Investissement locatif via crédit amortissable

[framby]

Bonjour,

J'ai actuellement signé un compromis de vente pour un appartement, cet achat étant dans un but locatif.
Mon financement serait :
=> 1/3 : cash;
=> 2/3 : via un crédit amortissable (les 2/3 restant étant investis dans une assurance vie).
Actuellement, j'ai réussi à avoir un taux (assurance décès incluse) à 3,8 % + frais annexes 400 euros.
Pensez-vous que c'est une offre convenable actuellement?.
Cet appartement étant de l'ancien, est-il vrai que l'on peut déduire les intérêts d'emprunt des impôts (n'est-ce pas uniquement valable pour une résidence principale ou un investissement locatif loi de Robien ou autre)?. Si c'est valable, comment puis-je être sûre que la loi ne va pas changer d'ici l'année prochaine (année à partir de laquelle je pourrai déduire les intérêts d'emprunt de ma déclaration d'impôts)?.

Merci pour votre aide.

 

[Vanille95]

Si c'est valable, comment puis-je être sûre que la loi ne va pas changer d'ici l'année prochaine

Vous plaisantez, j'espère.

 

[framby]

Si je pose la question, c'est que je ne plaisante pas.

 

[Vanille95]

La législation fiscale est sans cesse modifiée. En voilà encore un exemple [lien réservé abonné]..

Personne ne peut garantir que ce qui est valable en 2010 le sera les années suivantes ; c'est la raison pour laquelle il est impensable de "monter un projet" sur la seule base des avantages fiscaux escomptés... car ils peuvent être réduits... ou disparaître.

 

[Buffeto]

La législation fiscale est sans cesse modifiée. .

c'est pourtant pas faute de l'avoir ecrit sur ce forum une bonne dizaine de fois .

IL NE FAUT PAS AVOIR CONFIANCE DANS LA POLITIQUE FISCALE DE L'ETAT . celle ci étant variable en fonction de critéres qui ne sont pas spécialement ceux de l'interet du bien commun.

 

[framby]

Donc, si je comprends bien, vous me conseillez de payer cash.

 

[Buffeto]

non , pourquoi?
ce genre de décision de gestion ne devrait pas dépendre d'une hypothétique fiscalité .
elle devrait plutot répondre à une stratégie patrimoniale murement réfléchie.
de toutes façons il faudra s'adapter aux changements (ou non ) fiscaux.
à tout prendre mieux vaut un emprunt avec possibilité de remboursement anticipe sans IRA , si jamais la législation change .

" quand ça change, ça change , faut savoir s'adapter " ( réplique de robert Dalban à Lino Ventura , les tontons flingueurs .)

 

[framby]

J'ai fait faire une étude patrimoniale. Le but d'acheter un appartement est de diversifier son patrimoine.
Pour ma part, j'ai trois solutions : soit payer cash, soit faire un crédit amortissable ou in fine. En fonction du rendement de l'assurance vie et de mon TMI (30%), le meilleur compromis entre les 2 types de crédit me semble être le crédit amortissable.
Dans mon cas, je ne vois pas l'intérêt de faire un emprunt pour un investissement locatif si je ne peux pas déduire les intérêts d'emprunt.
Votre idée de faire un emprunt avec possibilité de remboursement anticipe sans IRA, si jamais la législation change, me semble judicieuse. IRA veut-il dire sans frais?.

 

[Buffeto]

oui il faut négocier ça au départ du pret . un pret sans indemnités de remboursement anticipe (IRA )

 

[framby]

Oui, vous avez raison je vais négocier cela. Merci beaucoup pour votre aide.
Par rapport à ma stratégie patrimoniale, je me suis posée une question à laquelle j'ai du mal à répondre concernant ma diversification :
=> une partie investie dans des AV avec 25% d'UC;
=> une autre partie dans l'immobilier. Mais dans la mesure où je fais un crédit adossé à une autre AV, je n'ai toujours pas l'impression à court terme d'avoir diversifié mon patrimoine et j'ai par conséquent toute mon épargne chez les banquiers et assureurs. Est-ce que je me trompe?

 

[Buffeto]

oui et non....
diversifier ne veut pas dire morceller.....
et à vrai dire une véritable diversification necessite d'avoir les moyens de mener à bien plusieurs projets concomittament.
au début de la stratégie patrimoniale , on a pas forcément les moyens de diversifier correctement , il est donc necessaire d'opérer des choix .
tu ne peux pas diversifier à tout va...juste pour diversifier.

il vaut mieux se concentrer sur UN bon projet .
de toutes façons personne ne peut etre spécialiste en tout.

investir veut dire "maitriser et comprendre" . il faut du temps pour maitriser et comprendre petit scarabée.....

 

[framby]

Effectivement, petit scarabée ne maîtrise pas et ne comprends pas tout malheureusement...
Mais dans la mesure où je peux investir cash dans cet appartement et ai ouvert des AV en parallèle, je me pose cette question.

 

[chrissie]

moi, on m'a toujours dit qu'il ne fallait jamais payer cash un bien immobilier, par ex, car on risquait d'avoir un contrôle fiscal... ce qui est tjs désagréable, même si on peut prouver d'où vient notre cash !
ouais, paraitrait-il que le fisc se demande toujours comment on peut bien faire pour payer cash !!!!

vrai ou pas ?....

 

[Buffeto]

lol . tu n'as rien à craindre d'un controle fiscal si ton cash provient d'activités légales ....
par contre évidement si tu fais des transports de produits hallucinogènes illicites depuis cartains pays d'amérique du sud vers les pays bas , là , ça risque d'attirer l'attention.

 

[chrissie]

je suis OK avec toi, mais je me demande juste pourquoi tout le monde dit tout le temps ça !
ce qui sous-entendrait que le fisc s'inquièterait dés qu'on paie en cash, comme si c'était obligatoirement frauduleux !!
c'est vrai quoi, comment est-ce possible d'avoir assez de cash pour acheter un bien immobilier ?

évidemment, en supposant que cette affirmation soit vraie (contrôle dés qu'on paie en cash)

 

[Gagarine]

bonjour,

Acheter cash un appartement n'a souvent que peu d'intérêt (Waouh trop fort le jeu de mot du matin ). En effet, le taux de rentabilité d'un appartement est souvent proche de celui d'une AV. Alors pourquoi se prendre la tête avec un bien immobilier ? L'idée est au contraire d'emprunter au max afin de faire jouer à fond le bras de levier produit par les loyers.
Dit autrement, un bien à 8% de rentabilité vous permet d'obtenir du 12% en rentabilité interne, c'est à dire le taux auquel il faut placer votre effort d'épargne mensuel pour qu'à terme il vous rapporte la même chose.

 

[chrissie]

désolée Gargarine, mais j'ai rien compris !!!
désolée, mais je suis nulle dans ce genre de raisonnements ! j'ai jamais rien compris aux effets de levier...
pourrais-tu expliquer avec un exemple ?

 

[calculator]

Hello,
Je rajouterai que l'un des intérêts d'emprunter sur la durée peut résider dans le retour de l'inflation qui gommerAIT la dette à rembourser... Attention je parle au conditionnel of course! On voit beaucoup de débats chez les spécialistes et non spécialistes en ce moment sur ce sujet, après à chacun de se faire une idée et de raisonner sur des durées d'emprunt de 15/20/25 ans...

 

[framby]

C'est mieux d'emprunter certes mais arrivé à un certain age (45 ans) le montant de l'assurance du prêt est en train de manger sérieusement le gain que l'on peut gagner avec un tel montage financier...

 

[calculator]

Avez vous penser à demander un délégation d'assurance? En général, les banques font payer au prix fort leur assurance DIT... Par ailleurs, les assurances DIT de la plupart des banques sont basées sur le Capital initialement emprunté, alors que quelques unes se basent sur le Capital restant dû ce qui à mon sens est bien plus juste... Dans votre cas, si c'est un élément clé du dossier, il mérite d'être approfondi...