investissement locatif et placement financier

[mnob]

Bonjour,

Je suis nouveau sur le site et j'aurai besoin de vos conseils avisés pour un possible investissement...
Ma situation: profession libérale paramédicale, célibataire, j'ai actuellement un crédit de 800€/mois pour ma RP (reste 18 ans) et 420€/mois (reste 2 ans) pour l'achat de parts de SCM dans mon cabinet.
BNC 2013: 37k€
Mon imposition commence à gonfler un peu trop à mon gout et donc j'essaye de me renseigner sur les différentes possibilités qui me permettraient d'augmenter mon futur patrimoine tout en diminuant cette imposition...
On me propose un achat d'appartement avec le groupe réside étude (les estudines) d'une valeur de 85000euros avec un rendement à 4%...le dispositif en LMNP permettrait de rentrer dans le cadre du Censi Bouvard et donc de défiscaliser un peu...
Après un calcul par un commercial du groupe, avec les loyers et l'économie d'impôt cela me permettrait de n'avoir qu'à payer une cinquantaine d'euros par mois pour devenir propriétaire...au moins les 9 premières années (après il n'y a bien sur plus d'avantage fiscal)

Merci de me donner votre avis sur cet investissement, est-ce que certains d'entre vous connaissent résides étude?Quid de l'appartement après 9 ans?Vaut il en général mieux le vendre ou le conserver?

cordialement

 

[Buffeto]

Ma situation: profession libérale paramédicale,

décidément , nous sommes nombreux ici....

célibataire,

la 1ere question a te poser est :est ce une situation qui risque de perdurer ou de changer .....

Mon imposition commence à gonfler un peu trop à mon gout et donc j'essaye de me renseigner sur les différentes possibilités qui me permettraient d'augmenter mon futur patrimoine tout en diminuant cette imposition...

quel age as tu ?
pour les libéraux un excellent moyen de défiscaliser utilement s'appelle la loi Madelin ( à réserver aux quadras voire aux quinquas )

On me propose un achat d'appartement avec le groupe réside étude (les estudines) d'une valeur de 85000euros avec un rendement à 4%.

4% ....peut etre

le dispositif en LMNP permettrait de rentrer dans le cadre du Censi Bouvard et donc de défiscaliser un peu...

certes

Après un calcul par un commercial du groupe, avec les loyers et l'économie d'impôt cela me permettrait de n'avoir qu'à payer une cinquantaine d'euros par mois pour devenir propriétaire

c'est drole avec les commerciaux , on arrive toujours aux memes résultats pour les simuls....

au moins les 9 premières années (après il n'y a bien sur plus d'avantage fiscal)

ah ? pourtant l'imposition en BIC permet l'amortissement du bien ce qui est une sorte d'avantage fiscal

est-ce que certains d'entre vous connaissent résides étude?

pour ce genre d'investissement ( LMNP avec gestionnaire ) c'est LAquestion a se poser ...
en effet tout repose sur le sérieux et la solidité du gestionnaire , si tu ne veux pas avoir d'ennuis

Quid de l'appartement après 9 ans?Vaut il en général mieux le vendre ou le conserver?

n"allons pas trop vite en besogne .....


dejà renseignes toi sur resid études....

 

[mnob]

Bonsoir buffeto,

Merci pour ta réponse, je vais essayer d'éclairer un peu ma situation..
Je suis actuellement seul donc pas de mariage ou enfant d'ici peu (normalement!).
J'ai 29 ans et j'ai déjà une MADELIN (un peu précoce visiblement...?!)

Le rendement et la location sont garantis contractuellement avec le gestionnaire.

Pour ce qui est du groupe résides études, j'ai plutôt eu de bons retours (ça semble être un groupe solide) mais les si certains d'entres vous ont un ou des appartements avec eux j'aimerai bien vos retours ...

Sinon mis à part se balader sur le net comment peut on "se renseigner sur ce groupe"?

cdt

 

[Anonyme]

On me propose un achat d'appartement avec le groupe réside étude (les estudines) d'une valeur de 85000euros avec un rendement à 4%...le dispositif en LMNP permettrait de rentrer dans le cadre du Censi Bouvard et donc de défiscaliser un peu...

Rendement espéré de 4%
D'ailleurs c'est un rendement brut ou net ? Défiscalisation incluse ou non ?

 

[maxichats]

Le rendement et la location sont garantis contractuellement avec le gestionnaire.

Si vous parcourez, le forum vous verrez que dans la pratique, rien n'est garanti avec les gestionnaires de résidence (loyers impayés, faillite du gestionnaire, renégociation féroce à la baisse des loyers...)

Sinon, commencez par vous poser les bonnes questions sur la résidence que l'on vous propose:
- Ville: La ville a-t-elle beaucoup d'étudiants ? Les universités et écoles sont-elles amenées à se développer ou au contraire à péricliter (attention à l'impact de la fusion des régions...)
- Potentiel locatif local: Le logement étudiant est-il en tension dans cette ville ou contraire y-a-t-il surabondance de ce type de logement ?
- Les 3 règles d'or de l'achat immobilier: emplacement, emplacement et emplacement. Où est situé exactement la résidence ? Y-a-t-il des écoles ou des universités à proximité ? est-elle bien desservie par les transports ? Quelles sont les commodités à proximité ?(superette, magazin de photocopie, ...)

 

[ZRR_pigeon]

Le rendement et la location sont garantis contractuellement avec le gestionnaire.

vraiment ? vous etes sur ? De toutes facons un contrat n'engage que les deux parties qui les signent, et si l'un d'eux disparait, il n'y a plus de contrat, ca arrive malheureusement souvent aux gestionnaires.

a votre place, je ferais ce genre d'investissement plus tard et d'ici la je réduirais l'encours de pret sur votre residence principale pour passer de 18 a 10 ans par exemple (a mensualités egales).

 

[mnob]

Rendement espéré de 4%
D'ailleurs c'est un rendement brut ou net ? Défiscalisation incluse ou non ?

4% est un rendement net

 

[mnob]

Si vous parcourez, le forum vous verrez que dans la pratique, rien n'est garanti avec les gestionnaires de résidence (loyers impayés, faillite du gestionnaire, renégociation féroce à la baisse des loyers...)

Oui je lis régulièrement vos conseils et c'est pour cela que je demande un peu votre vais d'expert par rapport à ma situation..Certains ont ils eu à faire avec ce groupe?En avez vous entendu parlé (en bien ou mal, je ne suis absolument pas bloqué sur ma décision)

Sinon, commencez par vous poser les bonnes questions sur la résidence que l'on vous propose:
- Ville: La ville a-t-elle beaucoup d'étudiants ? Les universités et écoles sont-elles amenées à se développer ou au contraire à péricliter (attention à l'impact de la fusion des régions...)

Clermont ferrand au centre d'un campus universitaire, à quelques metres de la ligne de Tram

Potentiel locatif local: Le logement étudiant est-il en tension dans cette ville ou contraire y-a-t-il surabondance de ce type de logement ?

D'après ce qu ej'ai pu entendre ou lire, la ville semble plutôt en développement surtout d'un point de vue étudiant

 

[Anonyme]

4% est un rendement net

Concrètement, le rapport de vos revenus locatifs (loyers) nets de vos charges (taxe foncière, copropriété, impôts et taxes) sur le montant de votre investissement, est (ou plutôt serait) de 4%.
Par ailleurs vous bénéficiez d'une réduction de votre impôt dans le cadre du Censi Bouvard.
C'est bien cela ?

Autre point relevé par ZRR_Pigeon, quand vous dites que le rendement et la location sont garantis, qu'entendez-vous par là ?
Pour moi, garanti, cela veut dire que quoiqu'il arrive, vos revenus locatifs sont au minimum de 4%, c'est à dire que même s'il n'y pas de locataire pendant 6 mois ou 1 an, vous percevez un montant équivalent au loyer : est-ce bien de cela qu'il s'agit ?

 

[Buffeto]

Autre point relevé par ZRR_Pigeon, quand vous dites que le rendement et la location sont garantis, qu'entendez-vous par là ?
Pour moi, garanti, cela veut dire que quoiqu'il arrive, vos revenus locatifs sont au minimum de 4%, c'est à dire que même s'il n'y pas de locataire pendant 6 mois ou 1 an, vous percevez un montant équivalent au loyer : est-ce bien de cela qu'il s'agit ?

oui normalement c'est ca...
le propriétaire signe un bail commercial avec le gestionnaire .....
ensuite peu importe pour me propriétaire qu'il y ait un locataire ou non , le locataire du propriétaire c'est le gestionnaire....

c'est pourquoi le gestionnaire est la pierre angulaire du montage....

perso j'ai investi en LMNP depuis 7 ans ( mais sur des résidences sénior) je n'ai pas eu de problèmes majeurs

j'en suis satisfait ( hormis l'épisode du changement de législation fiscale du LMP au LMNP en 2009 )mais comme toujours , chaque cas est particulier

 

[mnob]

a votre place, je ferais ce genre d'investissement plus tard et d'ici la je réduirais l'encours de pret sur votre residence principale pour passer de 18 a 10 ans par exemple (a mensualités egales).

J'ai fais le point avec mon banquier ce matin et visiblement le fait de réduire l'encours du prêt ne serait pas forcément judicieux (frais à payer)..sachant que mon prêt se compose en 2 parties (24000 à 2,40 et 119000 à 3,19)

 

[mnob]

Concrètement, le rapport de vos revenus locatifs (loyers) nets de vos charges (taxe foncière, copropriété, impôts et taxes) sur le montant de votre investissement, est (ou plutôt serait) de 4%.
Par ailleurs vous bénéficiez d'une réduction de votre impôt dans le cadre du Censi Bouvard.
C'est bien cela ?

Autre point relevé par ZRR_Pigeon, quand vous dites que le rendement et la location sont garantis, qu'entendez-vous par là ?
Pour moi, garanti, cela veut dire que quoiqu'il arrive, vos revenus locatifs sont au minimum de 4%, c'est à dire que même s'il n'y pas de locataire pendant 6 mois ou 1 an, vous percevez un montant équivalent au loyer : est-ce bien de cela qu'il s'agit ?

Oui c'est exactement cela, le gestionnaire s'engage dans le bail commercial à verser l'équivalent du loyer (tous les 3 mois), que l'appartement soit occupé ou non..

 

[mnob]

oui normalement c'est ca...
le propriétaire signe un bail commercial avec le gestionnaire .....
ensuite peu importe pour me propriétaire qu'il y ait un locataire ou non , le locataire du propriétaire c'est le gestionnaire....

c'est pourquoi le gestionnaire est la pierre angulaire du montage....

perso j'ai investi en LMNP depuis 7 ans ( mais sur des résidences sénior) je n'ai pas eu de problèmes majeurs

j'en suis satisfait ( hormis l'épisode du changement de législation fiscale du LMP au LMNP en 2009 )mais comme toujours , chaque cas est particulier

Du coup buffeto, avec le recul penses tu que ce type d'investissement se justifie et est judicieux dans le cadre de nos professions ou existe t il d'autres éléments à prendre en compte?
Par contre si j'ai bien compris la logique d'investissement j'aurai intérêt (en cas d'engagement de ma part dans ce type de structure) à prendre un crédit le plus long possible (les taux étant très faibles)?

 

[Buffeto]

Du coup buffeto, avec le recul penses tu que ce type d'investissement se justifie et est judicieux dans le cadre de nos professions ou existe t il d'autres éléments à prendre en compte?

bien sur il y a d'autres éléments à prendre en compte à ton jeune age...

par exemple l'optique d’être un jour propriétaire de tes murs pros......

mais sinon l'idée de se créer des revenus complémentaires indépendant de notre profession est l'idée directrice qui m'a poussé vers ce genre d'investissement .....

par contre lorsque j'ai fait ca j'étais dejà bien engagé dans ma vie professionnelle ( crédits payés , SCI avec SCM sur les murs pros , enfants quasiment élevés , madelin etc...).
mais pourquoi pas ,

Par contre si j'ai bien compris la logique d'investissement j'aurai intérêt (en cas d'engagement de ma part dans ce type de structure) à prendre un crédit le plus long possible (les taux étant très faibles)?

en théorie oui .
personnellement je pense que dépasser 12 ans renchéri bien trop le cout du crédit et puis s'engager sur 20ans à mon age c'est impossible

 

[kaporal]

.
personnellement je pense que dépasser 12 ans renchéri bien trop le cout du crédit et puis s'engager sur 20ans à mon age c'est impossible

Vous avez quel âge si c'est pas indiscret ?

 

[mnob]

Mon crédit de SCM se termine dans 2 ans.
Pour la SCI des murs pro, mon collègue détient les murs dans le cadre d'une SCI familiale (avec son frère et ses parents) et donc je ne veux pas (par choix et conviction perso) avoir les murs pro. Je sais bien que j'aurai tout intérêt, vu notre profession, à être propriétaire du cabinet mais vu la situation j'ai négocié l'achat à faible montant des parts de SCM et bloqué contractuellement le loyer du cab...
A savoir que le cabinet n'a que 4 ans et est en pleine expansion (2,5 praticiens au départ, et nous serons 7 en octobre...dont 3 associés)

Buffeto tu déconseillerais donc tout emprunt de 20 ou 25 ans du fait du cout du crédit (malgré les taux très bas actuellement?)Je pensais que les faibles mensualités me permettaient, au contraire, d'envisager d'autres investissements futurs afin de diversifier un peu...

 

[Anonyme]

Buffeto tu déconseillerais donc tout emprunt de 20 ou 25 ans du fait du cout du crédit (malgré les taux très bas actuellement?)Je pensais que les faibles mensualités me permettaient, au contraire, d'envisager d'autres investissements futurs afin de diversifier un peu...

Les taux sont bas sur 10 ou 15 ans. A partir de 20 ans ils sont déjà plus élevés en nominal, d'autre part les coûts annexes (type assurances) risquent d'alourdir la note. Comparez les TEG pour vous faire une idée du surcoût.
L'idéal étant sans doute de trouver un juste milieu. Un financement pas trop court pour conserver une capacité d'emprunt, pas trop long pour éviter d'être "locataire de votre banque".
Ou voir si un crédit in fine peut vous convenir (je n'en suis pas convaincu pour ce type de montage, mais sait-on jamais)

 

[Buffeto]

Buffeto tu déconseillerais donc tout emprunt de 20 ou 25 ans du fait du cout du crédit ...

oui .pourun investissement locatif ou LMNP 12à 15 ans max .....

as tu pensé aussi au crédit in fine ? tout est décrit dans le blog à buffeto [lien réservé abonné]

crédit in fine = mensualités plus faibles et plus forte défiscalisation grâce aux intérêts d'emprunt supérieurs ....

 

[Buffeto]

Ou voir si un crédit in fine peut vous convenir (je n'en suis pas convaincu pour ce type de montage, mais sait-on jamais)

oups je n'avais pas lu ton message jusqu'au bout ...mais c'est une idée qui peut s'envisager

 

[ZRR_pigeon]

J'ai fais le point avec mon banquier ce matin et visiblement le fait de réduire l'encours du prêt ne serait pas forcément judicieux (frais à payer)..sachant que mon prêt se compose en 2 parties (24000 à 2,40 et 119000 à 3,19)

oui ....159.50 euros de frais pour reduire de 10 000 euros l'encours du pret de 119 000. Ce n'est pas ce que je considere ne pas etre judicieux. (159.50 euros = 6 mois d'interets sur le montant remboursé par anticipation = maximum légal de frais que la banque peut demander)

Par contre si j'etais le banquier, je vous dirais de ne surtout pas reduire l'encours !!! bien sur. Chacun voit ses propres interets.