Intérêt d'un De Robien?

[afipiafelis]

Merci pour tes infos hayabusa33, ce qu'on me propose semble bien ficelé avec toutes les assurances et en effet un remboursement des intérêts intercalaires par le promoteur, j'ai été sur place puisque j'habite à 1h30 de ce lot mais pour l'instant que des fondations mais l'environnement est intéressant même si ça construit à proximité. . Le fait que la revalorisation du bien se calcule sur le prix packagé m'a en effet fortement intrigué et je me suis permis de le signaler à mon conseiller qui m'a répondu que c'etait bien plus intéressant comme ça, en m'expliquant d'autre truc que je n'ai pas compris, mais bien évidemment ça ne l'a pas choqué.
D'autre part qu'est ce qu'un helvet immo?
Je devrais avoir une proposition de prêt d'ici à la semaine prochaine et je ne manquerais pas de te la communiquer

 

[ace31]

Effectivement revaloriser un prix packagé dans une étude est plus intéressant...pour l'étude bien sûr et pas pour vous.La question est cette revalorisation intégrée dans l'étude rejoindra t elle la réalité à terme? J'ai coutume pour ma part dans mes étude de revaloriser très peu le foncier, on est à l'abris de rien même en prenant toute les précaution dans le choix de nos partenaires.
De plus revaloriser un package n'a pas de sens ...pourquoi revaloriser la part qui correspond aux assurance, frais notarié...ce sont des frais que vous payez à fond perdu.Revaloriser de cette façon fait apparaître sur l'étude un prix de revente qui ne sera certainement pas (même si c'est possible) en phase avec les prix du marché à la revente.En bref c'est très commercial pour embellir une étude qui doit manquer un peu de renta dans la réalité.Attention!!

Helvet immo est un prêt à taux variable dont la partie variable est indexée sur la variation du franc suisse...une usine à gaz qui bien présentée vous fera penser à un taux quasi-fixe, là encore prenez toutes les précautions car même si le franc suisse a un historique assez stable, les politiques monétaires sont assez difficiles à comprendre pour des novices et peuvent varier (regardez par exemple le dollar ou d'autre monnaie sur la durée d'une opération des variations importante peuvent survenir).

 

[hayabusa33]

Très bon résumé de ace31, revalorisé un package effectivement c'est plus intéressant pour ton conseiller, car ça lui permet de booster la rentabilité de l'opération le sur le papier.Après effectivement helvet immo est un produit calqué sur le franc suisse avec des frais de change un mensualité fixé sur des périodes de 5ans, mais un taux qui change, donc un capital restant dû qui peut augmenter, mais comme ton conseiller te parlait d'un taux à 4.70%, je pense que c'est ce qu'il va te presenter.Après un conseil part sur du fixe... surtout vu tes revenus, tu peux négocier un bon taux.********* propose encore du 4.80% hors assurances sur 25ans aux revenus supérieurs à 40K€, par contre cela nécessite une domiciliation des revenus chez eux.. mais bon si tu n'as pas d'autre prêt en cours, ça peut être intéressant car niveau frais bancaire il sont bcp plus compétitif qu'une banque traditionnel.

 

[Gagarine]

La domiciliation des revenus ne peut pas être exigée. Donc rien ne vous empêche de les domicilier chez la banque qui vous prête puis de les remettre dans votre banque.
Pour revenir sur le prix du package et sur la revalorisation du bien, dites vous bien que vous achetez à 3,6% de renta pour 2 raisons: Le bien est neuf et vous allez defiscaliser. 2 arguments que vous ne pourrez pas avancer au futur acquéreur. Donc vos doutes me semblent parfaitement fondés. Si en plus vous obtenez du 5% au lieu d'un 4,70% et vous ne ferez pas mieux qu'une AV avec les soucis et les maux de têtes en plus...

 

[afipiafelis]

Du coup, est il reellement possible d'investir en De Robien via une societe de defisc? Autre question, est ce rentable de faire du De Robien.
Merci

 

[tbw]

Bonjour,

je crois que les différents intervenants ont correctement répondu à votre question :

1) vous êtes dans la bonne tranche fiscale pour une opération de ce type (De Robien)

2) le package impacte la rentabilité qui pourrait chuter en dessous de 4% (lorsque vous connaitrez le taux exacte de votre prêt). Il y a aussi un petit problème sur les 10400 euros max / an d'amortissement que vous dépassez.

3) votre emplacement (c'est très important) parait correct.

conclusion : pour un tel risque (capital important représentant environ 2 ans de vos revenus) vous n'êtes pas suffisement payé en retour (rentabilité trop faible).


A+
erwan

 

[stunt38]

j'ajouterais que le déficit qui dépassera les 10 700 €/an sera reportable 10 ans (donc après la fin de l'opération).

certes ça ne change pas grand chose à la simulation présente mais un dépassement du déficit max n'est pas dramatique, loin de la