inquiétude/pret capé non capé!

[timsiki]

bonjour à tous!
Suite aux articles parus dans les médias et aux différentes alertes et témoignages lancés sur le site, je voudrais avoir votre avis sur mon cas car je commence à me faire pas mal de souci!
Mon mari et moi avons souscrit en sept 2007 un pret "évoluto" chez GE Money Bank d'une valeur de 150.000 euros sur 324 mois pour l'achat d'un appartement en de robien pour se faire un peu defiscaliser et qui sait, espérer faire un petite plus value dans 9 ans
La où je rigole moins c'est que mon pret est finalement non capé!
Voici les conditions:
pret amortissable à taux révisable; taux fixe exceptionnel de 3.75% les 24 premiers mois; puis taux révisable chaque année= euribor + 1.85%
Je commence à rembourser ma premiere échéance en sept 2008, donc si je dois agir me semble-t-il, c'est maintenant!
En fait mon souci c'est qu'à l'époque notre conseiller nous avait dit que meme si le taux augmentait un peu ce ne serait pas grave puisque seule la durée de remboursement s'allongerait et non le montant des mensualités; mais qu'en plus, plus les intérets étaient important plus nous créerions du déficit foncier et donc plus nous défiscaliserions. (nous declarons 60.000 euros à l'année pour infos)
Alors voici ma question: dois-je faire confiance à mon conseiller? un taux à 6.4% dès ma premiere révision dans le cadre d'un de robien est ce si bien?
Si non, comme je le pense, je préfère me faire defiscaliser un peu moins et ne pas payer 2 à 3 fois plus d'intérets
Que dois faire? me faire racheter mon crédit par une autre banque à taux fixe, sachant que je n'ai pas commencer à rembourser mes premieres mensualités, est-ce possible? Revendre tout simplement avant qu'il ne soit trop tard?
Si quelqu'un peut m'aider...!!!
Merci, merci!!!

 

[stunt38]

Bonjour et bienvenue sur le forum,

en matière de défiscalisation c'est souvent du variable, pourquoi, parce que lors de la revente du bien au terme de l'opération il n'y a pas de pénalités de remboursement anticipé, contrairement à du fixe.
mais en étant variable ces prêts doivent être capés pour justement éviter d'avoir de mauvaises surprises.
tous les intérêts sont 100% déductibles de vos revenus donc ce que vous payez d'un coté vous les déduisez de l'autre.
toutefois il est tout a fait faisable de demander à votre conseiller de passer en capé

Cdt

 

[nicolass]

Malheureusement, la mensualité n'est pas fixe. Si l'allongement maximal de la durée ne suffit pas à couvrir la hausse des intérêts due à la hausse du taux qui n'est pas CAPE, la mensualité augmentera. Moi aussi au crédit foncier on m'a dit que la mensualité était fixe et que seule la durée pouvait augmenter de 6 ans or cela n'était pas le cas. Si je n'avais pas renégocié à 4,95 (taux de départ à 3,95) aujourd'hui mon taux serait de 6,25.

 

[babas]

Alors voici ma question: dois-je faire confiance à mon conseiller? un taux à 6.4% dès ma premiere révision dans le cadre d'un de robien est ce si bien?
Si non, comme je le pense, je préfère me faire defiscaliser un peu moins et ne pas payer 2 à 3 fois plus d'intérets
Que dois faire? me faire racheter mon crédit par une autre banque à taux fixe, sachant que je n'ai pas commencer à rembourser mes premieres mensualités, est-ce possible? Revendre tout simplement avant qu'il ne soit trop tard?

première réponse : ne faites plus confiance à votre conseiller, qui est un arnaqueur. Les intéréts sont déductibles dans votre tranche d'imposition, donc quand vous payez 100€ d'intérets dans une tmi à 14%, vous n'en récupérez que 14€!!! (et encore) S'ils sont supérieurs aux loyers , c'est reportable (et bien souvent perdu !). A ce moment là, autant avoir un taux à 10% si c'est si génial... Donc je pense comme vous, défiscalisez un peu moins mais ne payez pas 2 ou 3 fois plus d'intérets.
2ème réponse : demandez à passer en fixe de suite, ou faites racheter votre crédit, car vous allez pleurer si le taux augmente, votre mensualité AINSI que votre durée vont augmenter...
activez vous pour limiter la casse (et allumez votre pseudo conseiller vendeur...)

 

[svrunner]

faites le tour des banques pour passer en taux fixe... et les mettre en concurrence.
Votre pret doit actuellement etre assorti d'une condition pour votre passage du taux variable a un taux fixe (+2 points). Relisez vos conditions particulieres et generales, faites annuler les IRA et changer de banque.