Impôts, trop lourds !

[After8]

Me voici de retour, je vais reprendre vos réponses

bonne idée.. au passage connais tu ton taux d'endettement? grosso modo ton revenu net mensuel fixe/ mensualité de crédit


j'ai toujours la même réaction:moi je le formulerai ainsi: je vais me constituer du patrimoine et en complément j'utilise la cerise dur le gâteau ( la défisc);
Pour se constituer du patrimoine, il faut décider d'y consacrer chaque mois une épargne; donc l'une des questions à se poser est: combien puis je mettre de côté chaque mois, sur le long terme, sans que cela ne change ma vie et me prive..


à part céder trop vite aux sirènes, sans réfléchir, il n'y a pas de mauvais choix.. chaque produit est plus ou moins adapté à chaque situation;
le scpi en général, en ce moment, ont un bon rendement, les scpi Pinel, ont un rendement un peu inférieur,mais offrent l'avantage de la défiscalisation, et par rapport à l'immobilier classique, le risque est mutualisé, et l'investissement peut commencer à des valeurs de quelques milliers d'euros;

Excellente question. Mon taux d'endettement est de 23%.
J'aurais pu aller chercher les fameux 33% mais je souhaitais conserver un certain niveau d'épargne.

je dirais qu'After8 a une bonne idée ....démarrer par des SCPI que l'on peut périmètrer comme on le veut ( peut ) est une bonne idée pour commencer à apprivoiser la défisc ....
ensuite au bout de quelques années on devient un "pro " de la défisc et là.....le panel stratégique s'ouvre....

mais ceci n'est que mon avis

C'est bien l'idée

toutes les enquêtes que je peux consulter sur goo..ou sur ya.. en tapant temps de travail des cardes en france donnent comme réponses entre 44 et 47 heures en temps moyen de travail des cadres....
mais ce que l'enquête ne dit pas non plus; c'est:
est-ce que les scpi pinel sont un bon moyen pour un cadre célibataire de 35 ans, récemment propriétaire de sa rp de se constituer du patrimoine et de payer moins d'impots?

Au niveau des salaires, une moyenne est juste un indicateur.
Les rémunérations varient aussi selon le secteur d'activité.

Merci pour la reformulation Moietmoi

Je dois être à peu près à autant de RFR, donc à peu près autant d'impôts (j'ai pas fini ma déclaration, pas bien)...
Ma première conclusion : je ne gagne pas assez pour commencer à faire de la défisc, le gain sera trop faible.
J'ai souvent entendu dire qu'à moins de 10K d'impôts, il n'y avait pas grand chose à faire.

Pour répondre un peu plus à la question : le PINEL est une arnaque. Ce que vous gagnez en fiscalité vous le perdez en moins value à la sortie (pas de carotte fiscale pour qui voudrait vous racheter le bien) et pendant toute la durée de l'opération avec les contraintes de loyer.

Je dirais donc : à oublier.
En immo, les gens que je connais qui ont fait des tests, simulations et rdv arrivent à la conclusion que le LMNP est au moins si ce n'est plus rentable que le PINEL.

Personnellement et dans une situation similaire à la vôtre, si je devais faire de la défisc je me tournerais du côté des GFF.

Ce fameux seuil des 10K d'IR est tout de même revenu deux fois, je note.

Pour revenir à l'effet boule neige, je voulais procéder ainsi :

1) Rétablir mon épargne de précaution
2) Avec un niveau d'épargne N, défiscaliser
3) Avec un niveau d'épargne N+++, investir sur d'autres supports (AV ...)


Pourquoi Pinel serait une arnaque ?

Moins value ? Quel est le rendement moyen sur des SCPI Pinel ?

Parce qu'il y a un ordre dans les produits de défisc ?

Quel est-il ?

J'ai tendance à considérer qu'en dessous d'un certain seuil, AV et PEA sont les meilleurs outils de défisc, ensuite viennent des produits comme les GFF, les SOFICA, FCPI etc
Mais très peu sont des vrais outils de défisc, c'est à dire quand l'argent gagné en impôts ne part pas en frais ou en MV à la sortie.

J'imaginais une rémunération au niveau d'une AV, non ?

 

[moietmoi]

Pour répondre un peu plus à la question : le PINEL est une arnaque. Ce que vous gagnez en fiscalité vous le perdez en moins value à la sortie (pas de carotte fiscale pour qui voudrait vous racheter le bien)

Bonjour, sais tu que Pinel n'est qu'une option fiscale que tu mets sur un bien neuf, que tout le monde peut acheter pour y loger en tant que propriétaire occupant,?
Le prix étant exactement le même pour quelqu un qui veut y faire sa résidence principale ou pour le mettre en location? l'acte d'achat ne portant pas la "trace" du pinel...

Donc dans 10 ou 15 ans quand le propriétaire qui a acheté son logement en tant que RP, voudra revendre..lui dirais tu, à l'avance aujourd'hui: "vous vous faites arnarquer en achetant ce bien"?
D'ailleurs pour le propriétaire occupant, il n y pas de carotte fiscale, ni pour celui qui lui rachètera son bien; et celui qui lui rachètera son bien, pourrait très bien racheter à ce moment là au même prix l'appartement voisin sur le palier qui , lui, a été acheté initialement par un investisseur qui l'a mis en option fiscal pinel;
les prix seront exactement les mêmes à l'achat et à la revente, pour les 2 appartements identiques voisins sur le même palier d'immeuble l'un acheté et occupé en RP, l'autre acheté et occupé par un locataire et mis en option pinel..

je ne vois pas ou est l'arnaque?
évidemment acheter n'importe où à n'importe qui... comporte un gros risque, comme pour tout

 

[Anonyme]

qu'as tu déjà personnellement testé pour être aussi catégorique ?.

Aucun justement.

Avec la quantité d'informations financières dont on dispose aujourd'hui, on sait avec certitude que (en moyenne, il y a toujours des exceptions) :
- Les dernières générations de Scellier n'ont enrichi que les promoteurs et pas du tout les investisseurs
- Le Malraux est souvent un gros outil de déficit, mais produit tellement de déficit que ça n'est jamais rentabilisé, sauf TMI à 41% et encore
- Les FCPI produisent des performances négatives en sortie, pour une durée de blocage de 6 ans systématiquement prorogée à 8, avec des frais de l'ordre de 2% par an (soit 16% sur la totalité de la période pour 18% de réduction d'IR... coïncidence)
- Le Girardin industriel concentre le plus grand nombre d'arnaques pures et simples de tous les types d'investissement
- Les SOFICA ont des performances très moyennes (sauf une ou deux), mais les volumes sont très très inférieurs à la demande donc pas une vraie solution
- Les GFF ont des performances faibles, mais pas négatives au moins, et sont un vrai outil de diversification pour des frais modestes (et l'avantage fiscal peut être transféré sur le marché secondaire)
- Le PINEL mange l'avantage fiscal dans le niveau des loyers autorisés

Dans tous les cas, fiscalité ou non, il faut regarder le TRI net de l'opération pour déterminer si c'est intéressant ou pas.
Je me fiche de défiscaliser 1000€ d'impôt si je perds 1000€ de revenus par ailleurs parce que la rentabilité de l'opération est pourrie.

 

[Buffeto]

oulalla ......que de fausses idées ....

Aucun justement.

perso c'est le contraire ...depuis 1998 je suis un adepte de la défisc en tous genres . j'ai déjà testé quasiment tout sauf ce que je trouve le plus risqué à savoir les SOFICA et les FIP corse...

Avec la quantité d'informations financières dont on dispose aujourd'hui, on sait avec certitude que (en moyenne, il y a toujours des exceptions) :

pour répondre à tes certitudes quelques précision quand meme

Le Malraux est souvent un gros outil de déficit, mais produit tellement de déficit que ça n'est jamais rentabilisé, sauf TMI à 41% et encore

pour le Malraux je découvre , j'ai fait mon 1er investissement en 2015 sur des SCPI donc je ne peux pas me prononcer

Les FCPI produisent des performances négatives en sortie, pour une durée de blocage de 6 ans systématiquement prorogée à 8, avec des frais de l'ordre de 2% par an (soit 16% sur la totalité de la période pour 18% de réduction d'IR... coïncidence)

je te renvoie à cette discussion dans laquelle j'expose mes chiffres

Le Girardin industriel concentre le plus grand nombre d'arnaques pures et simples de tous les types d'investissement

j'en suis à mon 6eme GI et jusqu'à présent aucun problème . ( bien entendu je ne parle pas du photovoltaîque que j'ai soigneusement évité )

- Les SOFICA ont des performances très moyennes (sauf une ou deux), mais les volumes sont très très inférieurs à la demande donc pas une vraie solution

bcp trop risqué pour moi

Les GFF ont des performances faibles, mais pas négatives au moins, et sont un vrai outil de diversification pour des frais modestes (et l'avantage fiscal peut être transféré sur le marché secondaire)

bon outil , mais à réserver ,comme je le disais précédemment , à un complément de défisc car peu rémunérateur . cependant si on croit ( comme je le crois ) à la filière bois , un placement d'avenir qui sait .

Je me fiche de défiscaliser 1000€ d'impôt si je perds 1000€ de revenus par ailleurs parce que la rentabilité de l'opération est pourrie.

perso ceci ne m'est jamais arrivé jusqu'à présent . bien au contraire .
par ex mon premier De robien (fin des années 90 si je me souviens bien) a super bien marché ( loyers corrects , juste 2 locataires en 9ans ,crédit in fine bien dimensionné , meme pas besoin de me déplacer , aucun soucis ) et j'ai revendu le bien avec une PV de 50k au bout de 9ans ...

mais ceci n'est que mon expérience...

 

[Anonyme]

Oui il y a quelques FCPI qui ont marché. Mais c'est ultra minoritaire, il faut quand même bien mettre en garde.
Et ça reste un produit surchargé de frais.

Pour tous ces produits, tu t'en es peut être bien sorti et ça n'est sûrement pas un hasard. Mais de tout ce que je vois autour de moi et sur les forums, pour une personne satisfaite il y en a dix qui se sont fait avoir (ou qui ne recommenceraient pas).

Autre remarque : tu n'es pas sans savoir que tous les produits de défisc immo qui étaient bien dans les années 90 ou au début des années 2000 n'existent plus ou avec des conditions moins rémunératrices ou plombées par le plafonnement des niches fiscales.

On parle d'un produit qui démarrerait demain, pas d'un produit qui aurait pu marcher dans les conditions d'il y a 15 ans.
Les prix de l'immo ont triplé entre la fin des années 90 et maintenant !

 

[Buffeto]

On parle d'un produit qui démarrerait demain, !

je fais de la défisc TOUS les ans depuis plus de 10ans , j'ai donc des produits qui sont en cours et d'autres qui démarrent en 2015 ( SCPI Malraux , FCPI 2015, GI 2015 ..... ) .

ceci dit .....il reste la solution de payer ses impôts ...là au moins tu es sur et certain de perdre ta mise ...

 

[jimmytheroots]

je fais de la défisc TOUS les ans depuis plus de 10ans , j'ai donc des produits qui sont en cours et d'autres qui démarrent en 2015 ( SCPI Malraux , FCPI 2015, GI 2015 ..... ) .

ceci dit .....il reste la solution de payer ses impôts ...là au moins tu es sur et certain de perdre ta mise ...

Ce que je fais depuis 7ans, mais la ca devient vraiment problematique vu la somme.
Seul hic je ferai bien des SCPI avec emprunt mais je n'ai aucune idée comment le faire.
Faut que j'aille voir une banque c ca? Pas de possibilité de me faire allumé en frais? n'importe quelle banque?

 

[Anonyme]

je fais de la défisc TOUS les ans depuis plus de 10ans , j'ai donc des produits qui sont en cours et d'autres qui démarrent en 2015 ( SCPI Malraux , FCPI 2015, GI 2015 ..... ) .

Donc il n'est pas possible de mesurer la rentabilité des dernières générations de produits de défisc...

Maintenant, je me rends compte que si on est pas d'accord, c'est peut être aussi parce que l'on a pas la même façon d'aborder le coût d'opportunité (çad pas la même rentabilité moyenne des investissements).

 

[Buffeto]

Faut que j'aille voir une banque c ca?

oui ou alors un CGPI ( je t'avais pas communiqué un nom en MP ?)

Pas de possibilité de me faire allumé en frais?

bien sur il y en aura ....le truc c'est de les négocier au minimum....

n'importe quelle banque?

commence déjà par ta banque habituelle pour voir.

 

[Buffeto]

Donc il n'est pas possible de mesurer la rentabilité des dernières générations de produits de défisc...

non mais ....en 2015 j'ai économisé 20k d'IR qui auraient été de l'argent perdu sans ca ....

Maintenant, je me rends compte que si on est pas d'accord, c'est peut être aussi parce que l'on a pas la même façon d'aborder le coût d'opportunité (çad pas la même rentabilité moyenne des investissements).

si on reprend mes valeurs :

FCPI achat : 525 € en 2009 valeur au 09/09/2015 : 795.41€

en tenant compte pour la valeur d'achat de 18% correspondant à l'économie d'IR pour faire le calcul de rentabilité véritable . : 69.5% en 6 ans soit : 11.58% l'an


autre exemple .

l'an dernier one-shot de GI : "investissement " 15k ; économie d'IR immédiate 18k rendement immédiat : 20%

voila comment je calcule.

 

[Anonyme]

C'est pas 10K le plafonnement ?

 

[moietmoi]

Maintenant, je me rends compte que si on est pas d'accord, c'est peut être aussi parce que l'on a pas la même façon d'aborder le coût d'opportunité (çad pas la même rentabilité moyenne des investissements).

enfin tu dis toi même:

Les prix de l'immo ont triplé entre la fin des années 90 et maintenant !

ceux qui ont acheté raisonnablement ont fait une bonne affaire? non? et en plus ils ont défiscalisé...

On parle d'un produit qui démarrerait demain, pas d'un produit qui aurait pu marcher dans les conditions d'il y a 15 ans.

je n ai pas bien lu ou vu ce que tu reprocherai à acheter au bon endroit, un bon appartement, au bon prix, et le mettre en option pinel..? en tenant compte que pour tout investissement il y a un risque et que globalement les taux de rendements s'affaissent;

 

[Buffeto]

C'est pas 10K le plafonnement ?

si mais le GI se fait hors plafonnement des niches fiscales....

ce qui est marrant dans la législation fiscale c'est que chaque règle admet des exceptions....

 

[Turbo-057]

J'ai une meilleure idée ... partir travailler hors de France ...
Ca fonctionne pas mal selon le pays choisi ensuite ...

Après vu le montant d'impots pour l'heure ce n'est pas encore énorme et le RFR restant sous les 6 chiffres l'optimisation restera light sur les pistes de bases...
Au delà ensuite il y a moyen de faire bien mieux mais faut bouger

 

[Buffeto]

J'ai une meilleure idée ... partir travailler hors de France ...

ca dépend ce qu'on fait comme activité ....

mais quand on s'est battu pour créer , puis développer , une petite entreprise libérale bien implantée avec de fidèles clients et une bonne réputation locale , il faut attendre la retraite....

 

[paal]

J'ai une meilleure idée ... partir travailler hors de France ...
Ca fonctionne pas mal selon le pays choisi ensuite ...

Exact, et lorsque l'on dispose d'une compétence reconnue, il est possible de s'expatrier, même si maintenant, il faut bien choisir sa destination en fonction d'une instabilité politique relativement développée ...

Après vu le montant d'impôts pour l'heure ce n'est pas encore énorme et le RFR restant sous les 6 chiffres l'optimisation restera light sur les pistes de bases...
Au delà ensuite il y a moyen de faire bien mieux mais faut bouger

A savoir que dans de nombreux pays d'expatriation, on raisonne en net fiscal sur les revenus d'activité, et c'est d'ailleurs ce que l'on devait (et finira peut-être ?) par faire à l'avenir, et il j'ai le souvenir d'avoir eu le cas d'un expatrié célibataire qui était pratiquement in-augmentable, pour cause de ponction fiscale ...

Il y a donc parfois pire que la France, même si notre pays est dans le haut de la fourchette dans ce domaine !

 

[Anonyme]

si mais le GI se fait hors plafonnement des niches fiscales....

ce qui est marrant dans la législation fiscale c'est que chaque règle admet des exceptions....

Bon je crois que j'ai besoin d'un cours détaillé sur la défisc...

 

[Turbo-057]

A savoir que dans de nombreux pays d'expatriation, on raisonne en net fiscal sur les revenus d'activité, et c'est d'ailleurs ce que l'on devait (et finira peut-être ?) par faire à l'avenir, et il j'ai le souvenir d'avoir eu le cas d'un expatrié célibataire qui était pratiquement in-augmentable, pour cause de ponction fiscale ...

Il y a donc parfois pire que la France, même si notre pays est dans le haut de la fourchette dans ce domaine !

Effectivement j'ai toujours raisonné en net final ... attention expatrié est un statut spécial ... qui engloble plusieurs notions.

Il ne sert a rien de comparer uniquement l'aspect impôts car dans ce cas il faut tenir de trop de paramètres
Pour ma part je paye clairement plus d'impots sur le revenu ou je suis que je n'en paierai a salaire équivalent en France mais la grosse différence se situe sur les charges sociales, les prestations retraites, les avantages familiaux, les droits de mutations ... bref au final je gagne largement plus que ce que je gagnerai en net à poste équivalent en France. Et cela à tout point de vue. Ayant fait plusieurs pays je pense que pour l'heure mon choix par rapport a ma situation est l'un des meilleurs d'autant plus par rapport à la transmission de mon patrimoine.

Après chaque cas reste toujours particulier et nécessite une étude complète.
Le fait de partir travailler a l'étranger et une manière d'optimiser sa situation fiscale également.

A savoir que le fait d'avoir monté sa boite n'empêche pas forcément le transfert ou la création d'une "succursale ou filiale" à l'étranger avec une activité similaire de l'autre côté de la frontière à but optimisant ici dans la grande région cela se fait très fréquemment.

En outre en ce moment la réflexion ici est fortement orienté
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On hésite pas à envisager l'outil fiscal pour attirer les talents ... j'aime la réflexion
La France devrait réfléchir en ce sens au lieu justement de les assomer d'impots a tout va.

C'est une des raisons principales de mon déménagement total que je n'avais initialement pas envisagé il y a 12 ans ... la pression fiscale à fortement conduit ma décision d'ajouter en plus du travail à l'étranger le déménagement complet.

 

[Buffeto]

Bon je crois que j'ai besoin d'un cours détaillé sur la défisc...

apparemment ...oui ....vu les nombreux à priori sur la defisc que tu as ...mais on va t'aider.

 

[Anonyme]

Ce ne sont pas que des a priori, c'est construit à part des chiffres que j'ai eu entre les mains. Mais admettons, comme tous les produits financiers, il y a les bons et les moins bons, les bons gestionnaires et les incapables.

Si on reprend d'une part la demande initiale : défisc pour un montant d'environ 8K€ d'impôt, célibataire sans enfant.

Et que l'on prends ta logique, buffeto, de procéder par "étage" de produits de défisc.
Je mets dans le panier les produits simples : sans ticket énorme ou risque trop élevé.

Comment s'y prendre ?