ICC ou IRL?

[paraton]

Oui, mais pour combien de temps ?

 

[Buffeto]

ca dure depuis 2006....
jusqu'à la tout va bien ...

mais la vie n'est elle pas risquée en elle meme ?

je ne crois pas qu'on puisse gagner beaucoup en ne prenant aucun risque .....tout le problème est de bien les mesurer.

 

[paraton]

2006, ce n'est pas encore très lointain.

Juste assez cependant pour avoir une indexation sur l'ICC non capé, non ?

Le problème avec ces baux commerciaux, c'est que c'est très contraignant pour l'investisseur, tout en n'étant finalement que très peu sécurisé.

Des affaires récentes et qui se multiplient, incitent à la prudence.

Dés que ça leur semble trop lourd à gérer - voire dans les cas extrêmes quand ils ont mangé le fonds de concours - beaucoup d'exploitants se dédisent.

Ils remettent en cause les clauses du bail initial et cherchent à imposer aux propriétaires des conditions moins favorables (baisse de loyers, modification des règles d'indexation), voire laissent tomber la résidence.

Et s'il s'agit d'une EPHAD ou d'un lot à 500 kms de chez vous, vous imaginez la situation...
A fortiori quand l'acquisition était assortie d'une carotte fiscale

D'où mon intérêt pour les résidences étudiantes (quand elles sont bien placées, les lots peuvent toujours être exploités en direct), même si je me pose encore un certain nombre de questions sur l'extinction du bail commercial à l'initiative du preneur et la mise en place de mandats de gestion.

Car, apparemment, dés lors que la résidence a une vingtaine d'années, l'exploitant résilie le bail commercial.

Même si celle-ci est bien placée, style jardin des sciences à Lille ou l'exemple cité dans un post précédent pour la résidence exploitée par Lamy

Ceci dit, il est assez difficile d'avoir des infos sur la question.

D'où mon appel à expériences et témoignages

 

[Buffeto]

je t'ai donné le mien....que dire de plus...

en choisissant soigneusement ( ou alors par chance qui sait ?) je n'ai pour l'instant pas de grosses surprises .
il s'agit de résidence sénior ( différent des EPAD) avec un turn over peu important et une gestion par un groupe en expansion sur un marche porteur ..
la seule surprise désagréable que j'avais sous estimée ( pour l'instant) ce sont les charges que je trouve trop importantes.

bien sur ca n'a pas une trop grande incidence puisque mon but à l'origine est de créer un déficit , afin de le reporter et obtenir des revenus défiscalisés plus tard , mais celui ci du coup est plus important que prévu ....

 

[paraton]

De la résidence sénior, genre Hespérides mais louée en lmnp ?

Dans ce type de résidence, les charges sont effectivement très élèvées.

Mais comme c'est lié aux services spécifiques à ces résidences, je pensais que ça concernait essentiellement les charges locatives.

Pourrais-tu nous donner une idée plus précise : combien de charges propriétaire pour quelle surface ?

Et pour les témoignages, le tien en est évidemment un, utile pour tous et en particulier pour celui qui a lancé la discussion.

Mais moi, ce que j'aimerais, c'est par exemple que lmplmnp qui semble bien connaître le sujet, nous en dise un peu plus. Qu'il développe davantage sur la gestion d'une résidence comme celle qui était exploitée par Lamy dans le 11ème après la renonciation au bail commercial

Car justement, comme j'ai l'impression qu'elles finissent toutes comme ça, y compris celles qui marchent bien, j'aimerais bien savoir à quoi m'attendre si je mets le pied là-dedans

D'où mes questions sur les mandats de gestion puisque l'achat d'un lot d'occasion m'y conduira tôt ou tard

 

[Buffeto]

Pourrais-tu nous donner une idée plus précise : combien de charges propriétaire pour quelle surface ?

pour ca il faudra que je consulte les documents comptables que je n'ai pas à coté de la main , et comme je n'ai pas tous les détails en tête .....

je regarderais ca ce soir d'un peu plus près

 

[lmplmnp]

les résidences étudiants au moment du renouvellement du bail
- à paris et dans les bons endroits , les bailleurs souhaiteraient en gnéral virer le gestionnaire, pour louer en direct ou vendre beaucoup plus cher
- en province et dans les mauvais endroits, c'est l'inverse, ils sotn tenus par l'exploitant

les premières résidences étudiants datant de 1994/1995 , on n' pas encore le recul sur le 2e renouvellement

Quand le gestionnaire n'a plus assez de rentabilité il dénoncera le bail et proposera des mandats de gestion : Lamy, Icade ...

A paris 11, lamy abandonné une résidence car elle était trop petite (45 logements) et pas assez rentable pour eux. Il est clair que ce fut une excellente aubaine pour les propriétaires , qui ont vu leur valeur augmenter instantanément de 30%.
C'est d'ailleurs un axe d'investissement choisi par certains investisseurs : acheter en bail commercial en jouant le fait que le gestionnaire abandonnera un jour ou se fera virer... La plus value latente est importante dans les bons emplacements. Choisissez des LMNP d'occasion dans des emplacements n°1.

 

[babas]

je comprends le raisonnement, mais ça doit pas arriver tous les jours qu'un gestionnaire ne garde pas une résidence rentable. Et comme les 1er baux ne sont pas encore arrives à terme, difficile d'en sortir des stats et donc des axes d'investisements.

 

[stumpy2]

Attention Paraton à bien faire la différence entre mandat de gestion (le propriétaire n'encaisse son loyer que s'il y a un locataire) et bail commercial (loyer perçu même si le logement est inoccupé). Dans le premier cas, le gestionnaire prend des frais de gestion qui vont rarement au-delà de 10%, alors qu'avec un bail commercial il est retenu de 30 à 50% du loyer versé par le locataire (mais il n'y a pas de frais de gestion autres que les frais de syndic ou de copro). Cet écart de "ponction" est compensé toutefois par le risque de vacance locative dans le cadre de la gestion classique, qui pèse directement sur le propriétaire et finalement peut mettre à rendement égal ces 2 types de gestion pour un même loyer-locataire. C'est surtout un montage différent, une fiscalité différente, et des objectifs patrimoniaux différents.
Studea et Icade sont dans le cadre de la prise à bail commercial, pas du mandat de gestion, donc même si le loyer mensuel perçu est faible par rapport au loyer d'un mandat de gestion il est perçu 12 mois sur 12, et il s'agit de 2 des plus importants acteurs du marché de la résidence services pour étudiants.
En EHPAD, le bail commercial d'une grand enseigne comme Orpea, Korian, Les Jardins de Cybèle sont protecteurs des intérêts du propriétaire dans la mesure où les gros travaux, remises aux normes, charges de copropriété sont assumés par l'exploitant, mais il ne faut pas tomber dans l'excès de confiance. Il faut que vous puissiez revendre en cas de problème personnel, il faut toujours penser à la sortie.

 

[paraton]

Quand le gestionnaire n'a plus assez de rentabilité il dénoncera le bail et proposera des mandats de gestion : Lamy, Icade ...

Autrement dit, vaut mieux éviter de racheter un lot dans les résidences "jardin des sciences".

Même s'ils semblent bien placés (ex Lille), tous ceux que je vois passer sont déjà en mandat de gestion

Donc, si je suis le raisonnement de lmplmnp, ces résidences auraient été considérées comme pas assez rentables par Icade ?

Car j'ai bien compris que le risque de vacance était assumé par le propriétaire et, dans la mesure où un propriétaire direct ne me semble pas autorisé à imposer aux étudiants un bail d'une année ferme comme le font les exploitants institutionnels, ces risques de vacance sont bien réels.

Mais sur la question de la durée du bail, je me trompe peut-être, car même exploités en direct, il s'agit toujours de lots en résidences service, destinés à être loués à une clientèle spécifique

Même en gestion directe, j'imagine qu'on ne peut pas louer à un non-étudiant ni utiliser soi-même le logement à l'occasion d'un déplacement

Trois questions donc :

> Quel type de bail signe-t-on avec le locataire quand on est sous mandat de gestion ? Un bail meublé ordinaire, dénonçable par le preneur à tout moment avec un seul mois de préavis ? Ou un bail type résidence étudiant : un an ferme avec obligation de payer le loyer jusqu'au terme et trois mois de préavis ?

> Quid des frais de mise en place d'un nouveau locataire quand on est en mandat de gestion ? Est-ce facturé en plus du coût ordinaire ?

> Et que veux-tu dire Stumpy avec cette phrase :

"C'est surtout un montage différent, une fiscalité différente, et des objectifs patrimoniaux différents"

Dois-je comprendre qu'on ne peut peut pas bénéficier de la fiscalité des locations meublées (amortissement) quand on est en mandat de gestion ? Ou faisais-tu seulement référence aux avantages fiscaux liés à l'achat d'un lot en bail commercial dans du neuf ?

 

[stumpy2]

Tout dépendra de ce qui est dans le mandat de gestion. Si c'est un mandat portant sur une location meublée, l'amortissement est possible.
Si le bail commercial est rompu avant les 20 ans de détention du bien à partir de l'achat par le premier acquéreur en VEFA, attention au reversement au fisc des 1/20èmes de TVA par année manquante. Il faut en tenir compte dans la négociation du passage de bail commercial à mandat avec le gestionnaire si c'est le même groupe, dans la mesure où ils seraient à l'origine de cette transformation.
En pratique, il faut comparer le produit passé en mandat de gestion en résidence "ex-prise à bail", à risque de vacance égal, avec du produit locatif qui peut se trouver en agence sur le même secteur géographique, les prix peuvent être plus intéressants, mais il faut surtout comparer les loyers "locataire", les étudiants iront dans un premier temps au loyer le moins cher, et ensuite le reste se remplit (d'où le voisinage risqué d'un CROUS par exemple si tel était le cas).

 

[paraton]

Si le bail commercial est rompu avant les 20 ans de détention du bien à partir de l'achat par le premier acquéreur en VEFA, attention au reversement au fisc des 1/20èmes de TVA par année manquante. Il faut en tenir compte dans la négociation du passage de bail commercial à mandat avec le gestionnaire si c'est le même groupe, dans la mesure où ils seraient à l'origine de cette transformation.

Je n'y avais pas pensé. C'est bon à savoir !

En pratique, il faut comparer le produit passé en mandat de gestion en résidence "ex-prise à bail", à risque de vacance égal, avec du produit locatif qui peut se trouver en agence sur le même secteur géographique

Logique, mais ça me ramène toujours aux mêmes questions :

> quel type de bail signe-t-on avec le locataire étudiant ?
Un bail meublé ordinaire, que le locataire peut dénoncer à tout moment avec un simple préavis d'1 mois ?
Ou bien, bénéficie-t-on, même en mandat de gestion, des conditions de bail pratiquées par les résidences étudiantes (1 an ferme, préavis 3 mois) ?

> y a-t-il des frais supplémentaires à chaque changement de locataire, ou bien cela fait-il partie intégrante du coût du mandat de gestion ?

> et sachant qu'on est en mandat de gestion avec l'exploitant historique (Lamy, Icade...) et non pas avec l'agence du coin, le lot est-il proposé sur la centrale de réservation en ligne ("adele" pour ceux qui ne connaissent pas) ?

Si quelqu'un pouvait m'apporter ces précisions, ça me serait très utile

 

[baillmnp]

bonjour à tous,
je me permet de m'inserer dans votre discution pour avoir vos avis sur les propositions d'un avenant au renouvellement de bail commercial que l'on me propose.

1- "renouvellement au terme inital" s'entend comment en ce qui concerne le loyer ? Je repard sur le montant du dernier loyer (il y a un mois) ou sur le montant du loyer initial (il y a 9 ans), ma question peut parraitre idiote mais comme aucun montant n'est indiqué sur le nouveau bail je préfère m'en inquieter.

2- On me propose de passer du ICC à l'ILC (que je sais moins intéressant pour moi) en echange de l'annulation de l'indemnité d'eviction.

3- Par contre l'ILC serait plafonné à 2 %/ an et là j'ai l'impression de lacher un gros "morceau"

qu'en pensez vous et comment discuter des desaccord éventuels avec la société.

merci

 

[lmplmnp]

l'indemnité d'éviction est DE DROIT(d'ordre public)
celui qui propose cela le sait ss doute
faire appel à un avocat pour la rédaction (pas dans le bail) de la renoncitaion à la propriété commerciale

certains invetsisseurs à l'ile de Ré qui croyaient à cette clause mise dans leur bail... ont découvert un peu tard le sujet

peut etre d'ailleurs est le meme gestionnaire ?
quel est le gestionnaire qui propose cela ?

 

[baillmnp]

Mais je ne comprends pas votre réponse, puisqu'ils s'engagent par un avenant dans ces termes

"renoncer sans indemnité au bénéfice du droit au renouvellement du bail, afin que le bailleur puisse au terme du bail reprendre jouissance réele des biens donnés en loc".

je comprends donc qu'a l'issue des 9 prochaines années je récupère mon bien en étant dégagé de toute obligation d'avec cette société,
mais bon ça c'est ce que je comprends maintenant les ecrits sont parfois trompeurs je ne demande qu'à etre éclairé.

quelle est cette histoire de l'ile de ré ?

merci de m'indiquer la faille à cette propositon,

 

[paraton]

L'ILC plutôt que l'ICC, pourquoi pas.

Mais plafonné à 2%, ce n'est pas correct !

Un indice, ça doit servir à indexer, afin que l'intérêt des 2 parties soit préservé.

Je sais bien que cette volonté de plafonner les augmentations de loyers servies aux bailleurs est devenue ordinaire chez les exploitants de résidences services, MAIS ELLE N'EST PAS ACCEPTABLE !

C'est la valeur de votre placement qui est en jeu.

Ne vous laissez pas faire, ils ne peuvent pas vous l'imposer.

D'après ce que j'ai pu lire ici et là, les propriétaires qui résistent arrivent à garder des modalités d'indexation correctes.

Evidemment, cela suppose que la résidence dans laquelle vous avez investi tourne bien...

 

[paraton]

Mais je ne comprends pas votre réponse, puisqu'ils s'engagent par un avenant dans ces termes

Je pense que lmplmnp veut dire qu'il s'agit d'un marché de dupes, l'indemnité d'éviction étant de droit, aucune des 2 parties ne peut décider de ne pas l'appliquer

C'est donc une promesse qui n'a aucune valeur, une contrepartie qui en réalité ne les engage à rien

 

[baillmnp]

franchement, je ne comprend toujours pas :
comment ce fait il qu'on puisse faire signer un nouveau bail et ne pas tenir les termes indiqués dessus.

 

[Gagarine]

Ce n'est pas propre au bail. Il y a souvent dans les contrats des clauses abusives mais elles sont sans valeurs devant un tribunal.
Prenons une loi que l'on connait mieux : Le délai de 7 jours de réflexion une fois que vous avez signé un sous-seing privé. Si une agence fait préciser que vous n'avez pas de délai de réflexion, même si vous avez signé en connaissance de cette clause, elle est abusive et n'a aucune valeur. Vous conservez votre droit de réflexion de 7 jours.

Remarque : A noter que ce délai n'existe pas dans l'achat de locaux commerciaux. Ça peut servir...

 

[baillmnp]

merci à tous de m'accorder de votre temps

pour en revenir à l'avenant proposé que puis-je faire accepter et dans 9 ans aller devant le tribunal pour defendre mes intêret ? refuser l'irl indexé à 2% max par an

je suis perdu