intérêt création de SCI ?

[ben10]

Bonjour, totalement ignorant sur les SCI, je vous expose mon cas.

Nous venons d'acquérir avec ma compagne une propriété à l'aide d'un crédit immobilier (et d'un apport conséquent) sur 20 ans à 36% d'endettement (mais nos revenus sont confortables) (hors location, voir plus bas).

Il nous manque une somme importante pour financer la totalité des travaux de notre maison.

Or cette propriété dispose aussi d'un local louable environs 1000 euros par mois (locataire déjà trouvé).

Ma banque n'accepte de prendre en compte que 60% de revenu locatif.

Pensez-vous qu'il soit possible de créer une SCI qui nous rachèterait ce local (donc emprunt financé par le revenu locatif) afin de nous permettre d'avoir un peu de liquidités ? rachat par la sci signifierait donc "frais" de notaires ?


Merci d'avance pour votre aide !

ben

 

[Vanille95]

Bonsoir,

Pour vendre ce bien immobilier (à une SCI ou à une autre personne), il vous faudra l’accord de la banque qui a financé le bien à crédit.

Il faudra donc

• Ou rembourser les prêts immobiliers
• Ou que la banque accepte que la SCI reprenne à son compte les emprunts

Ces opérations ont un coût

• Droits de mutation (vente à la SCI) + frais d'actes notariés
• Mainlevée des garanties et inscription des nouvelles garanties

Votre idée est intéressante mais il aurait été moins coûteux de la mettre en œuvre... avant d’acheter ce bien.

 

[Buffeto]

Votre idée est intéressante mais il aurait été moins coûteux de la mettre en oeuvre... avant d’acheter ce bien.

tout est dit .......

 

[ben10]

Bonsoir,

Pour vendre ce bien immobilier (à une SCI ou à une autre personne), il vous faudra l’accord de la banque qui a financé le bien à crédit.

Il faudra donc

• Ou rembourser les prêts immobiliers
• Ou que la banque accepte que la SCI reprenne à son compte les emprunts

Ces opérations ont un coût

• Droits de mutation (vente à la SCI) + frais d'actes notariés
• Mainlevée des garanties et inscription des nouvelles garanties

Votre idée est intéressante mais il aurait été moins coûteux de la mettre en œuvre... avant d’acheter ce bien.

Merci pour votre réponse !

Pour être sûr de bien comprendre, en mettant de coté les coûts de l'opération (importants) que vous citez,

Imaginons que je vende le local 350 000 euros à la SCI :
- 200 000 vont en dépenses de travaux de ma maison
- 150 000 servent renégocier et à diminuer les mensualités du crédit initial qui intégrait l'achat de la maison + l'annexe)

La SCI emprunte avec une mensualité de 2200 euros sur 20 ans pour l'achat du local.
Elle loue le local 1000 euros / mois.

Je dois donc faire un apport mensuel de 1200 euros par mois.

Est ce qu'une telle opération est viable auprès des banques (hormis les coûts qui font sérieusement pencher la balance du mauvais coté) ?

C'est une solution dont on m'a parlé mais dont j'ai du mal à comprendre qu'elle puisse être acceptée/avoir un intérêt.


Encore merci pour votre aide,

ben

 

[Buffeto]

l'interet d'une SCI est avant tout patrimonial :
C'est une bonne solution pour éviter les blocages pouvant naître de l'indivision, dans la mesure où le désaccord des associés n'empêche pas le gérant de la SCI de prendre les décisions nécessaires à la bonne gestion du patrimoine.
*elle confère un avantage fiscal pour la transmission des parts, dans la mesure où - contrairement à l'immobilier détenu en direct, où seule la valeur « brute » est prise en compte

* elle autorise la déduction d'un éventuel endettement pour déterminer la valeur de l'actif net qui sera l'assiette du calcul des droits de mutation.

*elle offre un avantage patrimonial car contrairement à un bien immobilier qui ne peut être transmis par tranche, une SCI peut être donnée partiellement sous forme de donation de parts sociales. Cette procédure, si elle est étalée dans le temps, permet de bénéficier des abattements disponibles dans le droit français pour les dons faits du vivant du donateur, et ainsi d'éluder ou de minorer les droits de succession. De plus, la très grande liberté laissée par le législateur dans la rédaction des statuts de la société permet au donateur de garder le contrôle de la société avec très peu de capital en s'instituant gérant inamovible.

*elle peut constituer une protection contre ses créanciers personnels (en raison de l'absence de facilité de revente des parts).

*elle peut permettre une alternative à la gestion classiquement lourde des biens immobiliers d'un incapable (gestion libre par le gérant dans la limite de l'objet social).

c'est donc un outil de gestion patrimonial plus qu'autre chose.

mais comme dit précédemment , revendre les locaux à une SCi va entraîner de devoir payer 2 fois les frais de notaire...

rédhibitoire....

 

[ben10]

...
Votre idée est intéressante mais il aurait été moins coûteux de la mettre en oeuvre... avant d’acheter ce bien.

tout est dit .......

En fait, je n'en n'ai pas parlé parce que je me suis dit que c'était trop tard :

nous signons l'achat dans un peu moins de 2 mois (donc pas encore passés chez le notaire mais le prêt est déjà obtenu et extrêmement intéressant).

Pensez-vous que c'est rattrapable, au moins au niveau du notaire ?
Merci d'avance

ben

 

[ben10]

merci pour votre réponse, donc si je vous suis, même si je réussissais vis à vis du notaire (vu que mon bien n'est en fait pas encore acheté) à ne pas payer deux fois ces frais de notaire, l'opération telle que je vous la décrivais ne fait que détourner l'usage de la SCI (qui n'est pas de dégager du cash) et j'imagine que la banque ne verra pas cela d'un bon oeil ?

 

[Buffeto]

merci pour votre réponse, donc si je vous suis, même si je réussissais vis à vis du notaire (vu que mon bien n'est en fait pas encore acheté) à ne pas payer deux fois ces frais de notaire, l'opération telle que je vous la décrivais ne fait que détourner l'usage de la SCI (qui n'est pas de dégager du cash) et j'imagine que la banque ne verra pas cela d'un bon oeil ?

??? je ne comprends pas bien le sens de la question.....
que tu achètes en nom propre ou en SCI ne changera pas grand chose pour la banque , en terme de prêt....

 

[ben10]

??? je ne comprends pas bien le sens de la question.....
que tu achètes en nom propre ou en SCI ne changera pas grand chose pour la banque , en terme de prêt....

merci c'est ce que je voulais savoir, pardon je ne suis pas clair, j'avoue !

En fait je parlais de créer cette SCI, non pas dans le sens de ce que vous décrivez (patrimonial)
mais pour que je puisse dégager de suite une somme d'argent suite à la vente à la SCI qui me permette de faire mes travaux.

Mais l'un dans l'autre, ma capacité d'emprunt restera la même, donc comme vous le dites, SCI ou pas, ça ne changera rien !

Merci,
ben

 

[Vanille95]

Non, cela ne changera rien sur l’aspect solvabilité puisque votre SCI serait une coquille vide (elle ne possède pas d’autres biens immobiliers) ; sa solvabilité est celle de ses associés.

Sur le plan des démarches, il faudrait

• Constituer la SCI
• Refaire un compris de vente en faveur de la SCI
• Demander que la banque émettre une nouvelle offre de prêt en faveur de la SCI ; celle-ci ne sera pas nécessaire cadrée sur les mêmes barèmes que ceux offerts aux particuliers

.

NB – la SCI n’est pas éligible au prêt à taux zéro

 

[ben10]

Non, cela ne changera rien sur l’aspect solvabilité puisque votre SCI serait une coquille vide (elle ne possède pas d’autres biens immobiliers) ; sa solvabilité est celle de ses associés.

Sur le plan des démarches, il faudrait

• Constituer la SCI
• Refaire un compris de vente en faveur de la SCI
• Demander que la banque émettre une nouvelle offre de prêt en faveur de la SCI ; celle-ci ne sera pas nécessaire cadrée sur les mêmes barèmes que ceux offerts aux particuliers

.

NB – la SCI n’est pas éligible au prêt à taux zéro

Merci,
étant donné que mon prêt est très intéressant (3,10 % sur 20 ans) , je n'envisage pas a priori de me lancer dans cette aventure (SCI) même si je conçois qu'elle puisse avoir des avantages pour un avenir plus lointain (nous n'avons pas encore d'enfants).

Mais la priorité est de faire ces travaux !
Nous prendrons donc plus de temps pour les effectuer.

J'essaierai de négocier un prêt supplémentaire grâce au revenu locatif (prise ne compte de 60 % de ces revenus me dit la banque) dès que la location sera effective.

ben

 

[Vanille95]

étant donné que mon prêt est très intéressant (3,10 % sur 20 ans)

Oui, en effet. Et comme les taux remontent en ce moment...

nous n'avons pas encore d'enfants

La SCI, c'est pas que pour les enfants...
En cas de décès ou de séparation, il est plus facile de muter des parts qu'un bien immobilier.

grâce au revenu locatif (prise ne compte de 60 % de ces revenus me dit la banque)

60/70% c'est un maximum car vous avez des charges non récupérables sur le locataire (taxe foncière, assurance propriétaire,...) et il faut aussi penser que les lieux peuvent rester vacants (sans locataires). C'est pour cette raison que les banques ne dépassent jamais 70%.

 

[GoodbyLenine]

Bonjour, totalement ignorant sur les SCI, je vous expose mon cas.

Nous venons d'acquérir avec ma compagne une propriété à l'aide d'un crédit immobilier (et d'un apport conséquent) sur 20 ans à 36% d'endettement (mais nos revenus sont confortables) (hors location, voir plus bas).

Il nous manque une somme importante pour financer la totalité des travaux de notre maison.

Or cette propriété dispose aussi d'un local louable environs 1000 euros par mois (locataire déjà trouvé).

Ma banque n'accepte de prendre en compte que 60% de revenu locatif.

Pensez-vous qu'il soit possible de créer une SCI qui nous rachèterait ce local (donc emprunt financé par le revenu locatif) afin de nous permettre d'avoir un peu de liquidités ? rachat par la sci signifierait donc "frais" de notaires ?


Merci d'avance pour votre aide !

ben

Indépendamment du problème de financement, n'oubliez pas que les 1000€/mois de loyer que le local vous rapporterait, impliqueront aussi de des impôts sur ce revenus foncier.


Pour le financement, voici une idée qui peut paraitre farfelue, mais peut-être à creuser :

Peut-être pourriez-vous proposer à votre futur locataire (s'il est en position de monter un dossier de prêt acceptable pour la banque, et s'il entend louer le local pour longtemps), au lieu de payer 1000€/mois de loyer de rembourser un prêt avec une mensualité d'un peu moins de 1000€/mois.

Si c'est envisageable, il y a plusieurs montages imaginables (je ne sais pas si l'un d'entre aux est réaliste) :
- le montant versé par l'ex futur locataire lui permet d'acheter l'usufruit temporaire du "local" pour 10 ans (ou une autre durée) (principaux avantages : financement facilité + pas de revenus foncier donc pas d'impôt sur ce revenu)
- le montant versé par l'ex futur locataire est apporté (en compte courant) à une SCI qui acquiert le "local" (avec des fonds venant de vous aussi), et rémunère le compte courant en permettant l'occupation à titre gratuit du local (vérifiez les impacts fiscaux, sans doute pas "neutres").
- le montant versé par l'ex futur locataire est apporté (en fond propres) à une SCI qui acquiert le "local" (avec des fonds venant de vous aussi), laquelle appartient alors en partie à vous et en partie à l'ex futur locataire. Et vous pouvez éventuellement prévoir une clause de rachat des parts de l'ex-futur locataire dans N années (quand vous aurez remboursé votre prêt principal).

Le notaire pourra sans doute vous éclairer sur les conséquences (fiscales, patrimoniales, etc.) de ces montages.
Dans tous les cas, il faut que le 'futur locataire' puisse s'engager dans la durée (et y trouve son intérêt)....

 

[Buffeto]

Peut-être pourriez-vous proposer à votre futur locataire (s'il est en position de monter un dossier de prêt acceptable pour la banque, et s'il entend louer le local pour longtemps), au lieu de payer 1000€/mois de loyer de rembourser un prêt avec une mensualité d'un peu moins de 1000€/mois.

Si c'est envisageable, il y a plusieurs montages imaginables (je ne sais pas si l'un d'entre aux est réaliste) :

en effet , pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ?

en régle générale il est quand meme conseillé lorsque cela est possible de ne pas s'engager dans des montages compliqué lorsque l'on est un particulier lambda , relativement peu au fait des montages juridiques et de la gestion entreprenario-patrimoniale....
c'est plus simple pour la tranquillité de l'esprit

mon expérience me fait dire que certains notaires ne sont pas forcément de bon conseil à ce sujet.....

mais c'que j'en dis ....

 

[GoodbyLenine]

en effet , pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ?

en régle générale il est quand meme conseillé lorsque cela est possible de ne pas s'engager dans des montages compliqué lorsque l'on est un particulier lambda , relativement peu au fait des montages juridiques et de la gestion entreprenario-patrimoniale....
c'est plus simple pour la tranquillité de l'esprit

mon expérience me fait dire que certains notaires ne sont pas forcément de bon conseil à ce sujet.....

mais c'que j'en dis ....

Je suis d'accord avec vous. Mais comme il n'y a rien de simple répondant à la question.....

Sinon, on a quand même souvent moins de chances de mal tomber avec un montage mis au point avec un notaire (sous réserve de se donner la peine de bien en comprendre les tenants et aboutissants), qu'avec une réponse postée sur un forum (même/surtout? les miennes ).

 

[ben10]

Je suis d'accord avec vous. Mais comme il n'y a rien de simple répondant à la question.....

Sinon, on a quand même souvent moins de chances de mal tomber avec un montage mis au point avec un notaire (sous réserve de se donner la peine de bien en comprendre les tenants et aboutissants), qu'avec une réponse postée sur un forum (même/surtout? les miennes ).

Merci pour vos propositions !

Il s'avère que notre locataire est en fait ma compagne qui a besoin pour son cabinet médical, d'un local pour le stockage d'archives concernant ses patients.

Et peut-être également pourrons nous avoir un autre locataire proche de la famille qui a besoin d'un garde-meuble.

Donc le premier point de votre proposition (emprunt par le locataire) n'est pas incongru !

Par contre se pose tout de même le problème de l'emprunt qu'ii faut renégocier,
celui de notre ignorance mais si on peut être aidé par des proches (et le sommes déjà par vous !).

Enfin, je me pose la question du changement de destination de ce local.

Car si je l'achète en tant que particulier, il aura le statut d'annexe d'habitation.
Mais je ne sais pas du tout si j'ai le droit de le louer à un professionnel ou à un particulier comme espace de stockage (aucun travaux prévus, le local n'est pas chauffé, mais il est vaste et sain). Y a-til un changement d'affectation ?

Bien à vous,

ben