Les revenus de location d'un bien meublé ne sont pas imposables ???

[Buffeto]

OK, donc tu fais 3.33% pendant 30 ans et ensuite plus d'amortissement. C'est bien çà ?

quand le bien est totalement amorti , évidemment il n'y a plus rien à amortir ....

Donc pour 40 ans, la deduction est de 2.5% (2.5*40=100).

Et on est d'accord , tu déduis également la taxe foncière, les assurances, les 20 euros d'administration, l'assurance loyer impayés, les travaux, les frais de remplacement/achat de mobilier, les charges récupérables ?

oui bien sur tu déduis les charges , intérêt d'emprunt et autre

. (Buffeto sous traite à son comptable... )

ce n'est pas parce que je soustraite avec un comptable que je regarde pas ce qu'il fait ....

je lui fais confiance mais pas une confiance aveugle . je ne vérifie pas les additions et soustractions mais je vérifie qu'elles existent

comme disait Jacques C........ ( sumophile président ) à propos de Nicolas S..........( 1er ministre de l'époque ) : " je décide et il exécute "

 

[Pendragon]

ce n'est pas parce que je soustraite avec un comptable que je regarde pas ce qu'il fait ....

Et tu as bien raison... Al Capone a fait trop confiance à son comptable...

Pour en revenir au LMNP, peut on egalement faire du Borloo Ancien, Cosse etc... ?

 

[Buffeto]

Pour en revenir au LMNP, peut on egalement faire du Borloo Ancien, Cosse etc... ?

le LMNP c'est du meublé ....les autres ce sont des locations nues ....

 

[Niwreg]

OK, donc tu fais 3.33% pendant 30 ans et ensuite plus d'amortissement. C'est bien çà ?
Donc pour 40 ans, la deduction est de 2.5% (2.5*40=100).

Et on est d'accord , tu déduis également la taxe foncière, les assurances, les 20 euros d'administration, l'assurance loyer impayés, les travaux, les frais de remplacement/achat de mobilier, les charges récupérables ?

si quelqu'un d'autre comme moi qui fait lui même ses déclarations peut me répondre... (Buffeto sous traite à son comptable... )

Le mieux est de lire la notice, pour location nue, je remplis une 2044. Pour du LMNP c'est quel formulaire ?

C'est ça.
De mémoire le formulaire est le 2042-C-Pro pour les LMNP.
Attention pour passer de la location nue au régime LMNP il faut le notifier aux impôts avant le 1er février de mémoire et bien entendu respecter les critères d'ameublement minimum. Egalement, il y la CFE à payer, il ne me semble pas que cela soit le cas en location nue.

 

[Pendragon]

Merci beaucoup Niwreg... Car le diable se cache dans les détail. Une CFE annuelle à 500 euros c'est tout de suite un loyer , et je ne pense pas que tu déduis de tes revenus fonciers cette CFE !! Quoique... ?

Sur le site des impots, ils disent qu'il faut remplir un 2031-SD et reporter les montants sur une 2042C-Pro.
Et j'imagine que les montants de cette 2042C-Pro sont reportés sur la 2042 pour être pris en compte avec les autres revenus ?

Quelqu'un remplit il lui même ces declarations ?

 

[Philou75]

Je voudrai passer l’an prochain en LMNP sur mon F2 pour lequel cette année est le dernière année de défiscalisation Duflot.
Par contre mon locataire est dans les lieux avec un bail pour location en nu et il doit s’y plaire car ça fait environ 5 ans qu’il est installé. Je pense que tant que le locataire ne quitte pas les lieux de lui même il n’est pas possible de passer en meublé. A votre avis quelle solution pour essayer de passer en meublé dans mon cas si toutefois il y en a une. Merci pour votre aide.

 

[Pendragon]

Oui des réponses, des réponses !!! Je viens de jetter un oeil sur une 2031-SD et une 2042C-pro... y'a du niveau comme disait l'autre... Le mieux serait d'avoir un exemple (hard copy avec bien sûr noms masqués) de déclaration de revenus fonciers de LMNP. Et la liste de tout se qu'il faut payer en annexe CFE etc...

 

[moietmoi]

Quelqu'un remplit il lui même ces declarations ?

un meublé est vu par les impôts comme une entreprise; tu dois donc tenir une comptabilité d'engagement; et il y a des particularité de la comptabilité des meublés qui est complexe, donc un comptable est recommandé;

Je voudrai passer l’an prochain en LMNP sur mon F2 pour lequel cette année est le dernière année de défiscalisation Duflot.
Par contre mon locataire est dans les lieux avec un bail pour location en nu et il doit s’y plaire car ça fait environ 5 ans qu’il est installé. Je pense que tant que le locataire ne quitte pas les lieux de lui même il n’est pas possible de passer en meublé. A votre avis quelle solution pour essayer de passer en meublé dans mon cas si toutefois il y en a une. Merci pour votre aide.

il n'y a que des solutions peu recommandables et sujettes à redressement;
il faut attendre que le locataire parte;
la solution de racheter les meubles du locataire et de passer à un bail meublé sera sous la surveillance des impots, surtout suite à une défiscalisation;

il faudrait trouver une vraie contre partie pour le locataire; il y a 2 différences entre un bail nu et meublé qui sont défavorables au locataire: le méthode du congé pour reprendre le bien lors de la vente ou pour sa famille est plus court; et en meublé le locataire n'a pas de droit de pré emption si tu vends le tout avec le locataire; (sauf bail commercial)

donc ,quelle contrepartie pourrait être mise en place? baisse du loyer de 30%?

 

[Pendragon]

@Philou75 , j'ai demandé à mon département des rallongements de la durée Duflot/Cosse etc...
Ca se fait à discrétion. Si tu es gentil avec le fonctionnaire, que tu l'écoutes, que tu es humble, voir même pleurnicheur...
C'est comme avec l'inspecteur des mines pour avec la carte grise de ta Corvette venue tout droit des US...

 

[Niwreg]

Merci beaucoup Niwreg... Car le diable se cache dans les détail. Une CFE annuelle à 500 euros c'est tout de suite un loyer , et je ne pense pas que tu déduis de tes revenus fonciers cette CFE !! Quoique... ?

Sur le site des impots, ils disent qu'il faut remplir un 2031-SD et reporter les montants sur une 2042C-Pro.
Et j'imagine que les montants de cette 2042C-Pro sont reportés sur la 2042 pour être pris en compte avec les autres revenus ?

Quelqu'un remplit il lui même ces declarations ?

Oui, il faut ouvrir un espace professionnel sur le site des impôts pour le 2031:

• vous êtes loueur en meublé non professionnel imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sous un régime réel d’imposition : vous devez souscrire dans votre espace Professionnel une déclaration de résultats n° 2031 accompagnée de ses annexes. Vous pouvez également être redevable d’une cotisation foncière des entreprises (CFE). [lien réservé abonné]

Dans ces situations, vous êtes dans l’obligation d’utiliser une procédure dématérialisée pour les déclarations et les paiements. [lien réservé abonné]

Ensuite oui, la 2042-C-Pro est reportée sur la 2042.

Non, j'aidais mes parents avec leurs déclarations mais ils n'ont plus le bien donc cela fait quelques années que je n'ai pas vu les documents.

 

[Pendragon]

Merci @moietmoi , tu sous traite à un comptable ? Tu peux me donner (meme en MP) un exemple déclarations . Sur des 2 formulaires pré cités, je ne vois même pas ou déclarer les charges assurances, foncier etc...

 

[Philou75]

@Philou75 , j'ai demandé à mon département des rallongements de la durée Duflot/Cosse etc...
Ca se fait à discrétion. Si tu es gentil avec le fonctionnaire, que tu l'écoutes, que tu es humble, voir même pleurnicheur...

Jamais entendu parlé de ça?

 

[moietmoi]

C'est comme avec l'inspecteur des mines pour avec la carte grise de ta Corvette venue tout droit des US..

tiens! il ya bien longtemps, j'avais fait venir une moto des usa, non vendue en France, l'inspecteur des mines avait eu un sens de la prédiction : il avait accepté mon phare blanc, alors qu'en France c'était les jaunes et que les blancs étaient interdits....
Pour revenir au meublé, la plupart ds comptables spécialisés te feront une comparaison par mail, pour t'attirer vers eux....

 

[moietmoi]

. Sur des 2 formulaires pré cités, je ne vois même pas ou déclarer les charges assurances, foncier etc...

il faut remplir les liasses fiscales d'entreprises; c'est une vraie comptabilité; oui je le fais faire par un expert comptable

 

[Niwreg]

Merci @moietmoi , tu sous traite à un comptable ? Tu peux me donner (meme en MP) un exemple déclarations . Sur des 2 formulaires pré cités, je ne vois même pas ou déclarer les charges assurances, foncier etc...

Dans l'espace professionnel, je me rappelle que le formulaire en question comprenait un bilan et compte de résultat à remplir notamment. Je pense que c'est les annexes du 2031 qui sont les formulaire 2033-A à 2033-E [lien réservé abonné]

 

[Rewolution]

Hello, Beaucoup de choses dites ici, avec du vrai et du moins vrai. J'essaye de synthétiser un résumé utile.
Le LMNP permet de ne pas payer d'impôt sur les loyers grâce à la charge d'amortissement qu'on ajoute (au Réel seulement) aux charges déductibles. On a ainsi un déficit (reportable) à la place d'un bénéfice foncier taxable.
Pour amortir son bien, c'est pas chacun sa recette. le Bofip donne les règles ici.
[lien réservé abonné]
Mais c'est pas tout...

1. il faut déclarer son activité, pour obtenit un numéro de Siret, auprès de l'INPI.

2. plutôt que de faire ça sauce d'amortissement et de risquer un redressement, il vaut mieux prendre un spécialiste, expert comptable ou outil de comptabilité en ligne. Ils vont identifier la quote-part terrain non amortissable, et découper le bien en composants, qui ont chacun un poids et une durée d'amortissement. par exemple, 50 ans pour le gros oeuvre qui pèse 50% du bâti, et 10 ans pour l'agencement qui pèse 10% du bâti. il t a aussi le toit, et les installations techniques.

3. Par conséquent, la charge d'amortissement varie dans le temps, une fois que chaque composant est amorti. ON peut en rajouter, en faisant des travaux (10 ans ou + selon le type), ou du mobilier (5 à 7 ans en général).

4. Bien sûr, il faut louer meublé, avec un bail meublé. Certains locataires acceptent de passer du nue au meublé si on remplace quelques meubles chez eux. C'est un arrangement qui se dit mais ne s'écrit pas vraiment... Hors zone tendue, le préavis passe alors de 3 mois à 1 mois.

5. Je recommande d'utiliser des outils pour la compta, comme jedéclare mon meublé ou qlower qui font ça très bien à un coût modique. Certes ça rajoute la CFE, mais ça va rarement chercher plus de 250€ en général.

6. Notez enfin que beaucoup plus de charges sont déductibles en meublé, par rapport au vide. par exemple les trajets pour aller voir le bien (mieux à Ajaccio qu'à Courcouronnes)


A bientôt !!

 

[moietmoi]

mieux à Ajaccio qu'à Courcouronnes

tout dépend de là ou tu habites..., pour rester dans le registre, l'Ajaccien qui "monte " à la Capitale pour un weekend est bien content de faire se déplacement le même jour que sa visite d'états des lieux de sa location meublée de Courcouronnes...

6. Notez enfin que beaucoup plus de charges sont déductibles en meublé, par rapport au vide. par exemple les trajets pour aller voir le bien (mieux à Ajaccio qu'à Courcouronnes)

non seulement les charges , mais aussi les travaux... alors qu'au foncier(location nue) seul des travaux d'entretien et d'améliorations sont déductibles, en meublé, tous les travaux sont amortissables: agrandissements, reconstruction,

 

[Pendragon]

Merci beaucoup... Ce n'est pas si simple de passer location nue en meublé...
On est bien d'accord que les déductions besson, cosse etc... ne s'appliquent pas aux meublés ?

Sinon je vois potentiellement un autre avantage du meublé et donc de la société. Si on a un Kbis, on a presque -20% sur l'achat de sa voiture neuve auprès du concessionnaire. Ce dernier m'avait demandé si j'avais un KBis la dernière fois.

 

[Pendragon]

Ah oui autre question, l'interdiction de louer suite à Dpe 449kwh/M2 s'applique t'il egalement au meublé ?

 

[Philou75]

Merci beaucoup... Ce n'est pas si simple de passer location nue en meublé...
On est bien d'accord que les déductions besson, cosse etc... ne s'appliquent pas aux meublés ?

Tout ce qui est sous déduction fiscale ne doit pas être loué en meublé, uniquement en nu.