je ne m'explique pas les mensualités et TAEG proposés

[Mr X]

Bonjour,

je poste moi aussi mon message concernant une offre de crédit immo (lien ci-dessous) pour de la scpi dont je ne comprends pas le calcul du TAEG. J’ai bien lu le blog d'Aristide [lien réservé abonné] (si d'ailleurs il pouvait passer par là ) pour essayer de comprendre par moi-même mais je sèche.

Donc en utilisant sa feuille de calcul, j’arrive à une mensualité hors assurance de 181€, loin de la simulation à 199€. Vient ensuite l’assurance, et là je ne comprends pas du tout le calcul de la banque. Déjà je trouve que 18€/mois, c’est monstrueux pour assurer 30000€, mais surtout je ne m’explique pas comment on arrive à ce coût en partant d’un TAEA à 1.22%.
Tout cela pour arriver finalement à un TAEG rédhibitoire de 2.52%.

Si quelqu'un aurait la bienveillance de m'expliquer

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour un montant emprunté de 33.000€ amortissable au taux de 1,15% sur une durée de 180 mois la mensualité hors assurance est bien de 199,69€ hors primes d'assurances.

Le document fourni indique une échéance de 217,68€ avec les primes d'assurances.

Pour calculer un TAEG, outre les intérêts, il faut connaître les charges rendues obligatoires par la banque pour l'octroi du prêt.

Dans votre cas l'on voit que vous avez 330€ de frais de dossier et par différence entre 217,68€ et 199,69€ l'on en déduit un montant de primes d'assurance de 17,99€; ce qui est d'ailleurs indiqué dans le document joint.

Cependant rien n'indique - dans ces 17,99€ - quelle est la part rendue obligatoire et celle facultative.

Pour vérifier vos TAEG et TAEA je vais donc supposer que 100% des deux primes assurances sont rendues obligatoires.

=> Calcul du TAEG
+ Flux d'entrée de trésorerie = 33.000€ - 330€ = 32670€
+ 180 flux de sorties de trésorerie de 217,68€
= TAEG = 2,5182% arrondi à 2,52% - Le TAEG indiqué est exact avec les deux assurances obligatoires à 100%.


=> Calcul du TAEA
+ Supposé TAEG sans assurance
+ Flux d'entrée de trésorerie = 33.000€ - 330€ = 32670€
+ 180 flux de sorties de trésorerie de 199,69€
= TAEG sans assurance = 1,2953% arrondi à 1,30%

+ TAEG avec assurances = 2,52%

=> TAEA = 2,52% - 1,30% = 1,22%

=> Avec deux assurances rendues obligatoires tout est parfaitement exact dans la simulation/proposition de financement que vous avez jointe.

Cdt

 

[Mr X]

Merci @Aristide pour être passé par là !

Effectivement, j’ai compris là où je m’étais trompé : je suis parti sur 30000 et non sur 33000 (à ma décharge, il était tard)

Les 2 assurances sont en effet obligatoires (DC, PTIA) et j'ai fais enlever celles facultatives. Si le calcul est exact, je n’arrive toujours pas à m’expliquer comment la banque peut me simuler une assurance à 17.99€ (taux à 0.654%) alors que je vois par exemple dans cette discussion un taux bien compétitif et qu’en simulation sur comparateur d’assurances j’arrive à une somme généralement comprise entre 3 et 4€/mois !

 

[Aristide]

Ceci n'est plus de ma compétence; voir avec votre banque

Mais on ne peut comparer que des choses comparables:

Côté tarifs il y a une multitude de techniques de calculs des primes possibles (voir mon blog où - via un outil Excel - j'en ai comparé vingt différentes mais sans être exhaustif).

Dans la simulation que vous joignez c'est un calcul à taux de prime fixe pendant 15 ans sur le capital initial.

Les deux autres méthodes les plus répandues dans les assurances groupes sont :

+ Taux de prime fixe sur capital restant dû (CRD) en technique "out => échéance constante hors assurance + prime dégressive sur CRD = échéances dégressives assurances comprises.

+ Taux de prime fixe sur capital restant dû en technique "in" = échéances constantes assurances comprises - Le taux des assurances est ajouté au taux du prêt pour calculer cette échéance constante assurances comprises mais l'amortissement est moins rapide ce qui contribue à augmenter le volume des intérêts et celui des assurances payés.

En ordre de grandeur :
+ Taux de prime fixe de 0,40% sur capital initial
+ Taux de prime fixe de 0,50% sur capital restant dû "technique in"
+ Taux de prime fixe de 0,60% sur capital restant dû technique "out

=> Donne grosso modo le même montant total de primes payées.

+ Dans les assurances déléguées souvent les taux évoluent avec l'âge et sont appliqués au capital restant dû au début de chaque nouvelle année de la vie du prêt.

Côté couverture sont a vérifier et comparer :
+ Les risques réellement couverts
+ Les restrictions
+ Les exclusions
+ Les délais d'attente/franchise/carence.
+ Les plafonds de couvertures
+ Les âges limites de couverture
+ .....etc....

Cdt

 

[Marioux]

Bonjour,

je poste moi aussi mon message concernant une offre de crédit immo (lien ci-dessous) pour de la scpi dont je ne comprends pas le calcul du TAEG. J’ai bien lu le blog d'Aristide [lien réservé abonné] (si d'ailleurs il pouvait passer par là ) pour essayer de comprendre par moi-même mais je sèche.

Donc en utilisant sa feuille de calcul, j’arrive à une mensualité hors assurance de 181€, loin de la simulation à 199€. Vient ensuite l’assurance, et là je ne comprends pas du tout le calcul de la banque. Déjà je trouve que 18€/mois, c’est monstrueux pour assurer 30000€, mais surtout je ne m’explique pas comment on arrive à ce coût en partant d’un TAEA à 1.22%.
Tout cela pour arriver finalement à un TAEG rédhibitoire de 2.52%.

Si quelqu'un aurait la bienveillance de m'expliquer

 

[Aristide]

Bonjour,

@ Mr X

Pour vérifier vos TAEG et TAEA je vais donc supposer que 100% des deux primes assurances sont rendues obligatoires.

=> Calcul du TAEG
+ Flux d'entrée de trésorerie = 33.000€ - 330€ = 32670€
+ 180 flux de sorties de trésorerie de 217,68€
= TAEG = 2,5182% arrondi à 2,52% - Le TAEG indiqué est exact avec les deux assurances obligatoires à 100%.

=> Calcul du TAEA
+ Supposé TAEG sans assurance
+ Flux d'entrée de trésorerie = 33.000€ - 330€ = 32670€
+ 180 flux de sorties de trésorerie de 199,69€
= TAEG sans assurance = 1,2953% arrondi à 1,30%

+ TAEG avec assurances = 2,52%

=> TAEA = 2,52% - 1,30% = 1,22%

=> Avec deux assurances rendues obligatoires tout est parfaitement exact dans la simulation/proposition de financement que vous avez jointe

Je confirme que ce calcul est exact à la nième décimale près .

"TAEG1" et "TAEG2' doivent bien être calculés avec les frais prélevés au départ dont les frais de dossier.

Calcul du TAEA

Le Taux annuel effectif de l'assurance est la part du TAEG représentant l'assurance. Il est calculé par différence entre le TEG/TAEG calculé sur l'ensemble des capitaux, et, le TEG/TAEG calculé sans les primes d'assurance.

Calculatrice de TEG, TAEG et TAEA (moneyvox.fr)

=> "différence entre le TEG/TAEG calculé sur l'ensemble des capitaux, et, le TEG/TAEG calculé sans les primes d'assurance"

Tout le monde sait bien que TEG et TAEG sont toujours calculés en prenant en considération tous les frais rendus obligatoires par la banque dont les frais de dossier et autres prélevés au départ.

A toutes fins utiles.

Fin d'intervention pour ce qui me concerne...........mais d'autres vrais professionnels pourront confirmer s'ils le souhaitent.

Cdt
.

 

[Marioux]

 

[vivien]

Bonjour,

Merci @Aristide pour être passé par là !

Effectivement, j’ai compris là où je m’étais trompé : je suis parti sur 30000 et non sur 33000 (à ma décharge, il était tard)

Les 2 assurances sont en effet obligatoires (DC, PTIA) et j'ai fais enlever celles facultatives. Si le calcul est exact, je n’arrive toujours pas à m’expliquer comment la banque peut me simuler une assurance à 17.99€ (taux à 0.654%) alors que je vois par exemple dans cette discussion un taux bien compétitif et qu’en simulation sur comparateur d’assurances j’arrive à une somme généralement comprise entre 3 et 4€/mois !

J'ai repris les éléments chiffrés du document de la banque et en utilisant deux logiciels :

1- le premier est un logiciel expert dont les résultats ont été présentés devant différentes juridictions et face aux "non contestations" des résultats par les banques, le juge précisait "sans contestation utile" de la banque les résultats du client seront retenus"
2- Le logiciel présenté à l'Ecole Nationale de la Magistrature et dont les résultats sont acceptés par les juridictions (TGI - Cour d'Appel - Tribunal de Commerce...) Monsieur Biardeaud Président du TI connait très bien cet utilitaire ce qui lui confère une certaine qualité.

Les résultats obtenus sont strictement égaux à ceux que vous a présentés - expliqués et justifiés Aristide à savoir :
TAEG avec assurance 2,52 % TAEG sans assurance 1.30 %

La différence 2.52 - 1.30 = 1,22 % provient des assurances. Cette différence s'appelle le TAEA.

Une précision au sujet des assurances vous indiquez qu'elles sont "simulées", ce qui prêtent à confusion et interprétation. Elles ne sont pas "simulées" mais "estimées". Ce qui signifie que sauf problème médical non connu lors de la rédaction de ce document, le coût mensuel sera bien de 17,99 Euros, correspondant à un taux appliqué au montant du capital prêté.

Aristide écrit la règle de base du calcul du TAEA :
""TAEG1" et "TAEG2' doivent bien être calculés avec les frais prélevés au départ dont les frais de dossier".

Il faut donc retenir cette méthode.

Il n'est pas possible de comparer deux taux si vous n'utilisez pas les mêmes formules de calcul.

Bonne soirée