investissement locatif avec un apport

[chacha]

Bonjour, pourriez vous me dire ce que vous en pensez SVP?

je souhaite acheter un appartement sur Toulouse pour le louer d'abord et ensuite faire ma RP.
J'ai trouvé une solution suivante
T2 44m² à 90 000 Euros Toulouse centre donc 97000 avec frais de notaire
60 000 euros d'apport
prêt à 5 ans de 37000 (mensualité 675 E 26% d'endettement et le coût global du prêt avec ass 4151E)

Je peux en tirer le loyer net (charges déduits) de 430E donc 5160/an - 500E de Taxes foncières=4660E/an donc 23 300E sur 5 ans

Les intérêts de l'emprunt sont ils déductibles de mon impôt? (je suis imposable à 11%)
Le loyer que j'encaisse à combien sera-t-il imposable?

Mon but est au bout de ces 5 ans d'avoir un patrimoine plus important en investissant 60 000E que j'ai et en faisant un prêt qui va s'autorembourser en partie.

 

[Buffeto]

T2 44m² à 90 000 Euros Toulouse centre donc 97000 avec frais de notaire

prix correct

Le loyer que j'encaisse à combien sera-t-il imposable?

le loyer duquel tu vas déduire les charges ( voir le blog à buffeto [lien réservé abonné]) va déterminer ton bénéfice foncier .

celui ci sera ajouté à tes autres revenus sur ta déclaration de revenus .
il est donc difficile de dire de combien sera ta fiscalité en sus sans connaitre l'intégralité de tes autres revenus .

Mon but est au bout de ces 5 ans d'avoir un patrimoine plus important en investissant 60 000E que j'ai et en faisant un prêt qui va s'autorembourser en partie.

le but de l'investissement est naturellement d'augmenter le patrimoine.

 

[ZRR_pigeon]

Les intérêts de l'emprunt sont ils déductibles de mon impôt? (je suis imposable à 11%)

non, deductible de tes loyers bruts, a concurrence de tes loyers bruts. l'excedent d'interets non utilise est stocke pour eponger un eventuel benefice foncier futur (et non des loyers). a defaut, il perimera dans 10 ans.

l'exces de charges deductibles est imputable (deductible) de tes revenus generaux (salaires) jusqu'au hauteur de 10700 euros, au dela l'excedent rejoint l'excedent d'interets avec les memes regles d'usage.

 

[Pendragon]

je ne peux te conseiller le lire tranquillou la notice N 2044 . IL n'y a que quelque spages et au moins tu as les reponse du fisc. (mais je confirme les infos de mes amis)

 

[austin]

Hello

j'avais fait ce fichier : [lien réservé abonné]

il utilise un feuille Cbanque pour la partie emprunt, aprés tout le reste est de moi notament la feuille d'impot

ça permet de bien simuler un investissement locatif

 

[ZRR_pigeon]

j'ai fait le meme exercice il y a quelques annees. et en fait l'important n'est pas d'avoir un outil qui fait tout, mais de savoir faire ces calculs. et justement creer un excel tel que celui la permet d'apprivoiser le sujet et de bien comprendre les rouages. Et c'est en comprenant les rouages que l'on peut prendre de bonnes decisions strategiques.

alors que simplement l'utiliser sans trop saisir le calcul est frustrant car on se demande si on peut faire confiance ou non.

 

[gunday]

non, deductible de tes loyers bruts, a concurrence de tes loyers bruts. l'excedent d'interets non utilise est stocke pour eponger un eventuel benefice foncier futur (et non des loyers). a defaut, il perimera dans 10 ans.

l'exces de charges deductibles est imputable (deductible) de tes revenus generaux (salaires) jusqu'au hauteur de 10700 euros, au dela l'excedent rejoint l'excedent d'interets avec les memes regles d'usage.

ZZR, je n'ai pas bien compris la logique : les déficits fonciers ne sont pas mis de côté et déduis des futurs loyer aux même titres que les charges des années suivantes?

 

[austin]

En fait c’est simple

Les lignes font référence à la feuille d’impôt
Les revenus fonciers taxables sont : les recettes (Ligne 210) – Frais et charges (Ligne 220) – intérêt d’emprunt (ligne 250)

Si tu es en déficit :

2 cas de figures soit les intérêts d’emprunt sont inférieur au revenu (cas 1) soit ils sont supérieur (cas 2)

Cas 1 :
Tu reporte dans la limite de 10700€ sur le déficit imputable sur le revenu le surplus sera cagnotté pour les déficits foncier de l’année N+1.

Cas 2 : plus compliquer

Tu reporte dans la limite de 10700€ les frais et charge sur le déficit imputable sur le revenu
Ensuite tu cagnottes le surplus de la façon suivante : frais et charge - 10700 + intérêt -recette

 

[ZRR_pigeon]

un exemple chiffré:
imaginons un appart qui genere 5000€ par an de loyer, 2000 de charges, et 3500 d'interets d'emprunts.
le résultat foncier est donc de 5000-3500-2000 = -500.
500 euros seront donc soustrait a vos salaires.

le meme appart avec 4 mois d'absence de locataire, donc 3200 de loyer, le reste pareil.
résultat foncier de 3200 -3500 -2000= -2300
mais seuls 3200 d'interets ont pu etre utilises (a concurrence des loyers). les interets restant (300€) sont stockés pour le futur (ils periment dans 10 ans). les 2000 € de charges elles sont soustraites integralement de vos salaires (tant que c'est inférieur a 10700 les charges sont imputables).

l'année d'apres vous avez retrouvé un locataire stable, a nouveau 5000 € de loyer par an, charges et interets inchangés :
le résultat foncier est donc de 5000-3500-2000 = -500.
vous etes négatif donc vous ne pouvez pas utiliser vos 300€ stockés de l'an dernier. ils restent stockés (ils periment dans 9 ans).

2 ans plus tard, votre pret (amortissable) génère progressivement moins d’intérêts, votre loyer augmente doucement.
loyer 5100, charges 2000, interets 2900.
le résultat foncier est donc de 5100-2900-2000 = +200.
vous pouvez utiliser 200 des 300 euros stockés dans votre deficit foncier. resultat foncier final : 0 euros.
votre stock est a 100 euros, ces 100 euros périment dans 7 ans.

 

[chacha]

Bonjour, merci pour toutes vos réponses, effectivement dans la notice N 2044 il y a toutes les informations.

J'ai tout de même une question sur les amortissements; peut on déduire les amortissements sur n'importe quel bien? et doit on obligatoirement faire appel à un comptable pour le calcul? La notice N2044 parle seulement de l'amortissement pour les logements neuf.

 

[ZRR_pigeon]

de quel amortissement parlez vous:
- les amortissements liés a un investissement locatif en loi robien par exemple (categorie revenus fonciers) ?
- les amortissements liés a une activité de LMNP (categorie BIC) ?
- etc...

attention les deficit d'une categorie ne compensent pas les benefices d'une autre catégorie. mais entre biens d'une meme catégorie ca marche.

 

[Pendragon]

Bonjour, merci pour toutes vos réponses, effectivement dans la notice N 2044 il y a toutes les informations.

J'ai tout de même une question sur les amortissements; peut on déduire les amortissements sur n'importe quel bien? et doit on obligatoirement faire appel à un comptable pour le calcul? La notice N2044 parle seulement de l'amortissement pour les logements neuf.

Bonjour, si vous achetez de l'ancien, vous ne pouvez pas deduire "d'amortissement", juste les interets d'emprunt

 

[ZRR_pigeon]

Bonjour, si vous achetez de l'ancien, vous ne pouvez pas deduire "d'amortissement", juste les interets d'emprunt

vrai pour robien.
faux pour le LMNP ancien a condition de démarrer ce regime fiscal (avec les déclaration qui vont bien) moins de 6 mois apres l'acquisition.

 

[Pendragon]

vrai pour robien.
faux pour le LMNP ancien a condition de démarrer ce regime fiscal (avec les déclaration qui vont bien) moins de 6 mois apres l'acquisition.

Du Robien dans l'ancien ??? C'est fini depuis 2009...

 

[ZRR_pigeon]

Du Robien dans l'ancien ??? C'est fini depuis 2009...

pour cela que je dis vrai pour robien : vrai=pas d'amortissement.

pour le LMNP ancien, il est possible de deduire les amortissements, votre message laissant entendre l'inverse.