Investissement Locatif à Berlin / Première (double) déclaration

[xolytem]

Bonjour à tous,

J'ai besoin d'informations précises sur un sujet un peu "hors-norme", toute aide sera la bienvenue.

J'ai acheté en décembre 2011 un appartement à Berlin, en Allemagne. La transaction à eu lieu en Allemagne, représenté par un avocat allemand spécialisé.

Cet appartement est loué depuis le 1er Mai 2012, et est demeuré vide entre temps, le temps de faire quelques travaux et de construire une cuisine. Cet appartement à été financé aux 2/3 sur fonds propres, et à 1/3 par un emprunt souscrit auprès de la Société Générale d'Alsace (en France donc).

J'habite et je travaille en France.

Je ne sais pas trop quoi déclarer dans mes revenus cette année et surtout si j'ai le droit de le faire (pour les déductions).

Il existe une convention fiscale entre la france et l'Allemagne, mais je dois faire une double déclaration (France + Allemagne). J'ai confié la partie fiscale allemande à un avocat allemand spécialisé, sur place.

Concernant la partie fiscale française, que puis-je (dois-je?) déclarer ?

- Des frais de notaires liés à la transaction ?
- Des frais d'agence liés à la vente ?
- Des frais de représentation lié a la langue et a la distance (procuration à un avocat allemand sur place pour toutes les démarches) ?
- Des frais de dossier liés à l'emprunt souscrit à la Société Générale d'Alsace ?
- Des intérêts d'emprunts ?
- Des travaux en vue de la mise en location (électricité, plomberie, maçonnerie, nettoyage parquet) ?
- Construction d'une cuisine complete (meubles + électroménager) ?

Amis fiscalistes, ou amateurs de problèmes à résoudre,

J'attends avec impatience tous vos conseils, et je vous remercie d'avance !

A noter que le fisc m'a indiqué la notice du formulaire 2044 (particulièrement indigeste pour les néophytes comme moi). sans plus de détails...

fred

 

[Turbo-057]

A voir ce qu'il y a dans la convention France/Allemagne.

Potentiellement soit tu es 100% imposé coté Allemand et dans ce cas probablement uniquement la déclaration de ce que tu gagneras coté allemand en locatif sur ta declaration francaise dans les revenus mondiaux ... mais vu que tu ne paiera pas d'impots sur ces revenus locatifs, logiquement je doute que tu puisses déduire coté Francais quoique ce soir

A priori la déclaration 2047 risque de devoir devenir tes amis dès qu'on va dans l'international ...
Mais pour la 2044 je doute que tu puisses l'utiliser sur des bien sis à l'étranger ...

=>
Revenus tirés de biens immobiliers
Les revenus que vous tirez de biens immobiliers sont imposables dans le pays de situation de vos biens.

Ainsi, les revenus que vous tirez de la location d'immeubles situés en France ou de droits sur ces immeubles (usufruit, parts dans une société civile immobilière...) sont imposables en France. Ce sont des revenus de source française.
Mais si tes biens sont situés en allemagne tu ne sera pas imposé en France pour ces revenus tu devras seulement les déclarer sur la déclaration n°2047 pour le calcul de ta tranche d'imposition qui pourra potentiellement varié (attention a cela justement)

 

[xolytem]

Alors effectivement, les revenus fonciers sont imposés et payés dans le pays ou se situe le bien.

Concernant la convention fiscale entre l'Allemagne et la France,

Les explications de mon agent sont : "Il faut payer les impôts là où vous percevez les loyers. Ensuite le fisc français vous donne un crédit d’impôt pour que vous ne soyez pas imposé 2 fois".

La réponse de l'administration fiscale française (que je viens juste de recevoir) est : "la situation de l'immeuble n'a aucune incidence sur la manière de remplir la déclaration de revenus fonciers 2044, vous pouvez déduire du revenu imposable, les frais et charges afférents à l'immeuble s'ils ont été engagés en vue de l'acquisition ou la conservation des revenus fonciers et effectivement payés au cours de l'année 2011".

Donc à priori, je peux faire exactement comme pour un bien situé en France (à noter que c'est propre la la relation Franco-Allemande)...

Des conseils sur ce que je peux (doit) déclarer donc (dans la liste de mon premier message) ?

 

[Turbo-057]

[lien réservé abonné]

Ca doit alors être similaire à l'espagne. Mais de toute manière tu devras utiliser la déclaration 2047 pour déclarer tes revenus mondiaux. Ne pas oublier non plus si tu as un compte bancaire en allemagne l'annexe 3916 : [lien réservé abonné] sinon 1500 euros d'amende ... et si le loyer n'arrive pas directement sur ton compte français le fisc se doutera bien que tu as un compte en allemagne donc mieux vaut le déclarer. (on est en mode chasse aux sorcières et aux gens honnetes ces temps ci va falloir aller gratter du cash viennent de dépaenser 3 milliards pour les retraites a 60 piges)

Bienvenu dans le monde de la paperasse et de la compléxité internationale ...
Ce n'est que le début ... a savoir que le site des impots ne te permet pas de faire d'estimation ta situation etant devenu trop complexe et que souvent les centres desimpots ne savent plus trop comment ca marhce quand on sort des sentiers battus...

PS : Si tu déduis les travaux coté allemand ET coté Francais cela me semble étonnant que ce soit faisable ca ferait une double déduction ... ? a verifier quand meme.

 

[xolytem]

Il semblerait que les passerelles franco-allemande soient une exception (pas du tout certain que les mêmes accords existent avec l'Espagne par exemple). Après vérification, je n'aurai finalement rien à déclarer cette année car l'appartement n'étant loué que depuis le 1er Mai 2012, ma banque m'a indiqué que je devais déjà disposer de revenus foncier avant de pouvoir obtenir une quelconque déduction (et donc les déclarer). Ces frais sont d'ailleurs "reportables", je pourrai donc, d'après ma banque, déclarer les frais de transaction et de représentation l'année prochaine, en meme temps que mes premiers revenus fonciers (A noter que la société générale d'Alsace est spécialisé dans ce type de transactions).

Je demanderai confirmation au fisc français, mais il semblerait que ce soit plus simple que prévu (et particulier à la relation franco-allemande).

Correctif: je viens de lire le fil de discussion indiqué dans la réponse ci-dessus, l'Allemagne est donc bien un pays ayant signé une convention avec la france afin d'éviter la double imposition, par crédit d'impôt).

 

[Turbo-057]

De toute manière tes revenus fonciers allemand seront exonérés d'impots francais
Ils ne serviront que dans le calcul de determination de ta tranche d'imposition avec le revenu mondial.

Le plus simple tu prend tous tes papiers et tu te rends au centre des impots prévoi une bonne demi journée ces derniers t'expliqueront quelles déclarations remplir et t'aideront à le faire normalement 2044, 2047 et 2042 a première vue.
Et probablement l'annexe de déclaration de compte allemand si tu en possède un pour percevoir les loyers.

 

[xolytem]

Merci pour cette conclusion claire et concise!

De toute manière tes revenus fonciers allemand seront exonérés d'impots francais
Ils ne serviront que dans le calcul de determination de ta tranche d'imposition avec le revenu mondial.

Le plus simple tu prend tous tes papiers et tu te rends au centre des impots prévoi une bonne demi journée ces derniers t'expliqueront quelles déclarations remplir et t'aideront à le faire normalement 2044, 2047 et 2042 a première vue.
Et probablement l'annexe de déclaration de compte allemand si tu en possède un pour percevoir les loyers.

 

[Turbo-057]

C'est la manière la plus simple de procéder quand tu entres dans le monde de l'international et si par la suite ta situation ne change plus trop tu reprend les feuilles des années précédentes et adapte les chiffres
L'avantage de passer par les impots au moins tu sera tranquille ce sera fait dans les règles et tu ne sera plus ennuyé par la suite par de "mauvaises" surprise le cas échéant.