La réalité d'un projet locatif

[sandy2020]

Tu aurais cru que la sensation , le frisson que tu as ressenti, est en frisson que le suivant allait ressentir et tu aurais signé au prix de 690 000; alors qu'en baissant même d'un euro, il t'a fait comprendre que le bien n'emportait pas dans un tourbillon/une révélation chacun des visiteurs; il est très mauvais, il t 'a ouvert inconsciemment les yeux sur le fait que le bien pouvait avoir des défauts.

Non, sans sensation ni frisson en toute franchise. Je passe mon chemin et c’est tout. Si j’évalue que le bien selon le marché est 500 000 euros au maximum, même si ce bien me plaît bien, je n’ai pas envie de proposer cette offre. Oui, donc je n’ai plus envie de travailler avec cet agent non plus. Et alors de votre côté ?

 

[sandy2020]

Cela pourrait définir la valeur vénale du bien; en aucun cas le montant qu'un investisseur qui veut faire une rentabilité mettra à l'achat;

Tout à fait d’accord ! C’est ce que je fais toujours par ailleurs. Mais comme j’ai écrit précédemment, oser négocier dans une circonstance avantageuse est toujours une chance, rare d’ailleurs.
Au plais de vous relire, Monsieur moietmoi.
Cordialement

 

[moietmoi]

Et alors de votre côté ?

Je ne fonctionne pas du tout comme cela.
En gros:
J'établi mon compte d'exploitation ,en fonction du bien et de ses possibilités et contraintes.
Je décide de la rentabilité
Cela défini l'offre maximale que je peux faire.

L'affectif, le ceci ,cela, n'a pas sa place

 

[Buffeto]

L'affectif, le ceci ,cela, n'a pas sa place

du pragmatisme en somme .....

 

[sandy2020]

Je ne fonctionne pas du tout comme cela.
En gros:
J'établi mon compte d'exploitation ,en fonction du bien et de ses possibilités et contraintes.
Je décide de la rentabilité
Cela défini l'offre maximale que je peux faire.

L'affectif, le ceci ,cela, n'a pas sa place

Voilà, peut-être c’est la différence entre un homme et une femme. Mais bon, j’essaye d’être correcte. Autrement, je suis de votre avis au niveau de la fixation de prix d’achat.
Comment travaillez-vous avec les agences si ce n’est pas indiscret ? Malgré tout, ils veulent leur part de gâteau, n’est-ce pas ?

 

[moietmoi]

Voilà, peut-être c’est la différence entre un homme et une femme.

Bof... je ne suis pas macho,, ni adepte du sexisme véhiculé par des mouvements comme "denonce ton"..., mais soustraire à la moitié de l'humanité la capacité de réfléchir sur des tableaux chiffrés, me paraît odieux;

Malgré tout, ils veulent leur part de gâteau, n’est-ce pas ?

tout travail mérite salaire, et ils sont souvent mal payés;

cependant assez parlé, maintenant venons en à ton avis et expériences:

Pourriez-vous en développer un peu plus avant que je m'exprime sincèrement selon mes propres expériences ?

alors??????

 

[sandy2020]

Bof... je ne suis pas macho,, ni adepte du sexisme véhiculé par des mouvements comme "denonce ton"..., mais soustraire à la moitié de l'humanité la capacité de réfléchir sur des tableaux chiffrés, me paraît odieux;

Ne soyez pas si sensible ! On n’a aucune intention de parler du sexisme ici, en plus, ce sujet ne m’intéresse pas ou plutôt ne nous intéresse pas.

tout travail mérite salaire, et ils sont souvent mal payés;

cependant assez parlé, maintenant venons en à ton avis et expériences:

Évidemment, tout travail mérite salaire ! Je ne suis jamais contre cela ! Alors sont-ils souvent mal payés ? Je n’ai pas de source, donc je ne sais pas. Mais malgré tout, je suis courtoise avec eux et je les respecte par sincérité.
Quant à mes expériences avec les agents immobiliers ? Ça dépend ! Sinon ça se passe plutôt bien, on boit un café de temps en temps.
Cordialement

 

[moietmoi]

Sinon ça se passe plutôt bien, on boit un café de temps en temps.

le but n'est pas de prendre un café: mais comme ton post l'indique la réalité d'un projet locatif:

exemple pratique d'un projet locatif il y a 1 an et demi:

feuille de visite ci dessous ce 94 m² idéal pour une colocation de 4 après 40 000 euros de travaux et ameublement: création d'une nouvelle salle d'eau et wc ( pour en avoir 2) réagencement du salon ,rénovation pour mettre au gout du jour et avoir un intérieur top luxe pour les étudiants et jeunes travailleurs ou touristes(cablage rj45 refonte de l'électricité;...) cuisine top ; télévision;équipement de l'ensemble de l'appartement
point fort:
ville étudiante et touristique
quartier pas trop loin du centre et bus au pied
chauffage collectif ( en location meublée, le problème peut être la note d'électricité)
loyer 4*395, charges et services divers compris, internet et abonnement netflix eau, chauffage...
vacances de 2 mois complet ; pourra être comblé par de la location touristique; mais je compte 4*395*10=15 800 euros de loyers toutes charges comprises (ces 2 mois comptent la vacance lors du départ en cours d'année)
dépenses mensuellement:
la mensualité du crédit et divers
l'assurance pno taxe fonciere 130
abonnement internet/edf charges copro 350
frais de compta et cga annonces gestion 80
pas de travaux car remis à neuf mais entretien 20
rapide vérif par rapport a des colocs déjà existantes depuis 10 ans avec un budget dépenses de 6000 euros pour des 3 chambres, ici 6960 donc cohérent;même si je refais de tête donc oubli possible d'un poste de dépense
...
impots.... à voir en fonction du résultat fiscal ,mais normalement 0 pendant 5 à 8 ans(vérifié)

donc hors crédit,dépenses de 580 mensuel pour 1316 de recettes donc en décidant d'un cf de 156 euros/mois il reste 580 euros de dispo pour le crédit:
à l'époque ou j'ai visité , pour 580 euros mensuel tout compris on pouvait avoir un crédit de l'ordre de 120 000 euros,, vu les 40 000 de travaux et les frais d'acquisition , reste a peu près 65/70 000euros pour faire une offre;
ci dessus la fiche de visite que l'agence avait remise:

 

[sandy2020]

Le but n'est pas de prendre un café: mais comme ton post l'indique la réalité d'un projet locatif:
[/QUOTE
Vous avez raison, le but n'est pas de prendre un café de temps en temps. Enfin, ce n'est pas mon but du tout, sinon, oui, pourquoi pas, si l'on passe de bons moments ensemble en parlant un peu de tout et de rien à part les biens autour d'un café mais à condition qu'on s'entende bien. Vous pouvez donc aussi deviner que je ne prendrai jamais un café avec celui qui m'a proposé 689 000 euros au lieu de 690 000 euros.

Honnêtement, jusqu'à présent, je n'ai pas encore réalisé d'affaire avec des agents immobiliers. Pour une raison simple, comme vous l'avez bien dit précédemment, tout métier mérite un salaire. Les prix d'affichage chez eux sont déjà surestimés même sans frais d'agence, je ne fais donc pas de proposition à ma convenance. Je passe mon tour.

Et vous ? Comment faites-vous pour faire passer des propositions à votre convenance via les agents immobiliers ? Par exemple, justement dans le cas que vous venez de citer ? Avez-vous vraiment proposé votre prix sans hésitation après votre calcul soigné ? L'agent ne vous a jamais dit : non, Monsieur, c'est trop bas, ça ne passera pas ? Ou votre offre est trop basse et sera refusée immédiatement ?

Bien à vous.

 

[sandy2020]

le but n'est pas de prendre un café: mais comme ton post l'indique la réalité d'un projet locatif:

exemple pratique d'un projet locatif il y a 1 an et demi:

feuille de visite ci dessous ce 94 m² idéal pour une colocation de 4 après 40 000 euros de travaux et ameublement: création d'une nouvelle salle d'eau et wc ( pour en avoir 2) réagencement du salon ,rénovation pour mettre au gout du jour et avoir un intérieur top luxe pour les étudiants et jeunes travailleurs ou touristes(cablage rj45 refonte de l'électricité;...) cuisine top ; télévision;équipement de l'ensemble de l'appartement
point fort:
ville étudiante et touristique
quartier pas trop loin du centre et bus au pied
chauffage collectif ( en location meublée, le problème peut être la note d'électricité)
loyer 4*395, charges et services divers compris, internet et abonnement netflix eau, chauffage...
vacances de 2 mois complet ; pourra être comblé par de la location touristique; mais je compte 4*395*10=15 800 euros de loyers toutes charges comprises (ces 2 mois comptent la vacance lors du départ en cours d'année)
dépenses mensuellement:
la mensualité du crédit et divers
l'assurance pno taxe fonciere 130
abonnement internet/edf charges copro 350
frais de compta et cga annonces gestion 80
pas de travaux car remis à neuf mais entretien 20
rapide vérif par rapport a des colocs déjà existantes depuis 10 ans avec un budget dépenses de 6000 euros pour des 3 chambres, ici 6960 donc cohérent;même si je refais de tête donc oubli possible d'un poste de dépense
...
impots.... à voir en fonction du résultat fiscal ,mais normalement 0 pendant 5 à 8 ans(vérifié)

donc hors crédit,dépenses de 580 mensuel pour 1316 de recettes donc en décidant d'un cf de 156 euros/mois il reste 580 euros de dispo pour le crédit:
à l'époque ou j'ai visité , pour 580 euros mensuel tout compris on pouvait avoir un crédit de l'ordre de 120 000 euros,, vu les 40 000 de travaux et les frais d'acquisition , reste a peu près 65/70 000euros pour faire une offre;
ci dessus la fiche de visite que l'agence avait remise:Afficher la pièce jointe 7798

Vous avez raison, le but n'est pas de prendre un café de temps en temps. Enfin, ce n'est pas mon but du tout, sinon, oui, pourquoi pas, si l'on passe de bons moments ensemble en parlant un peu de tout et de rien à part les biens autour d'un café mais à condition qu'on s'entende bien. Vous pouvez donc aussi deviner que je ne prendrai jamais un café avec celui qui m'a proposé 689 000 euros au lieu de 690 000 euros.

Honnêtement, jusqu'à présent, je n'ai pas encore réalisé d'affaire avec des agents immobiliers. Pour une raison simple, comme vous l'avez bien dit précédemment, tout métier mérite un salaire. Les prix d'affichage chez eux sont déjà surestimés même sans frais d'agence, je ne fais donc pas de proposition à ma convenance. Je passe mon tour.

Et vous ? Comment faites-vous pour faire passer des propositions à votre convenance via les agents immobiliers ? Par exemple, justement dans le cas que vous venez de citer ? Avez-vous vraiment proposé votre prix sans hésitation après votre calcul soigné ? Et quel était le montant d'affichage de ce bien si ce n'est pas indiscret ? L'agent ne vous a jamais dit : non, Monsieur, c'est trop bas, ça ne passera pas ? Ou votre offre est trop basse et sera refusée immédiatement ?

Bien à vous.

 

[moietmoi]

Vous pouvez donc aussi deviner que je ne prendrai jamais un café avec celui qui m'a proposé 689 000 euros au lieu de 690 000 euros.

moi , oui, car pour faire des affaires, il doit être parfait!!! en plus il a forcément des qualités cachées, il connaît peut être bien sa ville, les industries, les écoles, les projets, ou bien il connaît des artisans.. bref une mine!!

Et quel était le montant d'affichage de ce bien si ce n'est pas indiscret ?

a ton avis? je te joins quelques photos avant travaux pour montrer que ce n'était en rien une ruine boui boui;

L'agent ne vous a jamais dit : non, Monsieur, c'est trop bas, ça ne passera pas ?

que risque t on ? je n'ai jamais été un Don Juan, cependant une proposition correctement et poliment faite ne peut avoir qu'une issue heureuse pour les 2 parties, que l'affaire aille vers sa conclusion ou pas.....
alors quel fut le prix de présentation en agence?

 

[sandy2020]

moi , oui, car pour faire des affaires, il doit être parfait!!! en plus il a forcément des qualités cachées, il connaît peut être bien sa ville, les industries, les écoles, les projets, ou bien il connaît des artisans.. bref une mine!!

Vous êtes vraiment drôle ! Cool ! Oui, il a forcément des qualités cachées, mais je préfère laisser cette opportunité aux autres.

a ton avis? je te joins quelques photos avant travaux pour montrer que ce n'était en rien une ruine boui boui;

que risque t on ? je n'ai jamais été un Don Juan, cependant une proposition correctement et poliment faite ne peut avoir qu'une issue heureuse pour les 2 parties, que l'affaire aille vers sa conclusion ou pas.....
alors quel fut le prix de présentation en agence?

Une proposition poliment faite ne peut avoir qu'une issue heureuse pour les 2 ou voire 3 parties. Je suis de votre avis. Mais quand vous dites correctement, c'est au niveau de la représentation de votre offre, ou au niveau de prix ? Sinon, vu les photos, il s'agit d'une succession ? Non, je me trompe ? Du coup, cela donne envie de voir les photos d'après.

Non, on ne risque absolument rien si l'on propose poliment son offre. Par ailleurs, quel rapport avec si vous êtes un Don Juan ou pas ?

Alors quel fut le prix de présentation en agence ? Si vous proposez 65 000 euros, je pense que le prix de départ fut plutôt 100 000 euros. 20/20, Monsieur moietmoi ?
Cordialement

 

[dodo1]

exemple pratique d'un projet locatif il y a 1 an et demi:

feuille de visite ci dessous ce 94 m² idéal pour une colocation de 4 après 40 000 euros de travaux et ameublement: création d'une nouvelle salle d'eau et wc ( pour en avoir 2) réagencement du salon ,rénovation pour mettre au gout du jour et avoir un intérieur top luxe pour les étudiants et jeunes travailleurs ou touristes(cablage rj45 refonte de l'électricité;...) cuisine top ; télévision;équipement de l'ensemble de l'appartement

Dans ce genre de rénovation, est ce que tu fais toi même les travaux ou tu fais faire ?

 

[Buffeto]

Dans ce genre de rénovation, est ce que tu fais toi même les travaux ou tu fais faire ?

le faire lui meme ? à son age ca ne serait pas raisonnable

 

[dodo1]

le faire lui meme ? à son age ca ne serait pas raisonnable

Je connais pas son âge.

 

[Buffeto]

Je connais pas son âge.

moi je le connais .......

 

[moietmoi]

le faire lui meme ? à son age ca ne serait pas raisonnable

n'oublie pas que sur un autre fil de discussion, j'appelle à la réquisition des Kiné... peut être, pour venir m'aider dans les travaux, où l'on a besoin de ceux qui savent utiliser leurs muscles;

Dans ce genre de rénovation, est ce que tu fais toi même les travaux ou tu fais faire ?

Dans ma première colocation, j'ai fait l'erreur de faire moi-même des travaux, ceci a au moins 2 inconvénients:
-la valeur des travaux , en meublé, dans ce cas, n'est pas amortissable (sauf à faire une évaluation du bien, mais alors on perd le passage en charge des frais d'acquisition/notaire,agence)
-les travaux ne sont pas fait de manière professionnel, donc on a sans arrêt de l'entretien et petits travaux à faire, ce qui prend du temps et est cause de soucis;
-en 3em , on peut rajouter que pour louer en haut de la fourchette de loyer et avoir un bon taux de remplissage, il vaut mieux avoir des travaux et aménagement top niveau, surtout aujourd'hui;

est ce que tu fais toi même les travaux ou tu fais faire ?

et pour révéler le pot aux roses: les travaux ont été faits par et pour quelqu'un d'autres sur ce bien car j'ai effectivement, avec ma femme, visité ce bien pour en faire une colocation,mais avant que je ne fasse une offre, un de mes concurrents en colocation à emporter le morceau; on avait exactement le même business plan,'(on se connait bien depuis) le bien était au départ mis en vente à 89 000 euros (comme quoi...) et a été acheté exactement dans la fourchette que j'indiquais; soit un peu plus de -20%

il s'agit d'une succession ?

finalement, tu as l'oeil d'une habituée....

 

[sandy2020]

moi je le connais .......

Bonjour, Monsieur Buffeto. Alors il est de votre âge ?

 

[Buffeto]

Bonjour, Monsieur Buffeto. Alors il est de votre âge ?

non moi je fais beaucoup plus jeune que mon age .....

 

[sandy2020]

et pour révéler le pot aux roses: les travaux ont été faits par et pour quelqu'un d'autres sur ce bien car j'ai effectivement, avec ma femme, visité ce bien pour en faire une colocation,mais avant que je ne fasse une offre, un de mes concurrents en colocation à emporter le morceau; on avait exactement le même business plan,'(on se connait bien depuis) le bien était au départ mis en vente à 89 000 euros (comme quoi...) et a été acheté exactement dans la fourchette que j'indiquais; soit un peu plus de -20%

Bonjour, Monsieur moietmoi.
Alors ma première estimation est assez proche quand même ! En tout cas merci de nous faire découvrir le pot aux roses !