Investir avec ses parents

[titif0u]

Bonjour,

Finalisant actuellement une opération immobilière, je m'interroge sur la suite. Je pense que mon salaire n'augmentant pas beaucoup, mon encours si, et vu le contexte, je vais finir par bientôt être "bloquée" par les banque niveau crédit, ou en tout cas ralentie qlq années. C'est le cas aussi d'un proche.

Ma mère vient d'acquérir sa RP. Elle a un très bon profil sécuritaire pour la banque: CDI depuis 20 ans dans la même société, 1600e / mois, plus d'enfant à charge, un peu d'épargne. On estime qu'avec le crédit de sa RP elle dépasse les 30% d'endettement, et que sa retraite interviendra d'ici 12 ans. Elle aurait plusieurs objectifs:
- Se constituer un patrimoine
- Transmettre à ses enfants
- Si possible avec des revenus complémentaires pour la retraite

Je me suis dit qu'étant donné que perso je voudrais accélérer un peu niveau investissement locatif, je vais chercher à élaborer des stratégies + rentable, je pense donc à faire une division et/ou colocation. Après réflexion, il serait peut être judicieux d'investir ensemble.
Perso je suis à +/- 31% d'endettement. J'ai un profil un peu inverse: j'ai de l'exp dans l'immo, j'ai déjà fait des opérations rentable, un patrimoine qui s'accentue et de l'épargne. Mais je suis actuellement en CDD (apprentissage) même si celui ci devrait débaucher sans trop de soucis en CDI. J'ai un salaire de 1550e / mois et encore locataire mais l'acquisition de ma RP est envisagée d'ici 3 ans. Je précise également que j'ai un frère, mais celui ci n'interviendra pas dans l'opération.

J'apporte donc mon exp, mon âge et patrimoine. Ma mère apporte le fait qu'elle est propriétaire de sa RP, profil très sécuritaire et en CDI.

Question: L'opération envisagée serait une colocation avec des revenus d'environ 1500 / mois, un cout total (tout inclus) de 150K, crédit entre 20 et 25 ans, sans doute en SCI. Apport d'environ 10-15%.
On va sans doute prendre RDV avec notre banquier, et au delà des questions de transmissions que cela suppose, j'aimerais vos avis sur la faisabilité de la chose. Ce qui m'inquiète c'est notre taux d'endettement + le fait que je sois encore en CDD.... et j'aimerais ne pas attendre d'être en CDI pour investir.

 

[moietmoi]

Bonjour,

sans doute en SCI.

dans ce cas, je suppose que tu penses à une sci (is) ;
l'inconvénient d'une sci (is) est que , en général, ce ne sont pas les mêmes conseillers qui sont chargés de monter le dossier que pour les particuliers; l'astuce utilisée par les investisseurs, est de ne pas parler d 'is, ; et de faire le choix is après l'opération bouclée, mais dans les délais (fin du 3 eme mois);
Même dans le cas d'une sci (ir), les conseillers ne sont pas toujours les mêmes; les conditions de crédit sont en général un peu moins bonnes que pour un particulier;
Attention dans le compromis; un compromis signé par une sci, ne bénéficie pas de la protection du code de la consommation .... donc le mieux est d'indiqué un achat en nom propre avec indivision, et inclure une clause de substitution dans le compromis, te permettant de permuter lors de l'acte authentique, il faut permuter avant la demande crédit, pour que le crédit soit à la bonne entité;
Cependant ..... la sci ne facilitera pas la lecture du dossier; les conditions individuelles de chacun des associés seront étudiées par les banques;
L'avantage de la demande au nom de la sci, c'est que les recommandations du HCSF ne s'appliquent pas, donc si tu demandes directement au nom de la sci, ils peuvent dépasser les 33 ou 35% sans dérogation, en fonction du dossier et des emprunteurs;
Cependant en sci, il faut en général un apport plus important...

 

[EVarlin]

Bonjour,

dans ce cas, je suppose que tu penses à une sci (is) ;
l'inconvénient d'une sci (is) est que , en général, ce ne sont pas les mêmes conseillers qui sont chargés de monter le dossier que pour les particuliers; l'astuce utilisée par les investisseurs, est de ne pas parler d 'is, ; et de faire le choix is après l'opération bouclée, mais dans les délais (fin du 3 eme mois);
Même dans le cas d'une sci (ir), les conseillers ne sont pas toujours les mêmes; les conditions de crédit sont en général un peu moins bonnes que pour un particulier;
Attention dans le compromis; un compromis signé par une sci, ne bénéficie pas de la protection du code de la consommation .... donc le mieux est d'indiqué un achat en nom propre avec indivision, et inclure une clause de substitution dans le compromis, te permettant de permuter lors de l'acte authentique, il faut permuter avant la demande crédit, pour que le crédit soit à la bonne entité;
Cependant ..... la sci ne facilitera pas la lecture du dossier; les conditions individuelles de chacun des associés seront étudiées par les banques;
L'avantage de la demande au nom de la sci, c'est que les recommandations du HCSF ne s'appliquent pas, donc si tu demandes directement au nom de la sci, ils peuvent dépasser les 33 ou 35% sans dérogation, en fonction du dossier et des emprunteurs;
Cependant en sci, il faut en général un apport plus important...

J'ai suivi exactement le même mode opératoire que celui que tu décris, la seule différence c'est que le conseiller pro ne s'est jamais préoccupé de savoir si la sci était à l'IS ou non ...
Je confirme aussi pour l'apport plus élevé attendu.