indemnités d'éviction sortie de bail P&V

[investNancy]

Le jour où l'on comprend ce qu'est un bail commercial on découvre les indemnités d'éviction.
Il est intéressant de voir ce qu'en dit un professionnel mis en cause par ses bailleurs :
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[gogo]

Le jour où l'on comprend ce qu'est un bail commercial on découvre les indemnités d'éviction.
Il est intéressant de voir ce qu'en dit un professionnel mis en cause par ses bailleurs :
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une chose est sure il n'est jamais bon d'avoir un syndic filliale de l'exploitant, c'est là ou le regroupement des copropriétaires est important pour se regrouper en association et prendre un syndic indépendant

 

[investNancy]

sorties des premiers ZRR (et autres Perissol..) et arnaqués de l'indemnité d'éviction :

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[christianR]

Depuis août 2009, pour les résidences de tourisme, il y a obligation de préciser l'existence des indemnités d'éviction dans le bail.
Certains annoncent leur montant, souvent 2 ans de loyers. Attention il s'agit du loyer de l'année au cours de laquelle le bail n'est pas reconduit.
C'est le code du tourisme qui impose cela.
Les autres types de résidences, EHPAD, étudiants etc. se gardent donc toujours de mentionner ces indemnités...
Je rappelle pour ceux qui ne l'auraient pas vu que j'ai réalisé un utilitaire excel qui permet d'évaluer la revente d'un lmnp en residence hôtelière (avec ou sans reprise de bail par l'acquéreur) qui prend en compte l'impact des indemnités d'évictions et autres remboursements de TVA. Ceux qui envisagent de récupérer leur bien après la défiscalisation Censi Bouvard peuvent ainsi mesurer que même avec la réduction d'impôt qu'ils ont obtenue l'opération risque de ne pas être aussi intéressante qu'ils le pensaient ou qu'on leur l'avait fait croire.
Pour obtenir le fichier excel contactez-moi dans ma boite privée.

 

[gogo]

Depuis août 2009, pour les résidences de tourisme, il y a obligation de préciser l'existence des indemnités d'éviction dans le bail.
Certains annoncent leur montant, souvent 2 ans de loyers. Attention il s'agit du loyer de l'année au cours de laquelle le bail n'est pas reconduit.
C'est le code du tourisme qui impose cela.
Les autres types de résidences, EHPAD, étudiants etc. se gardent donc toujours de mentionner ces indemnités...
Je rappelle pour ceux qui ne l'auraient pas vu que j'ai réalisé un utilitaire excel qui permet d'évaluer la revente d'un lmnp en residence hôtelière (avec ou sans reprise de bail par l'acquéreur) qui prend en compte l'impact des indemnités d'évictions et autres remboursements de TVA. Ceux qui envisagent de récupérer leur bien après la défiscalisation Censi Bouvard peuvent ainsi mesurer que même avec la réduction d'impôt qu'ils ont obtenue l'opération risque de ne pas être aussi intéressante qu'ils le pensaient ou qu'on leur l'avait fait croire.
Pour obtenir le fichier excel contactez-moi dans ma boite privée.

Peux tu m'indiquer le texte de loi qui oblige à inscrire le montant de l'indemnité d'éviction dans le bail commercial

 

[christianR]

Art. L321-3 du code du tourisme
Les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme mentionnées à l'article L. 321-1 du présent code doivent mentionner explicitement l'existence du droit à l'indemnité dite d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce en cas de refus de renouvellement du bail, ainsi que les modalités générales de son calcul.
----------------------------
Art. L145-14 code du commerce
Arrêté du 23 décembre 2009 fixant les critères relatifs aux documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme
Les documents de commercialisation doivent comporter la mention suivante relative à l'indemnité d'éviction mentionnée à l'article L. 145-14 du code de commerce :
« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail conclu avec l'exploitant de la résidence de tourisme. Toutefois, il devra dans ce cas, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du code de commerce, payer à l'exploitant une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Les modalités de calcul de cette indemnité sont fixées au deuxième alinéa de l'article L. 145-14 susvisé. »

 

[solemio]

C'est pour cela qu'il ne faut RIEN lâcher sur la revalorisation du loyer car.

 

[gogo]

ce texte ne précise pas comment est fait le calcul impossible d'estimer précisement la prime d'éviction

 

[pontiac]

Bonjour J aimerai beaucoup prendre contact avec vous etant propriétaire d'un appartement de tourisme

 

[Buffeto]

Bonjour J aimerai beaucoup prendre contact avec vous

avec qui ?
sur le forum c'est possible grâce aux MP .en cliquant sur le pseudo de la personne avec qui vous souhaitez correspondre

 

[Blaise76]

Bonjour M.Christian R
Vous avez écrit :
"Certains annoncent leur montant, souvent 2 ans de loyers.
Attention il s'agit du loyer de l'année au cours de laquelle le bail n'est pas reconduit.
C'est le code du tourisme qui impose cela"
Je n'ai pas trouvé trace de ces informations ?
Nous sommes actuellement en procédure sur le montant de l'indemnité d'éviction demandé par notre locataire
Fin du bail de 9 ans 2008
Existe il des jurisprudences récentes à ce sujet ? Car c'est le plus grand flou
Avez vous connaissance d'affirmation du député Bouvard à ce sujet ( avant la nouvelle loi de 2010 )?
Dans l'attente de vos informations pour sortir de ce "Bourbier juridique"
Cordialement

 

[plume13]

Depuis août 2009, pour les résidences de tourisme, il y a obligation de préciser l'existence des indemnités d'éviction dans le bail.
Certains annoncent leur montant, souvent 2 ans de loyers. Attention il s'agit du loyer de l'année au cours de laquelle le bail n'est pas reconduit.
C'est le code du tourisme qui impose cela.
Les autres types de résidences, EHPAD, étudiants etc. se gardent donc toujours de mentionner ces indemnités...
Je rappelle pour ceux qui ne l'auraient pas vu que j'ai réalisé un utilitaire excel qui permet d'évaluer la revente d'un lmnp en residence hôtelière (avec ou sans reprise de bail par l'acquéreur) qui prend en compte l'impact des indemnités d'évictions et autres remboursements de TVA. Ceux qui envisagent de récupérer leur bien après la défiscalisation Censi Bouvard peuvent ainsi mesurer que même avec la réduction d'impôt qu'ils ont obtenue l'opération risque de ne pas être aussi intéressante qu'ils le pensaient ou qu'on leur l'avait fait croire.
Pour obtenir le fichier excel contactez-moi dans ma boite privée.

Bonjour,
J'ai un appartement en résidence étudiante depuis maintenant 14 ans, le bail commercial lié de 9 ans a été reconduit en 2008. Je souhaiterais ne pas le renouveler en 2017 et donc le résilier en prenant la marge nécessaire soit 1 an avant pour être tranquille. Aurais je des indemnités d'éviction à payer et si oui combien. Je n'ai pas réussi à trouver votre fichier excel. Merci de votre réponse

 

[PV-immo]

Le jour où l'on comprend ce qu'est un bail commercial on découvre les indemnités d'éviction.
Il est intéressant de voir ce qu'en dit un professionnel mis en cause par ses bailleurs :
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Bonjour investNancy,
Vous souhaitez quelques explications concernant les indemnités d'eviction.
En cas de non renouvellement du bail par le propriétaire, l'exploitant peut demander une indemnité d'éviction. Celle-ci est destinée à compenser la perte de son fonds de commerce dans la résidence. Cette indemnité n’est pas fixée au préalable puisqu’elle est déterminée en fonction de la valeur économique de ce fonds de commerce à l'issue des neuf ans, c’est pourquoi aucune données chiffrées à ce sujet ne figure dans les documents de vente.
Cependant, les indemnités d'éviction n'ont jamais été réclamées chez Pierre & Vacances et pour cause, les propriétaires nes souhaitant plus exploiter le bien ont la possibilité de revendre avec transfert de bail.

Nathalie
Community manager, Pierre & Vacances Center Parcs

 

[moietmoi]

Cependant, les indemnités d'éviction n'ont jamais été réclamées chez Pierre & Vacances et pour cause, les propriétaires nes souhaitant plus exploiter le bien ont la possibilité de revendre avec transfert de bail.

Nathalie
Community manager, Pierre & Vacances Center Parcs

Bonjour, je ne connais pas les baux PV qui ont du beaucoup évoluer depuis plusieurs années, cependant cela me fait très plaisir de voir écrit sous forme affirmative que PV n'a JAMAIS demandé ni touchés d' indemnités d'éviction, cela sécurise l'investisseur par rapport à d autres gestionnaires;

Bon pour répondre :Rien n 'empêche de vendre en cours de bail, ou a l issue du bail; cela ne change rien;

ce qui compte c'est 1 pour la tva : vendre a quelqu'un qui s engage a continuer avec le gestionnaire le bail(ancien ou nouveau)
sinon, si il n y a plus de bail commercial avec le gestionnaire , l'ancien propriétaire se verra réclamé par le fisc les 20eme non couru de la tva( la tva remboursée initialement lors de l achat neuf est définitivement acquise si il y a bail commercial pendant 20 ans)
ce qui compte pour l 'indemnité d'éviction: soit l'acheteur continue le bail ou en signe un nouveau, alors il n y pas d'indemnité d'éviction; soit l acheteur ne continue pas le bail commercial et n'en signe pas un nouveau: alors le propriétaire DOIT une indemnité d'éviction; je ne connais pas de cas ou le gestionnaire ait fait cadeau de cette indemnité:

 

[investisseurlmp]

nathalie


si PV renonce à demander des indemnité d'évictions , il faut le dire haut et fort. C'est le cas ?
Quand aux reventes en cours de bail, oui bien sur cela est possible.

Bonjour investNancy,
Vous souhaitez quelques explications concernant les indemnités d'eviction.
En cas de non renouvellement du bail par le propriétaire, l'exploitant peut demander une indemnité d'éviction. Celle-ci est destinée à compenser la perte de son fonds de commerce dans la résidence. Cette indemnité n’est pas fixée au préalable puisqu’elle est déterminée en fonction de la valeur économique de ce fonds de commerce à l'issue des neuf ans, c’est pourquoi aucune données chiffrées à ce sujet ne figure dans les documents de vente.
Cependant, les indemnités d'éviction n'ont jamais été réclamées chez Pierre & Vacances et pour cause, les propriétaires nes souhaitant plus exploiter le bien ont la possibilité de revendre avec transfert de bail.

Nathalie
Community manager, Pierre & Vacances Center Parcs

 

[brentano]

il faut en profiter récupérer, vos appartements puisque vous arrivez à 9 ans de bail, et comme PV renégocie les loyers avec une part de variabilité qui ne doit pas être supérieur ou égale au loyer fixe et qu'ils prennent pour argument que les loyers sont trop onéreux la prime d'éviction devrait être minime, puis trouver une agence immobilière qui offre les prestations de service qui permettent de ne pas avoir à rembourser la TVA et vive la liberté de toute manière comment allez vous contrôlé cette part de variabilité ? sans avoir un regard sur la comptabilité. Le bail commercial piège à Pigeon le mandat de gestion avec convention renouvelable annuellement vous maîtrisez votre bien bien sur avec un syndic indépendant et non pas une filiale de l'exploitant, sachez le certaines résidences que l'on traitait à une certaine époque de canard boiteux, les copropriétaires ont repris la maîtrise de leurs biens, ne l'oubliez pas le nerf de la guerre dans une résidence de tourisme se sont les locaux communs, si ces locaux appartiennent à la copropriété, obligé l'exploitant à signer une convention de mise à disposition des locaux communs surtout pas de bail commercial et si l'exploitant vous fait chanter sur les loyers menacer le de reprendre les locaux communs

 

[moietmoi]

,
puis trouver une agence immobilière qui offre les prestations de service qui permettent de ne pas avoir à rembourser la TVA

Bonjour, attention il ne faut pas seulement un bail; mais un "BAIL COMMERCIAL" et fournir au minimum "3 SERVICES " acceuil, petit dejeuner, linges.... sinon le fisc va récuperer la tva donc c 'est une organisation et du travail avec embauche de qn; on a déja vu des propriétaires se regrouper pour gérer eux mêmes, mais en constituant une société de gestion; vous avez raison soit les parties communes appartiennent à l'exploitant et c'est plus difficile, soit les parties communes sont des tantiemes de propriétés et c'est plus simple
voir dans ce forum un autre fil sur PV
Bon Noél

 

[brentano]

non pas nécessairement un bail commercial, je vous conseil de vous rapprocher d'un avocat fiscaliste voir ci-dessous
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[moietmoi]

non pas nécessairement un bail commercial, je vous conseil de vous rapprocher d'un avocat fiscaliste voir ci-dessous
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l'analyse de cet avocat est très pertinente concernant la qualification des "services" mais si le "services" sont rendus par vous memes, vous perdez la qualité de "para hotelier" "lmnp meublé", et vous tombez dans la qualité "hotelier" avec une toute autre imposition et avec d autres règles comptables et fiscales et pleins d'obligations;
la location libre ou meublés n'est pas soumise à tva , pour être soumise à TVa ; il faut en complément des 3 services , une autre condition, la sous location meublée, dont le meubles n'appartiennent pas à l exploitant donc il faut un bail commercial

 

[brentano]

vous ne m'avez pas compris, le service n'est pas rendu par moi-même mais par un prestataire de service digne de ce nom