Ils sont fous à Rennes?

[Damienn]

Cela ne monte plus dans le quartier que je suis. Les délais de vente s'allongent. Mais les prix affichés ne baissent pas.

 

[Damienn]

Bonjour,

Certains sont quand même hors réalité.

27m² à Saint-Hélier (Laënnec) sans stationnement, sans cave, sans balcon, avec le vélo dans la cuisine et ton armoire au dessus de la porte et une seule fenêtre.
Loué 515€ dont 65€ de charges.
216k....
C'est juste 8ooo/m²
Et une rentabilité brute de 2.3% (FN inclus)

 

[Damienn]

Et le même vend aussi des strings d'occasion et loue une disqueuse 5€/jour.

 

[Mathématiques]

Justement, je vais bientôt faire estimer mon appartement à place Hoche.

 

[Damienn]

Justement, je vais bientôt faire estimer mon appartement à place Hoche.

Tu nous tiendras informé?

 

[sarkin]

Hello,
Je suis locataire et mon proprio vends l’appartement, je pense l'acheter.

Prix : 190K (à 50m du parc Oberthur si ça parle à quelqu’un) 45m2 + petit balcon avec un garage fermé.
Immeuble année 50-60 / 4Eme etage et dernier étage sans ascenseur / belle vue dégagée / Cuisine dans son jus à rénover un peu (crédence abimée + sol) et à aménager (juste un vieux bloc évier à l'ancienne).

Jusque là tout va bien, sauf que le DPE sort F en déperdition énergétique et F en émission co2. En effet c’est un vrai four l’été et froid l’hiver. Je suis au dernier étage et le toit terrasse n’est pas isolé. Il est évoqué une réfection de la toiture (pour cause d’infiltrations) dans les PV d’AG de 2018 et 2019 mais rien depuis. J’ai discuté avec la personne qui gère le dossier au syndic et elle n’était pas vraiment au courant pensant que les fuite étaient réparées. Je lui ai parlé d’isolation de la toiture, Elle m’a dit que ça lui paraissait compliqué etc.

Donc étant donné qu’en 2025 les logements F seront catégorisés « Insalubre » et en 2028 interdit à la location je flippe un peu. Surtout que dans la copropriété c’est 80% de propriétaires bailleurs…

Vous en pensez quoi ?

 

[Damienn]

Bonjour,

L'emplacement est pas mal (rue Marcillé?)
Le prix me parait élevé pour un appartement dans son jus dans ce type d'immeuble.

Si j'ai bien compris, des infiltrations existent depuis des années. Perso, une copropriété qui ne vote pas ce type de travaux : je fuis. Vite et loin!

Si la majorité des apparts sont loués, et si le DPE F est réalisé avec le nouveau calcul (depuis le 1 novembre, je crois), alors je pense que de nombreux apparts vont se retrouver en même temps sur le marché...et comme cela commence à ralentir à Rennes, les prix devraient baisser sur cette copropriété.

Y a t-il d'autres apparts en vente actuellement?

 

[g.b]

À Paris, et alentours, il n'est pas rare de voir les prix baisser de 50 à 100K en moins de 6 semaines. J'en vois un baisser de la sorte une fois par semaine, ça me semble énorme! Les gens testent, pourtant ils sont mis en vente via une agence, et c'est pas l'agence qui estime les prix à la base? Même en construction neuve de maison, je vois des prix baisser de 25K EUR, sans doute en répercutant la baisse du sous-jacent (terrain).

Rennes n'y échappera pas je pense, mais pas de suite (2 à 3 ans?). Ni, du même ordre de grandeur. Dommage.

 

[sarkin]

Alors l'emplacement c'est 97 rue de Paris donc oui c'est pas mal.
En fait c'est surtout la cuisine qui est dans son jus, le reste c'est toile de verre clean, fenêtres pvc et lino imitation parquet plutot cool.
Aussi le garage est estimé à 20-25K

Il y a pas d'autres appartements en ventes dans la copro non et à mon avis les autres apparts (exceptés ceux du dernier etage) ont un DPE de E ou D c'est aussi ça qui me fait peur ( et aussi que les prix baissent mais à Rennes ça me parait difficile dans les 3, 4 ans, enfin j'imagine)

Si y a des infiltrations le syndic peut il obliger la réfection du toit ?

 

[Damienn]

En fait c'est surtout la cuisine qui est dans son jus, le reste c'est toile de verre clean, fenêtres pvc et lino imitation parquet plutot cool
Alors l'emplacement c'est 97 rue de Paris donc oui c'est pas mal.

La copro est bien mieux que celle à laquelle je pensais!
Le prix me parait déjà plus correct.

Après, toile de verre et lino, cela fait un peu cheap comme rénovation.

Si y a des infiltrations le syndic peut il obliger la réfection du toit ?

Il faut attendre l'avis des boss mais je pense que si la sauvegarde de l'immeuble est en jeu, il doit y avoir des moyens de faire réaliser les travaux en passant en force.

à mon avis les autres apparts (exceptés ceux du dernier etage) ont un DPE de E ou D c'est aussi ça qui me fait peur

Effectivement, j'y ai pensé après avoir écrit hier soir.

La solution serait peut-être de réaliser une isolation "par le plafond" de l'appartement.
Sur ce type d'immeuble le plafond doit être à 2,50m (ou 2,60 avec de la chance).

Soit si les portées le permettent en utilisant des rails posés sur le pourtour des murs/cloisons + montants 48 (et quelques perçages au plafond pour installer des "renforts" au centre des montants), soit en collant direct au MAP du Ba10+8cm de polystyrène...à voir avec des pros si la dernière solution est "correcte".

 

[Damienn]

dernières ventes

 

[sarkin]

Ah ouais pas mal ce tableau, tu sors ça d'où ? Interessant de voir l'étage aussi, par contre y a des grosses differences de prix c'est assez fou. Par de mentions d'un garage ou non par contre.

Concernant l'isolation du plafond j'y ai pensé, il est à 2.50. Par contre j'ai lu (et c'est inscrit sur le dpe) qu'il ne faut pas isoler un immeuble toit terrasse par l'interieur du dernier appartement, pour cause de risque de condensation mais aussi de fissures de la structure.

Sinon j'ai pensé à la solution d'isoler les murs par l'interieur et de perdre 1-1.5m2 sur la surface du coup. Ca sera l'ultime recours si l'isolation du toit se fait pas.

 

[Damienn]

Sur impots.gouv.fr en allant dans "autres services", tu as accès aux ventes.
Tu peux voir les dépendances aussi (garage/cave)

Je ne crois pas qu'isoler de l'intérieur puisse faire bouger la structure.
Pour la condensation, à voir avec des pros.
Mais, si c'est ventilé...

 

[g.b]

Le problème des vieux immeubles, c'est la ventilation dite naturelle. À titre personnel, je n'achète plus d'appartement qui ne soit pas équipé au minimum de VMC. Et, dans les vieux immeubles, il n'est pas évident d'installer une VMC (gaine existante, masse sur le toit, etc.), et même une VMR.

Pour les ventes, il y a aussi:
[lien réservé abonné] -- pour connaître la parcelle du cadastre, se référer par exemple sur geoportail ou bien zoomer "à vue".

 

[sarkin]

Merci pour les liens.
Donc tout les apparts du 97 vendu en 2020 2021 n'avait pas de garage et en 2021 il y a un garage qui s'est vendu 22K.

De plus j'ai eu le proprio au tel il accepterait à 188K , - 22K environ de garage, on serait à 166K.
Ca me semble pas une mauvaise affaire du coup, par contre j'aurai toujours ce probleme d'isolation du toit au dessus de la tete...

 

[Damienn]

Les prix de vente indiquées sont hors com de l'agence.
Et sur Rennes, tout ou presque.edt vendu par agence.

 

[sarkin]

Oui c'est sur mais mon propriétaire ne passerait pas par agence

 

[Damienn]

J'ai lu un peu. Effectivement, isoler par l'intérieur est déconseillé (voire interdit?).

 

[seb1980]

J'ai lu un peu. Effectivement, isoler par l'intérieur est déconseillé (voire interdit?).

C'est contraire aux règles de l'art.
En gros il y a de grandes chances que ça condense, ça mouille l'isolant, qui perd sa fonction... (c'est la version optimiste)

 

[Damienn]

Merci @seb1980
Et la version pessimiste?

Et en collant du complexe 10+80 au MAP?