Les banquiers sont décidémment très créatifs...

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Bonjour,

Que pensez-vous du cas atypique suivant.

Je suis déjà propriétaire et je souhaite acheter une nouvelle maison plus
grande, tout en mettant ma maison actuelle en location.

J'ai demandé une simulation de crédit couvrant le nouvel achat, ça ne passe
pas car sur-endettement. Un banquier m'a alors proposé une chose
très étonnante :
-un emprunt classique sur une partie de la nouvelle maison,
-vente de ma maison actuelle à une SCI, dont je suis gérant, pour compléter
le financement de la nouvelle maison avec l'apport de la "vente".

Autrement dit, 2 emprunts sont effectués pour le financement :
-un emprunt classique en tant que personne physique,
-un emprunt classique de la SCI en tant que personne morale qui va acheter
ma maison actuelle à la personne physique (vous me suivez?).

Le taux d'endettement de la personne physique seule est OK, le taux
d'endettement de la personne morale seule est OK, le taux d'endettement
global cumulé des deux "personnes" ne l'est pas.

C'est légal, mais cela engendre des frais de mutation, de gestion de la SCI,
et vous êtes responsable sur vos deniers personnels des dettes de votre
SCI, etc...en pratique, on a beau faire ce que l'on veut, votre taux
d'endettement global reste inchangé même s'il se répartit juridiquement sur
deux "personnes" différentes...

Que pensez-vous de ce montage pour le moins ésotérique?

Cela me laisse pantois, plutôt perplexe, voir même admiratif devant
l'ingéniosité de nos banquiers...

Merci.

 

[kenko82]

De toute façon il y aura tout au moins une caution personnelle prise sur le prêt octroyé à la SCI. Ce qui fait que vous personne physique demandant un nouveau financement pour votre nouvelle maison, vous devrez integrer dans votre endettement l'encours de prêt de la SCI du fait de la caution personnelle. Donc au final ca ne passera pas sur l'endettement.


En plus un nouveau pret pour la vente de la maison a la SCI ca impactera un cout non négligeable en terme d'interets au taux actuels.

Le plus simple serait tout simplement de vendre votre maison et de ne pas la garder en location.

C'est vraiment étonnant comme montage.

 

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Donc, selon vous, il faut "additionner" les deux endettements sur une même personne
physique...je ne savait pas, cela me semble être une question de bon sens en effet.
Mais juridiquement, peut être est-il possible de "séparer" les deux?
Au final, ça passe, aussi étonnant que cela puisse paraître...y-a-t-il anguille sous
roche?
Franchement je ne comprend pas le sens profond de ce montage ni son intérêt...

 

[kenko82]

bah vendre une maison que vous posseder deja pour la racheter vos meme via une SCI dont vous serez caution sur le pret qu'elle aura souscrit.

Ca fait que vous devrez ajouter les deux encours de prets de toutes facon on ne pourra ne pas l'integrer on raisonne en terme d'endettement global.

Et pis ca change que vous racheter votre propre maison en faisant un pret et vous allez payer un montant non négligeable d'interets.

Quel établissement vous propose ce montage ????

Je ne vois pas l'interets si ce n'est celui de vous faire payer deux fois plus d'interets.
Racheter sa propre maison via un pret a une SCI pour dégager un apport sur cette vente pour financer l'autre acquisition.

N'aurait il pas mieux valu laisser la maison en location sans et demander un financement pour l'achat de votre nouvelle maison sur une durée plus longue ?

 

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Je suis parfaitement d'accord sur l'endettement global, il doit à priori être "l'addition"
des deux.

A priori je ne paye pas 2 fois plus d'intérêts, chaque prêt à sa table d'amortissement
et ses intérêts propres qui ne sont pas "doublés". Pour la petite histoire, le prêt de la SCI
possède un taux inférieur au taux du prêt de la personne physique.

Le gros défaut financier ce sont les frais de mutation : la SCI dois payer des frais de
notaire car il y a changement de propriétaire. De plus, si la SCI souhaite revendre cette
maison, risque de plus-values donc impôts...Gros avantage aussi si on est banquier et
que le notaire est un copain...

Pour ce qui est de louer la maison actuelle et emprunter en un coup pour la nouvelle, le
dossier ne passe pas.

 

[kenko82]

une SCI à usage privé est censée beneficier des conditions de prets attribués aux clients particuliers.

Beaucoup de banques appliquent la tarification professionnelles aux SCI dont l'usage n'est pas destiné à heberger une activité professionnelle et je trouve ca moyen.

Mais bon les banques vont comme elles veulent.

Pour ce qui est de votre cas je prefere passer la main et attendre que d'autres membres réguliers du forums donnent leurs avis.

 

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Bonjour,

Puis-je refuser une offre de prêt de ce type en faisant valoir qu'il ne correspond
pas à une offre habituelle, que je ne souhaite pas créer de société, ou que
le banquier ne respecte pas mon taux d'endettement qui est excessif même s'il prend le
risque (ou autres idées)?
Le banquier en question a déposé à l'agence une lettre positive sur une offre
de prêt, sans détailler le montage.

Merci.

 

[Anonyme]

de toute façon dans votre endettement il faut prendre en compte le prêt immobilier en nom personnel + le loyer réglé à la SCI

la somme des deux ( + éventuellement vos prêts conso ) doit être ramenée à vos revenus pour évaluer l'endettement.

sans compter les taxes que devra subir la SCI sur les loyers.


donnez nous svp des chiffres précis car nous travaillons sur la théorie et celà ne fait pas avance le shimilimili.....blik


revenus, emprunts en cours, montants a financer etc etc.


bien cordialement

 

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Pour les chiffres :
-bien acheté 400.000 euros
-emprunt SCI 180.000 euros 20 ans
-emprunt personne physique 220.000 euros 25ans
-revenus nets foyer 4.700euros/mois (sans compter loyer perçu par SCI)
-loyer encaissé par SCI 800euros/mois.
-aucun emprunt en cours.

 

[kenko82]

Si on part du principe d'une pondération des loyer à 80%

On obtient en revenus mensuels : 4700 + (800*0.8) = 4700 + 640 = 5340.

Capacité d'emprunt pour un endettement de 33% = 1762 €
reste à vivre 3578.


Estimation des échéances des prets :

Pour les 180 000 € sur 20 ans à 5.10% assurance 0.39% = 1314 €/ mois
Pour les 220 000 € sur 25 ans à 5.30% assurance 0.39% = 1467 €/mois

Raisonnement sur la base d'assurance à 100% pour les deux emprunteurs.

On arrive donc a des échéances de 1314+1467 = 2781 €

Rapporté à vos revenus : 2781/5340 = 52% d'endettement et un reste à vivre de 2559 soit 1280 € par personne.

Dossier impossible à faire valider en l'etat meme si votre train de vie est celui d'un SMICARD. Je vois mal un responsable des engagement signé un dossier avec un endettment de 52% avec des revenus mensuels de 5340 €.

 

[kenko82]

Solution sans le SCI

400 000 € sur 25 ans à 5.10% assurance 0.39 par tete.

Echéance de 2671 € et donc un endettement de 2671/5340 = 50%

Même conclusion que précédement.

Demandez a la banque prete à vous suivre un accord de principe signé de leur service engagement.

Je doute que vous réussissiez à l'obtenir, le conseiller à peut être valider le dossier seul sur son bureau sans en referer aux intervenant classique de ce type de décisions, à savoir le DDE.

 

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Et bien je vous assure que le dossier est passé, j'ai même eu une offre de prêt dans
les mains à un moment donné...et cela dans une grande banque française.
J'ai dû être particulièrement convaincant ce jour là...

Aujourd'hui, comme je l'ai dit, l'agence immobilière a une acceptation sur le financement
du projet, et moi je souhaite le refuser car après réflexion je serait vraiment trop
endetté.

 

[kenko82]

vous avez eu une offre définitive (ou il faut attendre 10 jours avant de l'accepter) ou une simple simulation.

puis l'accord a l'agence est un accord de principe sous reserve de plein de choses donc au final ne vaut pas tant que ca.

Mais cela reste étonnant si vous avez eu en main une offre définitive, ce qui implique que vous ayez déja ouvert un compte dans cette banque.

 

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kenko82,

il s'agit d'une offre de prêt, si je la signais je partais pour les 11 jours de réflexion.
Je sais faire la différence entre une simu, une propo, et une offre ;-)

merci.

 

[kenko82]

maintenant que l'agence est au courant de cet accord de prêt je vois mal comment vous pourriez vous désengager sans avoir à y perdre quelques plumes.

 

[Anonyme]

ce ne serait pas la banque du tennis par hazard ?


j'ai déjà vu des dossiers à + de 50% passer ....

mais avec vos revenus c'est hard.



il faut aussi que la vente se fasse à la valeur "réelle" de votre maison et pas en dessous de manière flagrante car il y aura automatiquement rectification par le fisc. normal puisque les droits de mutation sont liés au prix de vente du bien.

si vous êtes gérant de la SCI il faudra faire une délégation de pouvoir à un tiers car vous ne pourrez signer l'acte en tant que vendeur et acquéreur.


d'autre part votre "super conseiller" a t'il évoqué la posibilité de requalification de l'opération par le fisc.


je m'explique :

vous vous revendez à vous même via une SCI votre propre maison pour la mettre en location.
de ce fait dans les revenus fonciers de la SCI vous allez avoir un déficit fiscal en première année.
ce déficit va donc pouvoir être reporté sur vos revenus.

or le fisc qui va voir un déficit foncier va à juste raison prendre le raisonnement suivant :

la personne à fait se montage pour refinancer sa propre maison et se mettre en déficit foncier pour éviter de payer les impôts.

on requalifie l'opération , c'est à dire que l'on vous interdit de déduire les intérêts d'emprunts et les frais liés au prêt de la SCI.

bien sur en + amende et petit controle fiscal sur les 3 dernières années.


comme dirai l'autre " y'en a qui ont essayé, ils ont eu des problèmes "

de + comme vous le faites remarquer en cas de revente du bien dans qq années vous êtes soumis au régime des plus values.


si le fisc est souple sur le fonctionnement d'une SCI il veille à appliquer une régle stricte :
la SCI ne doit pas être créée dans le but d'échapper à l'impôt ou de le réduire mais dans le but de partage d'un bien immobilier et de gestion.


petit conseil ( je l'ai déjà donné à un client et ça a marché )

demandez au notaire chargé de l'opération de vous faire une attestation certifiant que cette opération est conforme au code des impôts et ne peut être requalifiée.

vous risquez de le voir changer de couleur.

en effet , s'il la fait il engage sa responsabilité sur devoir de conseil et en cas de pepin c'est lui qui trinque.
s'il refuse c'est que l'opération à toutes les chances d'être requalifiée.

vous pouvez aussi le faire avec la banque MAIS au niveau direction générale pas au niveau du conseiller....


bien cordialement