le projet du bailleur privé

[MOMO9191]

Au delà, la déclaration au réel est obligatoire pour l'ensemble des revenus fonciers ( SCPI comprises)


Pour l'instant je n'ai pas vu d'exemple sur internet avec la nouvelle règle des amortissements.
Il faudrait mettre les extraits comptables et surtout la note du comptable indiquant le montant des amortissements utilisés....

Bjr
Pouvez vous expliquer la règle des amortissements lors de la plus value sur un bien immobilier je serais intéréssé merci

 

[moietmoi]

Bjr
Pouvez vous expliquer la règle des amortissements lors de la plus value sur un bien immobilier je serais intéréssé merci

Bonjour ,

Lors de la vente d'un bien immobilier soumis à l'impôt sur la plus-value ,il faut définir deux éléments : le prix d'acquisition c'est-à-dire le prix initial et le prix de vente.

Il a été rajouté dans le code des impôts un paragraphe concernant le calcul du prix d'acquisition , si les revenus de ce bien ont été déclarés en BIC LMNP.

En Bic LMNP, il existe une notion d'amortissement du bien.

Fiscalement il y a une limite à ces amortissements car ils ne peuvent pas créer de déficit ,ils peuvent amener le résultat à zéro mais pas en déficit .

Il y a donc des amortissements qui sont comptablement effectués mais fiscalement non déduits.

Ainsi apparaît la notion d'amortissements utilisés(ceux qu'on a eu le droit fiscalement d'imputer) et la notion d'amortissements reportés(ceux que l'on garde pour la suite sur une petite feuille de papier pour pouvoir les imputer le jour où il y aura du bénéfice)

La nouvelle loi ,de l'année dernière, indique que le prix d'acquisition doit être diminué de la valeur des amortissements utilisés.

 

[moietmoi]

En complément voir ce post concernant les travaux
Poster dans la discussion 'Qui doit réintégrer amortissement LMNP en cas de revente' https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ment-lmnp-en-cas-de-revente.53221/post-733862

 

[moietmoi]

En revanche, si les propriétaires pouvaient dégager rapidement les locataires qui ne paient pas, ne pas avoir à leur charge la remise en état des dégradations ; être protégés des squatteurs et ne pas subir des règlementations absurdes comme l'impossibilité de mettre fin à un bail des personnes agées, les investisseurs reviendraient très rapidement sur le locatif.

Le coût à la construction augmente, donc les prix du neuf et du renové augmentent.
Donc pour un même loyer le rendement baisse.
Crois tu qu'un investisseur mettra son argent dans un placement à 1,5 ou 2%
même si on lui enlève les tracas des squatters, et autres absurdités que tu dénonce avec raison.?
Non bien sûr.
Alors il suffit d'augmenter les loyers.. en supprimant les règlementations.
Ok
Mais alors il n'y aura plus de locataires,car les loyers de bons rendements, seront trop élevés.. alors on aide le locataire,? Non car on est dans un schéma libéral.
Bref , comment le tenant du libéralisme arrivent lorsque les couts de production explosent, à permettre de satisfaire la consommation de base qu'est le logement.?

 

[Buffeto]

Bref , comment le tenant du libéralisme arrivent lorsque les couts de production explosent, à permettre de satisfaire la consommation de base qu'est le logement.?

comment cela se passe t'il dans les pays vraiment libéraux qui ont un promoteur immobilier comme président ?

 

[moietmoi]

comment cela se passe t'il dans les pays vraiment libéraux qui ont un promoteur immobilier comme président ?

Il y a pas mal d'aides. Lorsque le loyer dépasse 30% du revenu, c'est l'état fédéral qui prend en charge le complément...housing choice voucher
Et puis ne dit on pas que les voitures américaines sont confortables.?

 

[MDacier]

En revanche, si les propriétaires pouvaient dégager rapidement les locataires qui ne paient pas, ne pas avoir à leur charge la remise en état des dégradations ; être protégés des squatteurs et ne pas subir des règlementations absurdes comme l'impossibilité de mettre fin à un bail des personnes agées, les investisseurs reviendraient très rapidement sur le locatif.

?
Je ne vois pas au nom de quoi il faudrait revenir l encadrement de la résiliation du bail d une personne protégée ?!
Si le législateur a intégré les personnes de plus 65 ans dans cette clause, c'est pour limiter les situations abusives de la part de propriétaire indélicats.
Dans les faits, les personnes de 65 ans et plus sont plutôt meilleurs payeurs que les plus jeunes.

 

[moietmoi]

?
Je ne vois pas au nom de quoi il faudrait revenir l encadrement de la résiliation du bail d une personne protégée ?!
Si le législateur a intégré les personnes de plus 65 ans dans cette clause, c'est pour limiter les situations abusives de la part de propriétaire indélicats.
Dans les faits, les personnes de 65 ans et plus sont plutôt meilleurs payeurs que les plus jeunes.

Par ailleurs ne sont protégées que les personnes avec de faibles ressources, sauf si le bailleur est lui même,dans la même catégorie.

 

[lebadeil]

Le bailleur privé, projet du gouvernement, ou en sommes nous ?
Une vidéo qui nous donne le statut actuel (attention, ce n'est pas encore voté)

 

[herisson]

Bonjour,

Apriori le statut du bailleur privée et bien inscrit au budget en cours de validation (49.3)
[lien réservé abonné]

 

[Kizzo]

Un secteur qui ne vit que sous perfusion c'est jamais sain...

 

[Philou75]

Pour de l’ancien récent donc sans travaux, pas éligible à ce statut apparemment

 

[moietmoi]

Bonjour
J'ai fait le point sur un autre post.
Hélas ce n'est pas très beau comme loi.
Adoptée par le 49.3.
Il faut encore l'adoption globale du budget.

C'est une mauvaise loi De Robien pour ceux qui s'en souviennent, avec une déduction limité à 8000 euros sur les revenus fonciers effectué par un % chaque année jusqu à l'épuisement du prix d'achat moins 20% pour du neuf.
Le pourcentage est variable suivant les contraintes sur le loyer et le lieu.
Avec l'obligation de louer en tant que résidence principale pendant 12 ans.
Comme les différentes autres lois de défiscalisation depuis des années, il y a la version " ancien plus travaux".

Les premiers contacts que j'ai pu avoir avec des promoteurs et investisseurs ne sont pas enthousiastes..

 

[lebadeil]

Bonjour,

Apriori le statut du bailleur privée et bien inscrit au budget en cours de validation (49.3)
[lien réservé abonné]

Statut du bailleur privé (aussi appelé Jeanbrun).
Ce dispositif est une avancée, mais il est encore loin de l'attendu, en regard des plafonds de loyers pour le neuf, et les conditions des travaux pour l'ancien.

Par ailleurs, l'amortissement est je crois réinjecté dans la plus value comme le LMNP. Certes, avec une décote au fil des années.

Extrait les Echos - 23 Janvier.

Alors que la crise du logement sévit, et que le marché locatif s'atrophie, le statut du bailleur privé vise à redonner envie aux particuliers d'investir dans la location nue, de longue durée, dans le neuf et l'ancien et à l'échelle de l'ensemble du territoire. Au vu de ses derniers contours, et tel qu'il figure désormais dans le projet de loi de finances (PLF) pour 2026, le dispositif Jeanbrun suscite à ce stade des réactions globalement favorables mais avec des bémols non négligeables.

Ces communications ne sont pas exemptes de quelques critiques plus ou moins voilées. L'Anacofi-Immo souligne ainsi : « si le dispositif Jeanbrun permettra de renouer avec l'investissement à loyer intermédiaire dans le neuf, des voies d'amélioration semblent possibles. » Dans son viseur notamment, les conditions de plafonds de loyers et de ressources pour le dispositif pour la location sociale et très sociale.

Les modalités d'application de ce nouveau régime fiscal pour l'ancien suscitent aussi le mécontentement. Pour rappel, l'amortissement est conditionné à des travaux d'au moins 30 % du prix d'acquisition du logement et sous condition de réhabilitations lourdes. Or, estime l'Anacofi-Immo, « le niveau (30 %) et les catégories de travaux - réhabilitation lourde impliquant d'atteindre un DPE [diagnostic de performance énergétique] A ou B - imposent des contraintes importantes plus difficilement surmontables pour un particulier. » Ce volant de travaux « limitera de fait les biens immobiliers éligibles. »

Ce reproche est également porté par l'Alliance pour le logement, mais qui l'exprime de façon plus diplomatique : « Concernant le parc ancien, des ajustements seront sans doute nécessaires afin que le dispositif puisse pleinement atteindre ses objectifs. C'est pourquoi il sera important que l'exécutif suive les effets de ces mesures, en concertation avec les professionnels. »

Parmi les autres critiques qui émergent figurent aussi l'impossibilité de louer dans le cadre de son cercle familial (enfants, petits-enfants…) et du recentrage sur les logements collectifs (les maisons individuelles n'y sont pas éligibles).

 

[moietmoi]

Par ailleurs, l'amortissement est je crois réinjecté

Pour l'instant non.
La diminution du prix d'acquisition ( méthode pour réintégrer les amortissements) est indiqué lorsque les amortissements sont suivant l'article X.
(39 je crois,).
C'est donc bien spécifique...pour l'instant...

 

[lebadeil]

Pour l'instant non.
La diminution du prix d'acquisition ( méthode pour réintégrer les amortissements) est indiqué lorsque les amortissements sont suivant l'article X.
(39 je crois,).
C'est donc bien spécifique...pour l'instant...

Hello @moietmoi
tu as raison en effet !
A@

 

[ajbylb]

Bonjour,
Je viens de regarder le dispositif et je ne suis pas certain de comprendre en quoi il est réellement « merveilleux ».

[lien réservé abonné]
(Si vous avez une meilleure description, je suis preneur.)

De ce que je comprends, cela ressemble à un « demi-Pinel ».
Pour un logement neuf en VEFA intermédiaire, on déduirait 3,5 % × 80 % de la valeur du bien de ses impôts.
Avec une TMI à 30 %, cela représenterait une réduction (crédit / déduction ?) d’impôt d’environ 7 % sur 9 ans, contre 18 % pour la première version du Pinel ( 10% si on est sur la tranche à 41%).

 

[MDacier]

Le principal souci, c'est qu'avec l'inflation et l'évolution du coût de la construction fait qu'à quelques exceptions près il est très peu intéressant d accepter de réduire nettement le loyer potentiel pour un réduction d'impôt au rabais...

Si on veut absolument se lancer dans l immobilier, autant investir dans l'ancien a des prix plus raisonnables et ne pas restreindre son potentiel de revenus locatifs.

 

[svprets]

Bonjour,
Je viens de regarder le dispositif et je ne suis pas certain de comprendre en quoi il est réellement « merveilleux ».

[lien réservé abonné]
(Si vous avez une meilleure description, je suis preneur.)

De ce que je comprends, cela ressemble à un « demi-Pinel ».
Pour un logement neuf en VEFA intermédiaire, on déduirait 3,5 % × 80 % de la valeur du bien de ses impôts.
Avec une TMI à 30 %, cela représenterait une réduction (crédit / déduction ?) d’impôt d’environ 7 % sur 9 ans, contre 18 % pour la première version du Pinel ( 10% si on est sur la tranche à 41%).

Bonjour, l'éventuel intérêt de ce nouveau dispositif est celui de permettre, au moyen de l'amortissement, un déficit foncier "durable"...ce qui n'a rien de commun avec la fiscalité du Pinel ou du Denormandie qui repose sur une réduction d'impôt, plombée, in fine, par la fiscalité "confiscatoire" des revenus fonciers...
Reste, ici, toutefois, des zones d'ombre : quid des amortissements pratiqués à revente ? Seront-ils traités comme ceux du régime réel de la L.M.N.P. , cf LDF 2025 ? Quid des travaux de réhabilitation ? Faudra-t-il prouver que l'on a amélioré, sensiblement, le DPE ? Les décrets d'application devraient nous éclairer...