La banque exige d'etre coemprunteur-comment éviter?

[Jillian]

Bonjour,

Mon mari, avec qui nous sommes en séparation des biens, a signé une promesse synallagmatique de vente récemment. Il devait être le seul acquéreur et emprunteur. Je précise qu’il a un très bon dossier pour la banque (apport personnel de 70000€, une partie financée par le PTZ, taux d’endettement inférieur à 30%). Le courtier qu’il a consulté préalablement lui a fait une offre de prêt pour lui seul.

Or, le courtier nous apprend maintenant que 3 banques déjà ont refusé de lui prêter et exigent que je sois co-emprunteuse.

On voulait à tout prix éviter cela car :

1) Ma situation est très précaire : CDD se termine dans 2 mois, la naissance d’un enfant prochainement et envie de rester plus longtemps avec l'enfant, le souhait d’investir dans l’immobilier plus tard de mon
côté) ;

2) Cela, selon nous, pouvait nous épargner des problèmes de partage en cas de divorces ;

3) Mon dossier est moins bon que celui de mon mari – un peu d’épargne, mais que je souhaite garder pour mon investissement propre, découverts fréquents, CDD

Donc, maintenant nous nous posons beaucoup de questions :

1) Comment peut-on faire pour que je ne sois pas co-emprunteuse ?
(j’exclus cautionnement pour des raisons évidentes). Est-ce que les banques ont le droit de refuser si le dossier de mon mari passe largement ? Est-ce qu’il y a une possibilité qu’une banque accepte ?
Sa propre banque peut-être ?

2) Pourquoi le courtier n’a pas insisté sur ce point et a accepté le dossier en sachant que selon lui ça se passe toujours comme ça?

3) Si toutefois j’accepte d’être co-emprunteuse, à quelle hauteur devrais-je participer ? Pourrais-je me limiter au remboursement de
100-200 par mois, et le reste – mon mari ?

4) En cas de divorce ou dans l’incapacité de mon mari à rembourser, devrais-je tout rembourser seule ? La banque peut-elle saisir notre bien ou pourrai-je rester vivre dedans (en cas de divorce)?

5) Est-ce qu’il est encore temps de modifier la promesse de vente? Si l’agence n’accepte pas, que risque-t-on ?

Merci pour tous vos conseils. Nous en avons vraiment besoin.

 

[kaziklu]

Bonjour,

Je ne sais pas répondre à toutes les questions mais je sais répondre à la 3 et partiellement à la 4.
Si vous êtes co-emprunteuse, le prêt est fait en indivision. Les échéances sont exigibles à l'un comme à l'autre (autrement dit, la banque s'en fiche de qui paye de vous deux du moment qu'elle a son argent). Le notaire lui va établir une quote-part de propriété du bien selon l'apport et pour la partie empruntée à 50/50. Par exemple pour le cas d'un bien à 300 000 euros pour lequel votre mari apporterait 100 000 euros et vous emprunteriez 200 000, le bien vous appartiendrai pour 1/3.

En espérant avoir aidé du peu que j'ai su répondre.

 

[ZRR_pigeon]

c'est effectivement scandaleux, mais beaucoup de banques l'exigent car elles ne pensent qu'à réduire le risque et deux sources (potentielles) de revenus c'est mieux qu'une. en effet qui sait si vous n'aurez pas aussi une bon salaire dans 5 ans (un prêt c'est long).

comme le droit au crédit n'existe pas en France, vous ne pouvez pas les forcer. je tenterais de démarcher plusieurs autres banques en explicitant la situation et la volonté qui est derrière.

 

[Aristide]

Bonjour,

:1) Comment peut-on faire pour que je ne sois pas co-emprunteuse ?
(j’exclus cautionnement pour des raisons évidentes). Est-ce que les banques ont le droit de refuser si le dossier de mon mari passe largement ? Est-ce qu’il y a une possibilité qu’une banque accepte ?

Outre le fait qu'avec deux emprunteurs solidaires le dossier est moins risqué pour la banque, c'est sans doute aussi un problème de garantie lié au fait qu'il s'agit du logement familial et que - même si monsieur est seul propriétaire - dans ce cas le logement acquis ne peut ni être hypothéqué ni vendu sans l'accord des deux époux.

Mais de toutes façons le droit à crédit n'existe pas et la banque a parfaitement le droit de fixer ses conditions

Article 215 code civil

Les époux s'obligent mutuellement à une communauté de vie.

La résidence de la famille est au lieu qu'ils choisissent d'un commun accord.

Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni.

Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation : l'action en nullité lui est ouverte dans l'année à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d'un an après que le régime matrimonial s'est dissous.

[lien réservé abonné]

Sa propre banque peut-être ?

Il faut le lui demander mais probablement même décision

2) Pourquoi le courtier n’a pas insisté sur ce point et a accepté le dossier en sachant que selon lui ça se passe toujours comme ça?

???

3) Si toutefois j’accepte d’être co-emprunteuse, à quelle hauteur devrais-je participer ? Pourrais-je me limiter au remboursement de 100-200 par mois, et le reste – mon mari ?

Il faut raisonner différemment.

Vous devez indiquer dans le compromis la répartition de l'engagement d'achat entre vous et votre mari (50% chacun - 75%/25% ....).
Ce faisant vous vous engagez par la même occasion à le financer respectivement dans les mêmes proportions.

Mais il est possible que votre banque exige que vous soyez emprunteurs solidaires auquel cas vous seriez engagés chacun sur la totalité du crédit et, en cas de défaillance, la banque pourrait se retourner vers l'un et/ou l'autre.

4) En cas de divorce ou dans l’incapacité de mon mari à rembourser, devrais-je tout rembourser seule ?

Cf ci-dessus

La banque peut-elle saisir notre bien

Oui; notamment si elle a inscrit une garantie réelle immobilière (privilège de prêteur de deniers ou/et hypothèque)

ou pourrai-je rester vivre dedans (en cas de divorce)?

Si vous pouvez payer ce qui est dû à la banque.

5) Est-ce qu’il est encore temps de modifier la promesse de vente? Si l’agence n’accepte pas, que risque-t-on ?

Une promesse synallagmatique de vente c'est un compromis qui engage tant le vendeur que l'acheteur; l'agence n'est qu'un intermédiaire.

Pour pouvoir modifier votre compromis il faut donc l'accord du vendeur.

Ce compromis comporte une condition suspensive "sous réserve de l'accord d'un crédit de.....".

Faute de l'acceptation d'un prêt par une banque dans les conditions et délais précisés dans ce document qui - en fait - est un contrat sous seings privés il devient caduc et vous récupérez votre acompte/dépôt de garantie.

Mais, pour l'ensemble des questions ci-dessus posées il semblerait indispensable que vous consultiez votre notaire.

Cdt

 

[Jillian]

Bonjour et merci pour vos réponses.

Si jamais j'accepte, ne pourrais-je pas être coacquéreur en ajoutant un avenant à la promesse de vente? C’est ce que notre courtier est en train de nous dire. Si j’ai bien compris, l’acte finale de vente n’est pas encore signé donc probablement peut-on me rajouter en tant qu’acquéreur ?
Apres, pour un appartement qui coûte 235000, je pourrais avoir 5000 d’apport (mon mari – 70 000) et je voudrai rembourser, on va dire, la moitié de la somme emprunté ( 350 euro par mos) ? Comment cela va être représenté dans l’avenant / l’acte ?
Par ailleurs, le courtier nous signale que vu le dossier (qui est très correcte) de mon mari, j’ai juste besoin de « signer ». Qu’est-ce que cela signifie ? Je signe, mais je n’apporte rien, donc propriétaire de rien ?

 

[paal]

Par ailleurs, le courtier nous signale que vu le dossier de mon mari (qui est très correct), j’ai juste besoin de « signer ». Qu’est-ce que cela signifie ? Je signe, mais je n’apporte rien, donc propriétaire de rien ?

C'est tout le problème de votre acquisition, qui compte tenu de votre régime matrimonial, devrait conduire à une indivision ; il aura été évoqué une répartition inégalitaire, mais compte tenu de votre situation d'emploi personnelle, ne vaudrait-il pas mieux qu'elle soit le plus minime possible (par exemple 2% pour vous et les autres 98% pour votre époux), et qu'aussi bien votre engagement que votre quote-part de crédit soit limités à ce ratio.

 

[Aristide]

Bonjour,

Si jamais j'accepte, ne pourrais-je pas être coacquéreur en ajoutant un avenant à la promesse de vente? C’est ce que notre courtier est en train de nous dire. Si j’ai bien compris, l’acte finale de vente n’est pas encore signé donc probablement peut-on me rajouter en tant qu’acquéreur ?

Je vous ai expliqué ci-dessus que la promesse synallagmatique de vente = compromis, c'est le vrai contrat; l'acte authentique de vente n'étant que la réitération devant notaire de ce contrat sous seings privés.

Ce compromis= contrat peut être modifié mais il est indispensable que vendeurs et acquéreurs en soient d'accord et signent tous les deux un nouveau document matérialisant cet accord.

Apres, pour un appartement qui coûte 235000, je pourrais avoir 5000 d’apport (mon mari – 70 000) et je voudrai rembourser, on va dire, la moitié de la somme emprunté ( 350 euro par mos) ? Comment cela va être représenté dans l’avenant / l’acte ?

Je vous est aussi expliqué ci-dessus :

Il faut raisonner différemment.

Vous devez indiquer dans le compromis la répartition de l'engagement d'achat entre vous et votre mari (50% chacun - 75%/25% ....).
Ce faisant vous vous engagez par la même occasion à le financer respectivement dans les mêmes proportions.

Mais il est possible que votre banque exige que vous soyez emprunteurs solidaires auquel cas vous seriez engagés chacun sur la totalité du crédit et, en cas de défaillance, la banque pourrait se retourner vers l'un et/ou l'autre.

Par ailleurs, le courtier nous signale que vu le dossier (qui est très correcte) de mon mari, j’ai juste besoin de « signer ». Qu’est-ce que cela signifie ? Je signe, mais je n’apporte rien, donc propriétaire de rien ?

Dans un régime de communauté avec une telle façon de faire (si la banque l'accepte ???) les biens et revenus propres de votre mari plus les biens et revenus de ladite communauté seraient engagés. Mais vos biens et revenus propres ne le seraient pas.

Comme vous n'êtes pas en communauté la question ne se pose pas mais cette façon de faire pourrait peut-être permettre à la banque de contourner l'article 215 du code civil ?

Article 215 code civil

Les époux s'obligent mutuellement à une communauté de vie.

La résidence de la famille est au lieu qu'ils choisissent d'un commun accord.

Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni.

Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation : l'action en nullité lui est ouverte dans l'année à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d'un an après que le régime matrimonial s'est dissous.

[lien réservé abonné]

Qu'en disent les juristes ? (Voire votre notaire).

Mais là encore pas certain que la banque accepte.

Cdt

 

[Jillian]

Paal, nous allons très certainement avoir 1 seul crédit pour 2 et je serai solidairement responsable pour 100% de remboursement en cas de non payement de mon mari (les banques ne tiendrons pas compte de notre répartition). Il me semble préférable dans cette situation au moins prétendre à un quote part maximum que je puisse avoir dans la propriété de l'appartement. C’est ce qui me parait d’être la solution le moins contraignant pour moi à ce stade de mes recherches d’informations.

 

[Jillian]

Bonjour,

Il faut raisonner différemment.

Vous devez indiquer dans le compromis la répartition de l'engagement d'achat entre vous et votre mari (50% chacun - 75%/25% ....).
Ce faisant vous vous engagez par la même occasion à le financer respectivement dans les mêmes proportions.

Cdt

Nous comptons ajouter un avenant au compromis. Nous rencontrons le notaire aujourd’hui pour en discuter et l'agence demain. Il me semble que c'est tout à fait dans l'intérêt du vendeur de donner son accord pour ajouter un avenant au compromis, car en cas de refus, mon mari n'aura pas le crédit tout simplement.
J’ai bien compris la logique de l’indivision, mais sur la base de quoi le notaire va-t-il se baser pour cette répartition? Uniquement nos dires? Ou uniquement les apports? Vu que nous allons avoir 1 crédit à nos deux nomes, comment calculer ma participation financière? J’espère que j’ai été assez claire dans ma question et merci pour vos réponses

 

[paal]

Nous comptons ajouter un avenant au compromis. Nous rencontrons le notaire aujourd’hui pour en discuter et l'agence demain.

Bigre, c'est dans l'après midi !

Il me semble que c'est tout à fait dans l'intérêt du vendeur de donner son accord pour ajouter un avenant au compromis, car en cas de refus, mon mari n'aura pas le crédit tout simplement.

Certes et s'il y a une clause d'annulation du compromis en cas d'absence de crédit, il perd un acheteur !

J’ai bien compris la logique de l’indivision, mais sur la base de quoi le notaire va-t-il se baser pour cette répartition? Uniquement nos dires? Ou uniquement les apports? Vu que nous allons avoir 1 crédit à nos deux nomes, comment calculer ma participation financière? J’espère que j’ai été assez claire dans ma question et merci pour vos réponses

Je ne pense pas que le notaire retiendra les apports, puisque ces derniers seront ce qu'ils seront.

Mais pour le crédit, ce seront vos capapcités de remboursement respectives qui seront logiquement à prendre en compte, et donc finalement de vos revenus respectifs, et surtout pour l'avenir jusqu'à la fin de la durée de remboursement ; ce prêt est prévu sur quelle durée (avec faculté de procéder à un rachat anticipé sans pénalité ?)

Alors pour cela il regardera probablement :
- le fait que vous soyez en CDD (qui se termine dans 2 mois)
- le fait que vous attendiez un enfant (congé maternité, possibles congés parentaux)
- les montants respectifs de vos revenus, mais les deux éléments ci-dessus, ne plaident pas pour un revenu important sur la durée du prêt

 

[Aristide]

Bonjour,

mais sur la base de quoi le notaire va-t-il se baser pour cette répartition? Uniquement nos dires? Ou uniquement les apports? Vu que nous allons avoir 1 crédit à nos deux nomes, comment calculer ma participation financière? J’espère que j’ai été assez claire dans ma question et merci pour vos réponses

Vous avez indiqué que le coût de de l'investissement était de 230.000€ avec un apport personnel d Mr de 70.000€ et de 5.000€ par vous même.

Le besoin résiduel de financement s'élève donc à 230.000€ - 75.000€ = 155.000€

Puisque vous seriez co-emprunteurs solidaires la part revenant à chacun est réputée être de 50% soit 77.500€ chacun.

Sur ces bases et en supposant que la banque l'accepte, il en ressort que Mr financerait à hauteur de 77.500€ + 70.000€ = 147.500€ et vous même à hauteur de 77.500€ + 5000€ = 82.500€

=> Soit une quote part de :
+ 147.500€/230.000€ x 100 = 64,13% pour Mr
+ 082.500€/230.000€ x 100 = 35,87% pour vous même.

Cdt