera ....

On peut aussi penser que le conditionnel est employé afin de ne pas être trop alarmiste / vindicatif. Et j'y souscris.
De mon côté j'y vois malheureusement un avis très négatif.
Et, vraiment, j'en suis désolé pour mon propre portefeuille.
Pour autant, après un "nettoyage" réalisé avec tact et mesure, je reste très confiant en ce véhicule d'investissement à long terme.

 

[Pascal 75]

Oui, j'ai aussi tiqué. Primopierre est bien du Primonial...

Primaliance, Norma capital ou Kyaneos ont annoncé une stabilité. Je pense qu’il y a une erreur dans l’article pour Primaliance.

 

[jodel140]

Article dans notre propre support Moneyvox

Extrait ; "En tout cas, cette situation est une première depuis 30 ans, et la crise du début des années 90. « Les SCPI avaient perdu jusqu'à 40 ou 50%"
En 1991, j'ai acheté ma RP (neuve). En 1996 elle valait 30% de moins ... Les SCPI suivent le marché de l'immobilier, avec quelques distorsions bien sûr, mais aussi avec sa lourdeur et ses chargements en frais divers, y compris fiscaux ...
Le secteur en entier représente € 80 milliards d'encours quand Apple tout seul vaut plus de $ 2'830 milliards.
Marché de niches, duquel il est difficile néanmoins de ressortir quand on veut quelques liquidités (sauf si on investi "à vie" dans le produit ... si si j'en connais ici). Quand à faire du "pseudo trading" en arbitrant les SCPI entre elles (comme je l'ai lu ici ...) alors là, alors là !
C'est un marché et un investissement pour lequel je n'ai jamais eu aucune appétence (ha bon, ça se voit ?).
Mais ce n'est qu'un avis discordant parmi les centaines de pages positives du forum, que je lis néanmoins avec intérêt