Immobilier en Europe

[Anonyme]

J'ouvre cette discussion pour partager informations & expériences concernant l'investissement direct dans l'immobilier en Europe.

• Quelles sont les spécificités et tendances du marché immobilier allemand, belge, espagnol, italien, etc. ?
• Quelles sont vos sources d'informations de référence sur ces marchés (sites spécialisés, blogs, etc.)
• Quelles sont les difficultés qui attendent un investisseur non résident ?
• Quelles conditions de financement offrent les banques françaises et/ou locales pour ce type d'investissement ?
• Quels sont vos retours d'expérience si vous détenez ou avez détenu des biens immobiliers en Europe ?

 

[gunday]

Je réponds juste à un point ne connaissant pas les autres :

J[*]Quelles sont les difficultés qui attendent un investisseur non résident ?

Déjà comme dans un bien à distance : la gestion va être délicate : délégation à une agence, ...
En plus, comme on change de pays, la réglementation change, donc il faut se mettre au gout du jour, que ce soit en terme de location ou d'achat.
Pour finir, je dirais la fiscalité, variable selon le statut.

 

[Turbo-057]

Au niveau Belge les prix ne bougent pas ils restent stables.
J'attends toujours une éventuelle baisse pour investir de nouveau mais pour l'heure je pense que si rien ne bouge je me déciderai courant juin pour continuer quand meme quelques investissement dans ce plat pays
La fiscalité sur le locatif y étant plus qu'attirante je pense que cela soutient ce marché car de nos jours pas d'impots sur les revenus locatifs couplé avec des prix au m2 acceptables, c'est devenu rare.

Un article sur le sujet :
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[Anonyme]

De la même source, un article également récent, au titre certes un peu racoleur, incitait encore davantage à la prudence par rapport au marché immobilier belge.
L'immobilier belge surévalué de 49% [lien réservé abonné]

Plus au sud, l'immobilier espagnol semble reprendre des couleurs mais là aussi la prudence est de mise, on n'est pas encore à l'abri d'une rechute.
Les capitaux étrangers à l’assaut du marché immobilier espagnol [lien réservé abonné]

 

[Turbo-057]

Le problème sur l'immobilier tout le monde le trouve "surévalué" un peu partout en raison de l'augmentation des dernières années.
Cependant clairement niveau offre/demande il y a toujours autant de demandeurs de logements voire même plus et pas assez de logements pour les satisfaire.
La en outre on parle de pays ou les banques ont souvent des taux fixes ou capés contrairement a l'espagne ou aux USA ou c'était du variable no-limit
Donc cela peut continuer encore longtemps dans cette voie tant qu'il y a des acheteurs ... Et des investisseurs car la belgique a bcp d'investisseur du fait de sa politique fiscale très intéressantes sur le locatif. Cela soutient le marché également et même énormément.

Si demain la France décide de supprimer les impôts sur tous ce qui est revenus locatifs croyez moi les investisseurs afflueront vite.

 

[LMDP]

J'ouvre cette discussion pour partager informations & expériences concernant l'investissement direct dans l'immobilier en Europe.

Je vous suggère le blog de cette équipe de "chasseurs d'appartements" parisiens, qui a publié des articles très bien écrits sur ce sujet ces dernières semaines.
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[svenko]

Je recherche aussi des informations complémentaires , sur la Belgique notamment (<Turbo je vous mp)

En dehors d'Europe, les USA dans certaines régions sont attractifs: j'ai personnellement participé à un cercle d'investisseurs ayant mutualisé ses achats sur des maisons sévèrement choisies, afin de générer espoir de PV et haute rentabilité actuelle.
Les rapports locatifs sont plus simples qu'en France, la fiscalité aussi....
Les résultats sont au rendez-vous en tout cas.

Je ne voulais pas acheter seul une maison car les pièges potentiels sont nombreux.
Ce pourrait être une solution mutualisée pour d'autres pays d'Europe mais les rendements sont assez bas et il faut maîtriser de nombreux paramètres, et surtout tomber sur le bon partenaire français qui saura mener tout cela...

 

[Buffeto]

pour des gens comme nous , très occupés et habitant la France profonde , n'existerait il pas des genres de SCPI ou des sociétés de gestion qui permettraient d'investir dans l'immo étranger avec une fiscalité locale et peu de démarches de gestion à effectuer ?

 

[Anonyme]

pour des gens comme nous , très occupés et habitant la France profonde , n'existerait il pas des genres de SCPI ou des sociétés de gestion qui permettraient d'investir dans l'immo étranger avec une fiscalité locale et peu de démarches de gestion à effectuer ?

Sans doute, même si pour ma part, je privilégie l'investissement direct. D'abord parce que je n'habite pas la France profonde et que mon emploi du temps est souple. Ensuite parce que mon objectif est clairement de faire un investissement de conviction, c'est à dire prendre aussi les risques associés et en récolter les fruits (si la conviction était la bonne) ou assumer les pertes (dans le cas contraire).

Pour la même raison l'aspect fiscalité reste secondaire pour moi.

Mais bien entendu les échanges sur les SCPI internationales (ou l'équivalent à l'étranger de nos SCPI nationales) ont leur place dans cette discussion. Une SCPI "Allemagne" vient justement d'être lancée il y a quelques semaines.

 

[Buffeto]

Une SCPI "Allemagne" vient justement d'être lancée il y a quelques semaines.

peux tu nous en dire plus ?

 

[Anonyme]

peux tu nous en dire plus ?

Je ne savais pas si je pouvais mettre un lien sur le sujet. Le voici [lien réservé abonné].

 

[svenko]

pour des gens comme nous , très occupés et habitant la France profonde , n'existerait il pas des genres de SCPI ou des sociétés de gestion qui permettraient d'investir dans l'immo étranger avec une fiscalité locale et peu de démarches de gestion à effectuer ?

Bonjour Buffeto,
Nous sommes tous effectivement le nez dans le guidon pour gérer...

Pour les USA, je parlais de [lien réservé abonné]

Si vous considérez que c'est de la pub, vous supprimez, je n'ai rien à y perdre ni gagner !

Cependant le principe est celui des scpi (loyers au trimestre, mais reporting mensuel, fiscalité attractive,vrai droit de vote (!) structure légère)
Bref une diversification bienvenue dans un patrimoine, même s'il y a un risque monnaie (et ici ?) ou pays (idem?!)

Pour l'Allemagne, il y a effectivement quelques fonds et scpi qui se profilent mais en phase d'amorçage, donc peu mutualisés: mieux vaut patienter à mon humble avis.

Bonne année

 

[kfc]

pas trop convaincu personnellement:
- les maisons illustrés ont l'air en bois pas très robuste et localisé dans un coin qui a droit à au moins une catastrophe naturelle par an
- capitalisation très faible
- anticipations de plus-value pour 16% et progression des loyers de 15%
quelques extraits qui sonnent bizarre:
-"l’absence de responsabilité personnelle (notion importante aux USA)" ah bon ?
-"Pour des raisons pratiques et de conformité avec les législations en vigueur, nous recherchons des investisseurs professionnels, non résidents des Etats-Unis d’Amérique, qui disposent d’un montant minimum de 100.000 €uros, en vue de diversifier leurs actifs." citoyens US non bienvenus ? pourquoi pas ?

donc produit et structure à étudier mais quitte à diversifier je partirai plutôt vers des REIT, de toute façon je doute qu'une banque accepte de financer ce genre d'investissement donc pourquoi prendre des risques sur un produit exotique..

La piste de la SCPI française avec un parc immobilier en Belgique semble plus fiable, surtout si la transparence fiscale de la SCPI permet de faire jouer la convention sur les revenus fonciers entre la France et la Belgique . Reste à découvrir le marché belge..

 

[Buffeto]

Je ne savais pas si je pouvais mettre un lien sur le sujet. Le voici [lien réservé abonné].

lorsqu'il s'agit d'une démarche commerciale manifeste , ce n'est pas autorisé ...

mais là , il s'agit d'une information que j'ai moi même sollicitée et qui peut être utile à ceux qui ne connaissent pas ce genre de produit novateur ....

 

[moietmoi]

Bonjour à tous,

de retour de quelques repos de fin d'année, je me suis interrogé , sur place, sur l'immobilier locatif meublé touristique aux Canaries;

Vu le climat et l'afflux touristique, location quasi toute l'année, (semaine, quinzaine)prix actuel de l'immobilier en Espagne bas; on peut donc compter sur une rentabilité performante; reste à trouver un bon partenaire gestionnaire; les biens ne manquent pas et il y a pas mal de programme de construction en cours ou en lancement. l'un d'entre vous a t il déjà exploré cette piste?

Concernant les placements "papiers" dont le support est l'immobilier à l'étranger, il y a une société, décriée a un moment par l'AMF, spécialisée sur l'immobilier allemand, qui achète des biens sur la base de faillite ou de saisie, ou d 'opportunités, en achetant globalement très nettement en dessous du prix du marché,(-30, -50%) touchant les loyers en attendant de revendre au bon prix;

on pourrait dire que cela fonctionnerait un peu comme une scpi à capital fixe, investissant sur des biens saisis au TGi, et bénéficiant de plus value comme une scpi loi 48

cela génère un bon rendement pour l'investisseur en France; mais à quels risques....?

 

[svenko]

@moietmoi

L'idée des Canaries est à creuser, en effet., et c'est proche, séduisant.

Le vrai problème, croyez moi c'est l'intermédiaire de... confiance, car on est quand même loin, et autre langue...


Sur l'Allemagne, on la "vend" beaucoup depuis quelques années...Le produit que vous citez est Fair...ta" et donne lieu à des joutes internet très pointues avec des pro qui ne sont pas convaincus et argumentent avec brio.

J'ai beaucoup tourné autour de ce produit, mais me suis abstenu, le manque de transparence, les intervenants et les fondamentaux ne me satisfaisant pas.

Ceci n'est que mon avis :=))

 

[Anonyme]

Sur l'Allemagne, on la "vend" beaucoup depuis quelques années...

Je ne sais pas quelle est la rentabilité locative de l'immobilier allemand. Peut être est-elle meilleure qu'en France.

Il faut juste bien savoir ce qu'on achète : concernant l'immobilier allemand, ce qui est "vendu" par les médias, etc. depuis des années, c'est la valorisation des biens, en se basant sur le constat que les prix de l'immobilier allemand sont restés bas pendant que dans d'autres pays ça explosait (France, UK, Espagne, etc.)

Sauf que (i) la faiblesse des prix de l'immobilier allemand n'est pas une anomalie mais le résultat d'une politique visant à les maintenir à un niveau raisonnable et surtout (ii) depuis des années qu'on "vend" ce supposé rattrapage rapide et violent des prix... ils n'ont pas bougé

Donc cela peut être intéressant d'y aller parce que le ticket d'entrée est faible, mais y aller pour le rendement locatif s'il en vaut la peine, pas pour une éventuelle plus value rapide.

 

[moietmoi]

@moietmoi]

Le vrai problème, croyez moi c'est l'intermédiaire de... confiance,

oui entièrement d accord...si j avance dans ce projet je retournerai sur place...

car on est quand même loin, et autre langue...

le titre de ce sujet c est l'Europe... donc à part une partie de la Belgique et de la suisse...

Le produit que vous citez est Fair...ta"

oui!!

et donne lieu à des joutes internet très pointues avec des pro qui ne sont pas convaincus et argumentent avec brio.
J'ai beaucoup tourné autour de ce produit, mais me suis abstenu, le manque de transparence, les intervenants et les fondamentaux ne me satisfaisant pas.

C'est bien pour cela que je disais:

mais à quels risques....?

 

[Anonyme]

Le produit que vous citez est Fair...ta" et donne lieu à des joutes internet très pointues avec des pro qui ne sont pas convaincus et argumentent avec brio.

J'ai beaucoup tourné autour de ce produit, mais me suis abstenu, le manque de transparence, les intervenants et les fondamentaux ne me satisfaisant pas.

Ceci n'est que mon avis :=))

Il ne faut pas perdre de vue une chose : un des intérêts majeurs de la pierre papier, par rapport à l'immobilier en direct, c'est de déléguer la gestion à un intermédiaire fiable (avec le fait que le ticket d'entrée est plus faible, la diversification, la fiscalité, etc.)

Si l'intermédiaire n'est pas fiable, le support perd déjà beaucoup de son intérêt. Au lieu de diminuer le risque (par la diversification et l'assurance que les biens sont gérés correctement) on l'augmente ! A ce compte-là, autant investir en direct et choisir un gestionnaire individuel sur place, ce n'est pas moins risqué mais ce risque-là on le mesure et on le contrôle plus facilement.

 

[svenko]

Je ne sais pas quelle est la rentabilité locative de l'immobilier allemand. Peut être est-elle meilleure qu'en France.

toujours distinguer l'immo résidentiel (au grand max 5%) et les restes catégoriels (entrepôts, bureaux commerces) très courus comme ici pour les biens de qualité (5/7% et parmi lesquels des pratiques différentes de la France peuvent impliquer des déconvenues cuisantes (abandon de sites en chaîne, etc)
le résidentiel obéit à une pression moindre qu'ici et a un statut assez rigide

Il faut juste bien savoir ce qu'on achète : concernant l'immobilier allemand, ce qui est "vendu" par les médias, etc. depuis des années, c'est la valorisation des biens, en se basant sur le constat que les prix de l'immobilier allemand sont restés bas pendant que dans d'autres pays ça explosait (France, UK, Espagne, etc.)
En immo,la valorisation est toujours la cerise, mais certains étés il n'y en a pas, donc seul le rendement compte, retraité de la fiscalité locale puis des conventions pays, sinon vous courez après un -éventuel- mirage


Sauf que (i) la faiblesse des prix de l'immobilier allemand n'est pas une anomalie mais le résultat d'une politique visant à les maintenir à un niveau raisonnable et surtout (ii) depuis des années qu'on "vend" ce supposé rattrapage rapide et violent des prix... ils n'ont pas bougé
mouih, les pressions convergentes de la démographie, des habitudes et de la fiscalité veulent cela, je doute que cela change...

Donc cela peut être intéressant d'y aller parce que le ticket d'entrée est faible, mais y aller pour le rendement locatif s'il en vaut la peine, pas pour une éventuelle plus value rapide.

en bref oui